Цены на квартиры вдоль линии легкорельсового транспорта не оправдали ожиданий

Запуск линии легкорельсового транспорта в Гуш-Дане вызвал у владельцев квартир и компаний по недвижимости ожидание скорого повышения цен, особенно на старые квартиры в Бат-Яме, Яффо и Петах-Тикве. Тем временем разразилась война, и новый транспорт пока что не пользуется большим спросом. Есть ли еще шанс на перемены?

Семья Ямини уже много месяцев пытается продать принадлежащую им квартиру: 65 квадратных метров в разваливающемся доме, построенном в 60-х годах прошлого века на улице Жаботинского в Бней-Браке, по фантастической цене, — 2 миллиона шекелей. За последние шесть месяцев риэлторы начали проявлять интерес, обещая заключить сделку по более реалистичной цене в 1,85 миллиона шекелей, и семья готова проявить гибкость.

«Это старая квартира, но потенциал этого места огромен, — говорит Яаков, владелец квартиры. — Раньше риэлторы предлагали нам продать за 2 миллиона шекелей, но, на мой взгляд, это было нереально и отражало ожидания от запуска красной линии. Сегодня, на фоне продолжающейся войны, я полагаю, мы сможем найти покупателя примерно за 1,75 миллиона шекелей».

• Читайте также:
• Число сделок с недвижимостью на маршруте метро упало на 74%, и это подрывает экономическую модель проекта
• В каких городах не штрафуют за проезд по полосе для общественного транспорта?
• Наконец-то утвержден план линии метро М2: по каким городам она пройдет?

Изучение цен на старые квартиры вдоль улицы Жаботинского в Бней-Браке показывает, что квартиры аналогичного размера, 65-68 квадратных метров, были проданы за последние шесть месяцев за 1,7-1,85 миллиона шекелей, что отражает рост почти на 8% по сравнению с шестью месяцами, предшествовавшими запуску красной линии метротрамвая.

В то время, как по всей стране рынок недвижимости колеблется между падением цен и неопределенностью и нестабильностью, цены в Бней-Браке растут как из-за запуска красной линии, которая проходит через улицу Жаботинского в сторону Тель-Авива и обслуживает население без личных автомобилей, так и из-за растущего спроса среди ультраортодоксального населения.

Открытие красной линии 18 августа 2023 года породило ожидания среди риэлтеров и компаний по недвижимости, что в не столь отдаленном будущем, в течение примерно шести месяцев с момента активации линии, будет ощущаться рост цен на недвижимость, особенно на старые квартиры в Бат-Яме, на бульваре Иерусалим в Яффо и Петах-Тикве. На практике рост цен едва заметен. Это связано, в том числе, с сохраняющимися на высоком уровне процентными ставками, продолжающейся войной и, тем более, с тем, что количество пассажиров легкорельсового транспорта все еще не соответствует ожиданиям.

«У нас ненормальный период, поэтому рынок ведет себя ненормально», — говорит оценщик недвижимости Арье Камиль. «Процентная ставка начала расти в апреле 2022 года, чего раньше не было, и снизила покупательную способность. Потом началась война и никто не знает, когда она закончится. На рынке бардак. Люди забывают, что в 2022 году был скачок на 20%, так почему цены должны расти дальше? Кроме того, у метротрамвая изначально были проблемы — сменилось три оператора, поезда не ходили — поэтому граждане еще не полностью доверяют новой системе, что отразилось на количестве пассажиров. Это критический показатель в сфере недвижимости, особенно для владельцев объектов доходной недвижимости, а также жилых домов».

Анализ сделок с квартирами со вторых рук в первом квартале 2024 года на углу улицы Орлова Бейлиса в Петах-Тикве по сравнению с третьим кварталом 2023 года, до запуска линии, показывает умеренное падение цен, С 33,5 тысяч шекелей за квадратный метр до активации линии до 32,1 тысячи шекелей за квадратный метр после ее активации. Район Рамат Вербер – расположенный вдоль красной линии на улице Жаботинского и пользующийся большим спросом у покупателей квартир, инвесторов и предпринимателей, продвигающих десятки проектов городского обновления, также свидетельствует о снижении цен на подержанные квартиры в многоквартирных домах примерно на 6% по сравнению с шестью месяцами до запуска линии. Новые проекты, строящиеся в микрорайоне рядом с остановками метротрамвая, не демонстрируют рост цен, а цены на жилье в районе Орлов и Кароль остаются неизменными – 33-37 тысяч шекелей за квадратный метр. В районе Рамат-Вербер цены на квартиры составляют неизменные 28 000 шекелей за квадратный метр.

«Даже после запуска линии сложно прямо указать на рост цен, а в востребованных районах Петах-Тиквы фиксируется снижение цен», — говорит оценщик недвижимости Зив Карми, работающий в городе. «Это общенациональная тенденция, связанная с тем фактом, что мы не находимся на нормальном рынке, и кажется, что высокие процентные ставки и ущерб от войны влияют сильнее, чем соображения доступности».

В Бат-Яме линия метротрамвая также не оправдала ожиданий и не подняла цены на жилье, поэтому цены стабильны с некоторым снижением в некоторых проектах, расположенных вблизи станций. В одном из проектов квартиры, которые продавались до запуска линии в среднем по 37 000 шекелей за квадратный метр, впоследствии были проданы по 35 500 шекелей за квадратный метр – снижение примерно на 6%. В других проектах в городе, в том числе возле станций красной линии, квартиры продаются по цене 32 000 шекелей за квадратный метр.

В Яффо цены на квартиры в новых проектах остались неизменными. Однако Бульвар Иерусалим – аналог улицы Яффо в Иерусалиме, длинной пешеходной улицы, лишенной автомобильного движения, – возможно, указывает на изменение предпочтений общественности. В начале апреля трехкомнатная квартира площадью 62 квадратных метра, расположенная в доме постройки 1950-х годов, была продана на улице за 3,2 миллиона шекелей – или 74 000 шекелей за квадратный метр — цена, которая не посрамила бы и северные районы города, к примеру Бабли. Проверка показала, что аналогичные сделки с квартирами в многоквартирных домах были закрыты с момента активации линии по средней цене 51 000 шекелей за квадратный метр, что отражает небольшой рост менее чем на 1% по сравнению с аналогичными сделками, заключенными за полгода до запуска линии.

В комплексе Сарона в Тель-Авиве, который пользуется преимуществами практически всех видов транспорта – близостью к железной дороге, красной линии, проходящей под землей, и зеленой линией, которая будет здесь проложена в будущем – зафиксирован более значительный рост цен. В проекте Gindi TLV, где квартиры продавались по средней цене 57 000 шекелей за квадратный метр сразу после запуска красной линии, цены выросли до 61 000 шекелей за квадратный метр.

Еще один район, в котором наблюдается значительный рост цен благодаря близости основных транспортных маршрутов, — это улица Арлозоров возле центрального железнодорожного вокзала Свидор. Там зафиксирован рост цен на 3-5%.

«Мы живем не в обычное время»

Тель-Авив переживает бум строительства и развития инфраструктуры, которого он, возможно, никогда не знал. Бесчисленные краны разрезают небо, тяжелая техника работает на улицах, перекрывая дороги и создавая бесконечные пробки. В последние месяцы была освобождена для движения транспорта в северном направлении улица Бен-Иегуда, а большая часть работ в проекте легкорельсового транспорта была перенесена на улицу Алленби, которая в последние месяцы была закрыта для движения транспортных средств в связи со строительством фиолетовой линии и инфраструктурными работами.

Непосредственно перед началом работы на фиолетовой линии и одновременно с запуском красной линии цены в Алленби взлетели до небес. Сделки по новым квартирам установили рекорды: 75-90 тысяч шекелей за квадратный метр.

Несмотря на взлет цен, анализ сделок на улице Алленби за шесть месяцев после запуска красной линии показывает падение цен на 4% по сравнению с периодом до запуска, когда сделки заключались по средней цене 82,5 тысяч шекелей за квадратный метр.

По словам оценщика недвижимости Охада Даноса: «В ходе проведенного нами исследования, посвященного красной линии в Иерусалиме, было обнаружено, что легкорельсовый транспорт со временем повышает цены на недвижимость. Предполагается, что это произойдет и в Тель-Авиве, отменив претензии жителей и требования о компенсации в отношении ущерба и потери стоимости из-за строительства линий метротрамвая».

Ронит Нахум-Халеви, TheMarker, Ю.Л. Фото: Хадас Паруш