Где взять миллион на покупку квартиры в Израиле? Реальные истории

Супруги С. и Д. несколько лет назад вложили все свои деньги в покупку недвижимости. При этом они по-прежнему живут на съемной квартире и только мечтают о собственном жилье.

С. и Д. поженились семь лет назад, они госслужащие и работают в центре страны. С самого начала совместной жизни им было ясно, что купить квартиру им будет непросто. Как и сотням тысяч других израильтян.

Рассказываем непростые истории тех, кому негде взять миллион на покупку первой квартиры.

«У нас не было достаточно денег, чтобы внести первый взнос, – рассказывает Д. – Как молодая пара, имеющая право на льготы, мы участвовали в лотереях, которые проводит министерство строительства. Но очень скоро поняли: нельзя всерьез рассчитывать на то, что таким образом можно купить квартиру в центре страны».

С. и Д. опасались упустить возможность обзавестись собственным жильем. «Мы боялись, что и те небольшие деньги, которые у нас были, обесценятся, – рассказывает Д. – Отец мужа сказал, что мы должны купить какую-нибудь маленькую квартирку в качестве инвестиции и таким образом защитить наши деньги от инфляции».

• Читайте также: 
• «Даже с полным чемоданом денег в Израиле нельзя купить квартиру…» — о правилах покупки недвижимости в Израиле
• «Продали квартиру»: шесть израильских семей рассказали, как справляются с долгами по ипотеке
• «Мне что – выключать детям воду в душе?»

Сначала супруги подумывали купить квартиру в Кирьят-Шмоне. «Тогда считалось, что цены на недвижимость в этом районе еще будут расти, – объясняет Д. – Правительство обещало вложить значительные средства в развитие Галилеи. Рядом с Кирьят-Шмоной находится колледж «Тель-Хай», и это увеличивало спрос на съемное жилье».

Но в итоге пара купила за 700 тысяч шекелей квартиру в районе «Далет» в Беэр-Шеве. 500 тысяч из этой суммы они взяли в ипотечный кредит. Сейчас супруги сдают эту квартиру и за счет арендной платы потихоньку возвращают ипотеку.

А это выгодно?

Это оказалось выгодной сделкой. Цены на жилье в Беэр-Шеве до последнего времени неуклонно росли. С. и Д, считают, что сегодня их квартира стоит уже 900 тысяч, а может быть, и миллион шекелей. Но покупка собственного жилья в центре страны по-прежнему им не по карману.

«Если мы продадим квартиру в Беэр-Шеве и вернем ипотеку, у нас останется полмиллиона шекелей, – говорит Д. – Это отличная прибыль для инвестиции в 200 тысяч. Но, чтобы семья с двумя детьми могла купить квартиру в Холоне или в другом городе в центре страны, ей нужны совсем другие деньги. Здесь цены начинаются с 3 миллионов шекелей. То есть вам нужен собственный капитал минимум в 900 тысяч. И это мы еще не говорим о том, как потом возвращать новую огромную ипотеку».

«Подрядчики сейчас предлагают купить квартиру, внеся лишь 20% ее стоимости, – рассказывает Д. – Остальные деньги можно уплатить потом. Мы подумываем об этом, но наши возможности найти нужные средства очень ограничены. Кроме того, учитывая нынешние проблемы в строительстве, неизвестно, сдадут ли готовую квартиру в срок».

В последние месяцы продажи жилья снизились из-за войны, и подрядчики предлагают покупателям более выгодные условия. Купить квартиру в проектируемом или строящемся доме можно, внеся при подписании договора 20%, а иногда даже 7% ее стоимости. Оставшуюся сумму можно занять у банка, но возникает вопрос, как ее потом отдавать.

С. и Д., как и многие другие, надеются, что в будущем ключевая ставка и, соответственно, проценты по кредитам снизятся и вернуть ипотеку станет легче.

«Сегодня я не могла бы это сделать»

Есть ощущение, что жилье в Израиле только дорожает. На самом деле это не совсем так. Стоимость квартир время от времени колеблется. Экономические кризисы и резкие изменения банковской ставки могут открыть «окно возможностей», главное – вовремя им воспользоваться.

20 лет назад, когда Ш. было немногим более 20 лет, она купила маленькую квартиру в Петах-Тикве. Благодаря этому сегодня ей вполне по силам покупка семейного жилья в центре страны.

«На покупке квартиры настоял мой отец, – рассказывает Ш. – Я тогда была студенткой и интересовалась в основном спасением бездомных животных. Мне казалось, что думать о собственном жилье нужно только после свадьбы. Но отец нашел в Петах-Тикве двухкомнатную квартиру всего за 70 тысяч долларов (тогда цены на недвижимость фиксировались в долларах) и настоял на ее покупке».

«В те годы банк мог выдавать ссуды в 90% от стоимости квартиры, – вспоминает Ш. – Мои родители – небогатые люди, но они смогли найти 7 тысяч долларов для первого взноса. Я не собиралась переезжать в Петах-Тикву и продолжила жить в Тель-Авиве. Квартиру я сдавала студентам и таким образом погашала ипотеку».

Ш. не знала то, что было известно ее отцу: на рынке недвижимости нужно постоянно продвигаться. «Через несколько лет он узнал, что возле алмазной биржи в Рамат-Гане продается квартира всего за 780 тысяч шекелей, – рассказывает Ш. – Я выгодно продала квартиру в Петах-Тикве – за 510 тысяч шекелей – и купила в Рамат-Гане. Жильцы нашлись мгновенно. Арендная не только погашала ипотеку, но и приносила мне ежемесячно тысячу шекелей».

«Моя ипотечная ссуда была привязана только к «прайму», – отмечает Ш. – В то время Банк Израиля никак не ограничивал такую возможность. По сравнению со всеми остальными это был самый привлекательный вариант. Хотя многим он казался слишком рискованным. Меня предупреждали, что показатель «прайм» (ключевая ставка Банка Израиля +1,5%) может резко вырасти. Но мне повезло – он десять лет не менялся, и это принесло мне огромную выгоду. А сама я до сих пор живу на съемной квартире в Тель-Авиве».

В ответ на вопрос, не надоело ли ей то и дело переезжать с квартиры на квартиру, в которых, как правило, нет защищенных комнат, Ш. говорит: «Можно сказать, что надело. Недавно в квартале, где находится моя квартира в Рамат-Гане, была утверждена программа городского обновления. Это значит, что я получу новую квартиру с добавкой 12 квадратных метров. В результате ее площадь составит 77 квадратов. Если я продам ее, этого мне наверняка хватит, чтобы собрать на первый взнос за квартиру в Тель-Авиве».

«Степень риска возрастает»

Начиная с 90-х годов цены на недвижимость в Израиле выросли на 50%, а времена низкой ключевой ставки давно миновали. Поэтому купить жилье сейчас стало гораздо труднее, и никто не может сказать, когда ситуация изменится к лучшему.

В 2003 году для покупки квартиры представителям 6-7-го социальных децилей требовалось 60 месячных зарплат. В 2023 году им нужно уже 122 месячные зарплаты – то есть только на покупку квартиры им пришлось бы работать десять лет, а ведь надо еще что-то есть.

Представителям нижних децилей для покупки квартиры потребуются зарплаты за 40 лет.

Те же, кто берет сегодня ипотеку, зачастую подвергаются повышенному риску. «Если сумма ежемесячных платежей по кредиту превышает 30% семейного дохода, это считается рискованным и для банка, и для семьи, – говорит профессор Дани Бен-Шахар, глава Центра по изучению рынка недвижимости при Тель-Авивском университете. – Но сейчас многие готовы покупать квартиры, невзирая на высокий риск. Люди опасаются, что в дальнейшем сделать это будет еще труднее. Только значительное увеличение предложения на рынке недвижимости сможет изменить эту ситуацию».

По данным Банка Израиля, доля новых ипотечных ссуд, возврат по которым достигает 30-40% семейного дохода, составляет 45%. Два года назад аналогичный показатель был равен 35%. Повышение уровня риска вынудило ЦБ ужесточить регуляцию. Размер ипотечной ссуды было ограничен 75% стоимости квартиры, для покупки которой она выдается.

Пластырь на открытой ране

Ответом государства на эту проблему должна была стать программа льготного жилья «Цена для новосела», которая называется сегодня «Квартира со скидкой». Она должна была позволить молодым парам купить свои первые квартиры по приемлемой цене. Однако запущенная в 2016 году программа превратилась в серию лотерей, которая только увеличила напряжение на рынке недвижимости.

«Сегодня всем очевидно, что эта программа – даже не лейкопластырь, наклеенный на зияющую рану, – говорит директор и владелец риелторской компании «Ари Мегурим» Охад Асраф. – Но на периферии все еще можно натолкнуться на акции, когда молодые семьи, могут купить новую четырехкомнатную квартиру за 1,3-1,4 миллиона шекелей. Лучше вложить свои деньги именно в новое жилье, а не тратить их на старую маленькую квартиру».

«В ходе некоторых распродаж подрядчики требуют внести при подписании договора всего 140-280 тысяч шекелей. Им остается только надеяться, что их должники смогут выплатить всю оставшуюся сумму», – добавляет Асраф.

Кредиты, предоставляемые подрядчиками при подобных распродажах, вызывают противоречивую реакцию. И они сами, и их покупатели подвергаются повышенному риску. Зачастую подрядчики не проверяют как следует кредитоспособность своих клиентов. Они подписывают с ними договоры о купле-продаже квартир, удовлетворившись лишь чеком, покрывающим первый взнос.

Как правило, исчерпав возможность банковских ссуд, молодые пары прибегают к помощи родителей. В случае если у них нет наличных, они берут деньги в кредит. Родители закладывают банкам собственные квартиры – оформляют так называемую обратную ипотечную ссуду – или берут ссуды, которые выдаются «на любую цель». Родители также выступают гарантами и при выдаче самых больших и рискованных кредитов, платежи по которым съедают 50% семейного дохода.

Вот история семейной пары К. из Лода. Жена – программистка, муж занимается проверкой выпускных экзаменов. Их совместный доход выше среднего по стране. Однако они живут в съемной квартире. Высокая арендная плата помешала им скопить сумму, нужную для первого взноса при покупке собственного жилья.

«Советник по ипотечным ссудам сказал нам, что 200 тысяч шекелей для этого недостаточно, – рассказывает К. – Тогда я обратился в банк «Хапоалим» с просьбой выдать мне обычную ссуду, не указывая конкретной цели. В итоге я получил дополнительный кредит на выгодных условиях – «прайм» плюс 1% (в настоящее время это 7%)».

«У нас женой раздельные банковские счета, – продолжает свой рассказ К. – Она смогла получить еще одну ссуду в 70 тысяч шекелей. Так мы собрали сумму, необходимую для первого взноса при покупке квартиры в квартале Ганей-Авив в Лоде. Она стоила 1,36 миллиона шекелей».

В итоге по всем своим кредитам семья выплачивает банкам каждый месяц 8 тысяч шекелей – 35% семейного дохода. Эта сумма почти вдвое выше арендной платы за квартиру, которую супруги снимали в Петах-Тикве, она стоила 4,5 тысячи шекелей в месяц.

Помимо прочего, этот случай говорит о том, что Банк Израиля, скорее всего, недооценивает число «рискованных» ипотечных кредитов, которые израильтяне выплачивают на пределе своих возможностей. Регулятору не всегда известно, где и как покупатели квартир достают деньги на первый взнос. Иногда и эту сумму тоже наскребают взаймы. А значит, «рискованных» ссуд на самом деле еще больше.

Адар Хореш, TheMarker, Б.Е. Фото: Эяль Туэг √