«Даже с полным чемоданом денег в Израиле нельзя купить квартиру…» — о правилах покупки недвижимости в Израиле
С каждым годом покупка квартиры в Израиле становится все более сложной задачей. Цены на недвижимость за последние 3 года поднялись на 30%, а в 2023 году ставка Банка Израиля поднималась несколько раз, делая кредиты все дороже. Вот что стоит знать репатриантам, решившим купить себе первую квартиру в Израиле.
Первая и единственная квартира — это отдельная жилая единица, которая является единственной квартирой гражданина Израиля, включая человека, который в течение двух лет после приобретения квартиры стал гражданином Израиля или вернувшимся гражданином (тошав хозер). Покупатель квартиры, проживающая с ним супруга и его дети (не состоящие в браке) до 18 лет, считаются в этом случае как единые владельцы.
Квартира будет считаться отдельной квартирой, даже если у покупателя помимо нее есть жилая квартира, сданная в аренду до 1 января 1997 года, или жилая квартира, в которой доля владельца не превышает одной трети, а если квартира была унаследована — его доля не превышает половины.
Государство хочет свое
В 2023 году облагаются налогом сделки, сумма которых выше 1,919,155 шекелей. Налог, взимаемый с покупателя, выплачивается на разницу между суммой, освобожденной от уплаты налога, и суммой квартиры.
- Сделки от части суммы 1,919,155 шекелей до 2,276,360 шекелей — 3.5%
- Сделки от части суммы 2,276,360 шекелей до 5,872,725 шекелей — 5%
- Сделки от части суммы 5,872,725 шекелей до 19,575,755 шекелей — 8%
- Сумма в размере 19,575,75 шекелей и выше — 10%
Например, если квартира стоит 2,500,000 шекелей, то до 1.919.155 шекелей гражданин освобожден от уплаты налога. А с части стоимости от 1,919,155 шекелей и до суммы 2,276,360 шекелей должен быть уплачен налог по ставке 3,5%, то есть 12,502 шекелей. И для части стоимости, превышающей 2,276,360 шекелей, и до 2.500.000 шекелей (сумма покупки) налог будет уплачен по ставке 5% = 11.182 шекелей.
Соответственно общая сумма налога на покупку квартиры суммой 2.500.000 шекелей составит 23,684 шекелей.
С января 2023 года налог на покупку второй квартиры считается следующим образом:
- Сделки от части суммы до 5,872,725 шекелей — 8% на всю сумму
- Сделки от части суммы 5,872,725 шекелей и выше — 10% на всю сумму
Ипотечное кредитование (машканта)
Если это первая квартира в Израиле, максимальная ипотека, которую банк может выдать, будет составлять 75% от стоимости квартиры, поэтому собственный капитал должен быть не менее 25% от стоимости квартиры. Если человек покупает новую квартиру и продает старую, максимальная ипотека будет составлять 70%. Ипотека на вторую квартиру составит 50% от стоимости квартиры.
- Читайте также:
- Почему в Израиле не принимают деньги новых репатриантов
- «Жить трудно. Чтобы выжить, нужны наличные»
- Как вас грабят при снятии наличных в частном банкомате
На первом этапе рекомендуется получить принципиальное одобрение от банка («ишур экрони») на сумму ипотеки, чтобы знать, какой бюджет будет доступен для покупки квартиры, какой процент от финансовой стоимости квартиры можно получить и каков ожидаемый ежемесячный платеж. Важно знать, что такое принципиальное одобрение ипотеки ограничено по времени.
Одобрение основывается на финансовых возможностях и платежеспособности заемщика. Выплата по ипотеке не должна превышать 40% от доходов (нетто) покупателей. Это не одобрение ипотеки в отношении конкретной квартиры. После выбора конкретной квартиры банк высылает оценщика. Оценщик определяет стоимость квартиры и только после этого банк одобряет сумму ипотеки на конкретную квартиру.
А как обстоит дело с репатриантами?
«Если у репатриантов есть первоначальный взнос, но у них нет официальных доходов в Израиле, то ипотеку им никто не одобрит», — рассказывает «Деталям» консультант по покупке недвижимости в Израиле Михаил Нешер.
Банк просит предоставить зарплатные ведомости («тлуш маскорет») хотя бы за три последних месяца. Можно попробовать предоставить ведомость за один месяц и трудовой договор, но не всегда эта срабатывает. Предприниматели обязаны предоставить свой годовой отчет доходов и расходов.
- У репатриантов есть возможность получить льготную ипотеку — она состоит из основной ссуды и условной дотации. Денежная помощь от государства на покупку жилья выдается под постоянные привязанные к индексу 3%. Можно получить от 100 до 250 тысяч шекелей в зависимости от состава семьи и самой квартиры.
В Израиле действует система безналичного расчета. Деньги должны находится на счету в банке или в фондах в Израиле. Любая покупка квартиры в Израиле производится через банковский счет в Израиле или трастовый счет адвоката, других способов совершить сделку не существует. То есть даже если репатриант придет в банк с чемоданом денег, квартиру в стране он приобрести не сможет.
При покупке квартиры со вторых рук платеж производится с помощью банковского чека, который покупатели должны выписать в отделении банка.
При покупке квартиры от застройщика, застройщик выдает банковский вексель, с которым нужно прийти в отделение банка и перевести деньги на сопроводительный счет застройщика. В Израиле нет возможности перевести деньги напрямую из другой страны на счет застройщика.
Затраты на покупку квартиры в Израиле
- Услуги адвоката — 0.5%-1.5% от цены квартиры
- Налог на покупку квартиры
- Расходы, связанные с оформлением недвижимости в земельном реестре («табу»)
- Услуги риэлтора – 2% от цены квартиры (иногда чуть меньше)
- Услуги консультанта по ипотечным кредитам: 6,000 — 10,000 шекелей.
- Оплата услуг оценщика недвижимости – от 600 до 3,000 шекелей.
Михаил Нешер добавляет, что при покупке квартиры в Израиле есть 5 важных этапов. Первое — определить каковы цели покупки квартиры (для инвестирования или жизни в ней). В соответствии с этим выстраивается план действий. В среднем, нужно посмотреть от 15 до 30 квартир. Затем проверить физическое состояние объекта, изучить все документы на квартиру, особенно, если была перепланировка или достройка. Потом можно начать вести переговоры о цене квартиры, иногда в процессе торга удается скинуть до нескольких сот тысяч шекелей. После чего подписывается договор с адвокатом и оформляется ипотечный кредит.
Юлия Чепелева, «Детали». Фото: Depositphotos.com
