К осени аренда квартир в Израиле подорожает – и даже сильнее обычного

Те, кто рассчитывает летом переехать и снять квартиру по более привлекательной цене, скорее всего будут разочарованы. Несмотря на войну и шаткое состояние экономики, аренда жилья в Израиле перед новым учебным годом подорожает. И возможно, даже сильнее обычного, пишет TheMarker.

У этого есть несколько причин: высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, скачок цен на покупку квартир, программы городской реновации (из-за которых жильцы ремонтируемых или снесенных зданий переезжают на временные квартиры). И, помимо прочего, провал государственной программы строительства жилья в долгосрочную аренду.

Шанс найти квартиру в крупном городе по разумной цене – снижается. И вряд ли ситуация изменится.

Удивительно, но факт: война ничего не изменила

В Израиле нет официального индекса, точно замеряющего ежемесячное изменение цен на аренду. Центральное статистическое бюро (ЦСБ) лишь указывает на тенденции. По его данным, стоимость аренды не перестала расти, даже когда процентные ставки по ипотеке выросли, а рост цен на покупку жилья замедлился.

• Читайте также: 
• Квартирный рынок на севере страны застыл
• Секретная сделка Смотрича и Гольдкнопфа угрожает рынку жилья на периферии
• Подрядчики прогнозируют резкий рост цен на квартиры до конца года

«Индекс аренды» ЦСБ показывает среднюю арендную плату по стране. Он учитывает как тех арендаторов, кто перезаключил договор или переехал в новую квартиру за прошлый месяц, так и тех, у кого ничего не изменилось. По сути, этот индекс отражает рост аренды, но не в полной мере. То есть, реальный рост квартирной платы по новым договорам будет всегда выше, чем в индексе.

Итак, согласно индексу ЦСБ, средняя арендная плата выросла в марте 2024 года на 0,3% по сравнению с февралем. За 12 месяцев, с марта 2023 по март 2024, рост составил около 4,5%.

Данные по рынку арендного жилья публикуют и частные компании – хотя неизвестно, насколько эти цифры точны и достоверны. На прошлой неделе фирма WeCheck опубликовала свои данные по стоимости аренды. Согласно им, цены на съем жилья в Хайфе, Беэр-Шеве и Ашкелоне снизились – но в центре Израиля, в Тель-Авиве и Иерусалиме заметно выросли.

В Ашкелоне падение цен можно объяснить его относительной близостью к сектору Газа. Но не исключено, что на самом деле причина – в увеличении предложения квартир в аренду. В последние годы в городе было построено много нового жилья.

Почему же в среднем аренда квартир во время войны и экономической нестабильности все равно дорожает? Эксперты высказывают разные догадки. Некоторые объясняют это повышением спроса из-за эвакуации более 10 тысяч семей с юга и севера Израиля. Часть из них живут не в отелях, а в съемных квартирах. Но это утверждение не подтверждается данными. Например, многие семьи, эвакуированные с севера, сняли жилье в Хайфе. Но средняя арендная плата в третьем по величине городе Израиля даже немного снизилась. Данные WeCheck свидетельствуют о стабильности и даже снижении цен на аренду в периферийных районах, куда переехало большинство эвакуированных.

Что касается городов в центре страны, предложение съемного жилья должно было увеличиться за счет квартир, которые до войны сдавались в аренду туристам через Airbnb. Из-за войны поток туристов иссяк, и многие из этих квартир хозяева стали сдавать израильтянам в долгосрочную аренду.

Некоторые арендаторы-израильтяне съехали со своих квартир из-за того, что в них не было защищенной комнаты («мамада»). Другие даже уехали за границу. Однако все эти явления, которые должны были смягчить рост цен, такого эффекта не оказали.

Возможно, причина кроется в том, что в некоторых центральных районах полным ходом идет городская реновация. Ее влияние на стоимость аренды только усиливается. Проекты сноса и застройки («пинуй-бинуй») ежегодно вынуждают жильцов тысяч квартир переселяться в съемное жилье. При этом люди предпочитают оставаться в своем же районе и городе. В итоге, арендная плата в районе, где началась реализация большого проекта, может сразу подскочить на 10-15%. А это влияет и на средние цены на аренду во всем городе.

Растет процентная ставка – дорожает аренда

Несомненная причина роста арендной платы в Израиле – как и в большинстве стран мира – рост ключевой процентной ставки национального банка. Это важнейший для экономики показатель – от него зависят проценты как по кредитам, так и по депозитам. Чем выше ключевая ставка – тем дороже вам обойдется любой кредит, в том числе ипотека. Но и тем больший процент вам заплатит банк, если вы закроете деньги на депозитном счету.

Большинство квартир, сдающихся в аренду в Израиле, изначально покупаются для инвестиций. Десятилетиями израильтяне вкладывали в них деньги, так как ключевая ставка в экономике была очень низкой. Проценты по ипотеке были невысоки, а привлекательных альтернатив вложению в жилье было мало. Проценты по банковским депозитам были исчезающе малы.

Теперь высокая процентная ставка увеличила расходы инвесторов: в большинстве случаев до половины покупки квартиры они финансируют за счет ипотеки. Поэтому те, кто сдает в аренду купленную квартиру и одновременно платит ипотеку, поднимают своим арендаторам квартплату. А те, кто только подумывает вложиться в жилье, начинают смотреть на другие варианты вложений – например, депозит в банке, покупку облигаций и т.д.

Сколько на самом деле зарабатывают квартировладельцы?

По данным ЦСБ, в четырех крупнейших городах Израиля – Иерусалиме, Тель-Авиве, Хайфе и Беэр-Шеве – арендодатели за минувший год подняли квартплату и увеличили рентабельность своих инвестиций.

Но в последние пять лет фактическая рентабельность сдачи квартир в аренду постепенно снижалась – из-за того, что покупка жилья дорожала быстрее, чем его аренда.

В ближайшие месяцы, особенно к началу учебного года в сентябре, аренда продолжит дорожать, ожидает гендиректор WeChek Рами Ронан. Кроме сезонного роста квартплаты, съемщики могут пострадать из-за того, что творится на рынке жилья. Из-за войны строительная отрасль лишилась десятков тысяч палестинских рабочих. Рабочей силы не хватает, и большинство застройщиков уже сейчас объявляют о том, что опаздывают со сдачей новых квартир. Это значит, что многие семьи, ждущие ключи от своих квартир, продолжают ютиться в съемном жилье.

Продолжительность отсрочки зависит от того, на какой стадии строительства был дом к началу войны. В первые ее месяцы большинство застройщиков смогли завершить финальные работы по проектам и сдать квартиры близко к запланированным срокам. Но предприниматели ожидают, что отсрочки начнут увеличиваться.

По материалу TheMarker, «Детали», Д.Г.  Фото: Офер Вакнин ∇