Конец безобразиям? Подписаны правила, защищающие владельцев старых квартир в проектах ТАМА-38

Министр юстиции Ярив Левин во вторник, 3 октября, подписал правила, регулирующие договоры застройщиков с жильцами в проектах городской реновации ТАМА-38.

Правила впервые устанавливают обязательные формулировки для договоров между застройщиками и владельцами старых квартир.

Некоторые пункты правил обязательны. Если они не отражены в договоре, его можно аннулировать. Это важный шаг, который обеспечит защиту владельцам старых квартир в домах, подлежащих городскому обновлению.

ТАМА-38 – израильская программа реконструкции старых жилых зданий. Частный застройщик подписывает договор с владельцами имеющихся квартир, ремонтирует и укрепляет дом, устанавливает лифты, строит бомбоубежища, расширяет имеющиеся квартиры (чаще всего добавляет к ним по комнате) и достраивает наверху здания один-два этажа с новыми квартирами. От их продажи он и получает прибыль. В некоторых проектах (ТАМА-38/2) здание сносят и на его месте строят новый дом, большей этажности. – Прим. «Деталей».

Покупателей новых, достроенных квартир защищает закон о продажах. А вот к владельцам старых квартир он не применяется. Если у застройщика возникают финансовые трудности и проект останавливается, они остаются незащищенными. Это произошло, например, с реновацией здания на улице Курта Тухольского в Яффо. У компании-застройщика «Цабарим» возникли проблемы, и в итоге жильцы четыре года живут фактически на стройке.

• Читайте также:
• «Знали бы заранее – ни за что бы на это не подписались». Проект реновации стал кошмаром для жильцов
• Как пережить ТАМА-38: для стариков реновация становится кошмаром
• Программу ТАМА-38 продлят на год. Что нужно знать владельцам квартир

Новые правила были разработаны департаментом консультирования и законодательства в минюсте и заместителем юрсоветника правительства Кармитом Юлисом. Теперь за подписью министра юстиции документ опубликован для общественного обсуждения. Точная дата, когда правила вступят в силу, пока не названа.

Вероятно, часть правил будут действовать задним числом. То есть, если подписанный ранее договор им не соответствует, его можно будет расторгнуть.

В правилах прописаны гарантии, которые застройщики обязаны предоставить собственникам квартир.

В проектах ТАМА, включающих снос здания и строительство нового дома (ТАМА-38/2), застройщик должен предоставить жильцам денежную гарантию в размере стоимости уже готовой к проживанию новой квартиры, аналогичной по характеристикам тому жилью, которое они в рамках проекта должны были получить взамен на свою старую квартиру.

Стоимость предлагается рассчитывать по ценам на тот момент, когда собственник выехал из своей старой квартиры.

В проектах ТАМА-38/1, где строительство ведется поэтапно и владельцы старых квартир не переезжают на съемное жилье, а сразу въезжают в новую квартиру, прописана другая гарантия. Если хозяин выезжает из старой квартиры раньше, чем получает новую, застройщик должен гарантировать, что он оплатит аренду другого жилья.

В договорах по проектам 38/2 со сносом здания иногда собственникам старых квартир уже дают гарантии. Поэтому новые правила особо важны для проектов ТАМА-38/1, где здание просто обновляют, а собственники продолжают жить в нем во время работ.

Такие проекты зачастую выбирают застройщики с более слабыми финансовыми возможностями. Если у компании возникают трудности, собственники годами живут в ненадлежащих условиях прямо посреди стройки и не могут получить от компании достойную компенсацию.

Теперь застройщик будет обязан предоставить им гарантию, хотя и не такую большую, как стоимость новой квартиры. Но ему придется раскошелиться в случае финансовых трудностей и просрочек.

Помимо описанных выше гарантий новые правила включают стандартную формулировку гарантийного письма от застройщика, которое должно прилагаться к договору. Письмо обязывает застройщика выплатить собственнику квартиры оговоренную сумму компенсации в течение 60 дней, если он не передает права на новую квартиру в связи с банкротством компании.

Кроме того, в договоре должны быть указаны сроки утверждения детального плана, получения разрешения на строительство, завершения работ и сдачи квартир, а также правила максимально возможного продления согласованных сроков. Кроме того, застройщик должен включить в контракт пункт, подробно описывающий, источники финансирования проекта.

Можно ли будет расторгнуть уже заключенные договоры?

Пока непонятно, с какой даты правила вступят в силу и будут ли они применяться задним числом – чтобы расторгнуть уже подписанные контракты. В прошлом уже бывали случаи, когда в сегменте городской реновации изменения применяли задним числом. Не исключено, что так сделают и в этот раз.

Эти правила – по сути «наследство» от предыдущего правительства. Намерение принять подобный документ коалиция Беннета – Лапида закрепила в законе о хозяйственном регулировании, принятом в ноябре 2021 года. Разработку правил в минюсте завершили около года назад, но до сих пор их публикацию откладывали.

Правила публикуются в момент, когда программа ТАМА-38 находится на своей финальной стадии. Ее срок действия недавно продлили, но лишь до мая 2025 года. Юристы – эксперты в этой области говорят, что правила не предоставят владельцам квартир такую комплексную защиту, которая предусмотрена законом о купле-продаже. Правила – подзаконный акт, они не имеют такой же силы, как закон. Так что это такой компромиссный способ защитить жильцов, избегая при этом трений с крупными строительными компаниями.

TheMarker, «Детали», Д.Г. Фото: Эмиль Сальман √