Опасный дом: объявление, которое отнимет у вас десятки тысяч шекелей  

Когда супруги А. решили продать свою старую квартиру в Ришон ле-Ционе, они не предполагали, что ее стоимость  изменится прямо во время продажи. Причем совсем не из-за колебаний на рынке жилья.

Сообщение из инженерного отдела муниципалитета,  полученное по почте, заставило их задуматься о том, сколько денег они смогут получить за свою квартиру.

В предупреждении, направленном семье А. и их соседям, говорилось, что их дом 1960-х годов постройки признан «опасным зданием». Мэрия дала жильцам 90 дней на ремонт здания – в противном случае их ждали судебное преследование и крупные штрафы.

Люди, с трудом сводящие с концами, не стали спешить выполнять это требование. Но для тех, кто собирался купить или продать квартиру в доме, это означало радикальное изменение ситуации.

Стоимость жилья здесь – на продажу или на съем –резко изменилась. Поэтому семья А. попыталась ускорить ремонт дома, чтобы продать квартиру без серьезных потерь. Супруги из пассивных домовладельцев превратились в активистов домового комитета. Однако успеха их усилия не принесли.

• Читайте также: 
• Что происходит на рынке съемного жилья?
• Победители лотереи «Цена для новосела» в Биньямине пятый год ждут хотя бы начала строительства
• Подрядчики прогнозируют резкий рост цен на квартиры до конца года

Специалисты оценили стоимость ремонтных работ в 1,4 млн шекелей – то есть, по 60 000 шекелей с каждой квартиры. В конце концов, семье А. пришлось продать свою четырехкомнатную квартиру в центре города за 1,9 млн шекелей – на 10% меньше ее начальной цены. Кроме того, в соответствии с договором купли-продажи, они взяли на себя все расходы, связанные с ремонтом здания.

Квартира потеряла 10% стоимости

Учитывая происходящее на рынке недвижимости, трудно сказать, насколько потеря в цене квартиры была вызвана именно необходимостью ремонта. Но ясно, что речь идет, по крайней мере, о 5% стоимости.

«Мы предпочли продать квартиру как можно скорее, не дожидаясь, пока она вновь начнет дорожать», — говорят супруги А.

Из этой истории можно сделать один вывод: не стоит покупать или продавать квартиру в объявленном опасным здании. Хотя есть и те, кто с этим не согласен.

Шмулик Коэн, гендиректор компании SK, занимающейся профессиональной оценкой недвижимости, утверждает, что расположенное в таких зданиях жилье автоматически теряет 10% своей стоимости. Причем далеко не всегда это отражает стоимость предстоящего ремонта и даже причины, по которым его необходимо произвести.

«Помимо всего прочего, объявление здания опасным влияет на стоимость аренды расположенных в нем квартир, — объясняет Коэн. – Жильцов это пугает, и они сразу же начинают поиски альтернативы. Чтобы удержать их, владельцам приходится значительно снижать стоимость аренды».

Некоторые инвесторы специально ищут дома, объявленные опасными. В них можно купить квартиры по дешевке. Один из них рассказывает, что в итоге стоимость ремонта здания оказывается не такой уж высокой. А покупка квартиры со скидкой в 10% приносит дополнительную выгоду.

Но в последнее время рост цен на недвижимость приостановился, и спрос на расположенные в опасных домах квартиры упал. «Сейчас инвесторы и так могут заключать достаточно выгодные сделки, — говорит Коэн. – Вложение денег в «опасные» дома кажется чрезмерно рискованным».

Есть и другая проблема. Банки отказываются предоставлять ипотечные ссуды на квартиры, расположенные в опасных домах, или же выдают их в сокращенном объеме. «Как правило, в таких случаях можно получить ипотеку в размере 20%-30% от стоимости квартиры, — говорит Коэн. – Банки опасаются, что владельцу жилья в опасном доме будет сложнее возвращать полученную ссуду».

Оценщица недвижимости Офир Брин из компании «Камиль Трещанский» отмечает, что покупателям квартир в опасных домах стоит приглашать своих оценщиков, не дожидаясь тех, что предлагают им банки.

«Нужно как можно быстрее узнать, на какую ипотечную ссуду вы можете рассчитывать, — говорит она. – И, если вы воспользуетесь услугами признанного банком оценщика, нет никакой причины, по которой банк отверг бы его оценку стоимости жилья».

Банковский консультант Ави Йосефов отмечает, что повышение ключевой ставки и снижение спроса на ипотечные ссуды – на руку потенциальным покупателям жилья в опасных домах. По его словам, сейчас банки готовы предложить более выгодные условия на ипотеку.

«В некоторых случаях можно получить ссуду в размере 90% от стоимости земли, на которой расположено объявленное опасным здание, — говорит Йосефов. – Но при этом сам дом может рухнуть и потерять всю свою стоимость. Если же оценщик банка предложит заложить расположенную в опасном здании квартиру, объем заклада не будет превышать 60% ее стоимости».

По выборке государственного контролера, проведенной в 2022 году, в 44 местных органах власти обнаружено 4840 зданий, признанных «опасными».

Риелтор Эяль Ямини из агентства RE/MAX отмечает, что быстрее остальных ветшают здания, расположенные рядом с морем. Это происходит из-за высокой влажности и старых строительных стандартов, не учитывавших климат и влажность.

«Сегодня инвесторы менее охотно покупают такие квартиры, — говорит Ямини. – Однако, если речь идет о серьезной скидке, покупатель всегда найдется. Например, в Холоне квартиры, расположенные в опасных домах, продаются на 3%-5% дешевле их рыночной стоимости. Инвестор, обладающий собственным капиталом, вполне может позволить себе их покупку. Но банк не выдаст большую ипотеку на такие квартиры».

Персональное наказание каждого жильца

Мэрии все чаще объявляют здания «опасными». Это больше не исключительная ситуация. За последние годы в Рамат-Гане и в Холоне рухнули три дома, построенные в 1960-х, и местные власти по всей стране начали проявлять повышенную осторожность. Но большинство зданий, которые они объявляют опасными,  на самом деле не находятся на грани обрушения. Как правило, речь идет о незначительных дефектах, которые лишь с годами могут усугубиться и привести к серьезным проблемам.

Поэтому местные советы – особенно в канун муниципальных выборов – не спешат передавать в суд дела граждан, отказывающихся сделать ремонт. Но вот с жильцами, пытающими объединиться для того, чтобы добиться отмены провозглашения их дома опасным, местные советы ведут решительную борьбу.

«В последние годы для выявления опасных зданий мы пользуемся услугами частной компании, — рассказывает начальник строительного отдела муниципалитета Ришон ле-Циона Маруан Мими – тот самый, который подписал сообщение, направленное семье А. и ее соседям. – Мы проверили уже 4000 зданий, и примерно половина из них были признаны опасными. Жильцам предоставляется возможность произвести ремонтные работы в течение 90 дней. Если этого не происходит, дело передается в суд. Перед этим мы направляем жильцам последнее предупреждение. Размер штрафа может достигнуть нескольких десятков тысяч шекелей. Он исчисляется по формуле – 3600 шекелей плюс 160 шекелей за каждый день задержки ремонта».

«Таким образом, персональному наказанию подвергается каждый жилец, — подчеркивает Мими. – Домовой комитет не облагается штрафом. Как правило, жильцы сами просят нас оценить ремонтные работы, которые им нужно произвести. Пока что ни одно связанное с этим дело не дошло до суда».

Взнос владельца каждой квартиры на проведение ремонтных работ может достигать нескольких десятков тысяч шекелей. Далеко не каждый может вынуть из кармана такую крупную сумму. Для того, чтобы избежать ремонта, можно ускорить реализацию программы ТАМА-38. Однако, если этот вопрос еще не стоит повестке дня, муниципалитеты отказываются ждать, пока найдется подрядчик, заинтересованный провести реновацию дома.

Можно попытаться облегчить свою ситуацию и с помощью муниципальных фондов ремонта фасадов. Их средства  не предназначены для укрепления зданий или ремонта опасных построек, но во многих случаях их можно использовать с этими целями. В случае с семьей А. жильцам удалось получить помощь – по 35 000 шекелей на каждую квартиру  — через подразделение культуры жилья, действующее в муниципалитете.

Муниципалитеты пытаются помочь

В подразделении культуры жилья говорят, что не все местные советы помогают с ремонтом фасадов. Но муниципалитет Ришон ле-Циона не является исключением в этом смысле. Например, городские власти Тель-Авива разработали специальную программу помощи жильцам опасных домов.

Кроме того, тель-авивская мэрия оказывает помощь при ремонте обветшавших фасадов. В некоторым случаях это позволяет избежать объявления здания опасным. Это является частью амбициозной программы мэрии, направленной на то, чтобы улучшить внешний вид некоторых улиц.

Стоимость такого ремонта может достигать нескольких сотен тысяч шекелей с каждой квартиры.

В таких случаях мэрия обеспечивает профессиональное сопровождение ремонта и предоставляет жильцам денежные подарки и льготные ссуды. Такую же помощь городские власти оказывают и тем, кто хочет отремонтировать фасад своего дома по собственной инициативе. Каждому жильцу муниципалитет выделяет подарок в размере 5000 шекелей. На юге и востоке Тель-Авива вдобавок к этому выплачивается 10 000 шекелей на каждое ремонтируемое здание.

Кроме того, жильцы, соглашающиеся провести ремонт, получают дополнительный подарок в размере 20 000 шекелей. Муниципалитет Тель-Авива помогает таким жильцам в тяжбе с соседями, отказывающимися участвовать в ремонте. Муниципалитет также предоставляет на ремонт опасного здания беспроцентную ссуду в размере 52 000 шекелей, разбитую на 65 платежей. Ссуда не прикреплена ни к банковскому проценту, ни к индексу потребительских цен.

Адар Хореш, TheMarker. Б.Е. Фото: Томер Аппельбаум