Число сделок с недвижимостью на маршруте метро упало на 74%, и это подрывает экономическую модель проекта

Война и сокращения бюджета, которые потребуются в ближайшие годы, – плохая новость для плана метро и закона, на котором он основан. Следует отметить, что ключевые части этого документа все еще находятся на рассмотрении комиссии кнессета по внутренним делам. Согласно постоянно обновляемому графику, поезда должны начать курсировать в 2034-2037 годах: первая линия заработает в 2034-м, полная коммерческая эксплуатация начнется в 2037-м. Строительство всей системы метро должно завершиться к 2041 году.

Эта цель считалась оторванной от реальности еще до войны, которая парализовала экономику и, как ожидается, приведет к значительным задержкам в завершении проекта легкорельсового транспорта (зеленая и фиолетовая линии) в Гуш-Дане. На данном этапе государство занимается необходимой подготовкой, но плана по созданию системы метро нет и необходимые бюджеты пока не выделены.

На данный момент в планирование и подготовку к строительству метро инвестировано около 500 миллионов шекелей, а подготовительные шаги, такие как принятие всех разделов закона о метро, планирование линий и станций, представление планов работ и управление тендерами для подрядчиков по исполнению, еще не завершены. При этом бюрократические проволочки не единственная угроза этому плану. Война и намерение основать финансирование на налогообложении сектора недвижимости вызывают большие сомнения в осуществимости проекта – по крайней мере в соответствии с опубликованным графиком работ.

• Читайте также:
• Как прокладывать туннель в Иерусалиме: управляемые взрывы или туннелепроходческий комплекс?
• Наконец-то утвержден план линии метро М2: по каким городам она пройдет?
• Назван победитель тендера на строительство голубой линии трамвая в Иерусалиме

По прогнозам министерства финансов, стоимость проекта составит около 150 миллиардов шекелей. Половина суммы ляжет на государственный бюджет, а 75 миллиардов будут собраны за счет специальных налогов и сборов. Большая часть расходов придется на первые десять лет (2026-2036 годы). Технически проект можно завершить в гораздо более короткие сроки, ближе к пяти годам, но растянутость строительства на 15 лет позволит распределить затраты таким образом, чтобы их мог покрыть государственный бюджет.

Министерства финансов и транспорта сегодня понимают, что война требует от планировщиков нового подхода. В экономическом отношении Израилю грозит потерянное десятилетие. Из-за войны изменятся прогнозы экономического роста и бюджета, государственных доходов и приоритетов. Таким образом, запланированные бюджетные расходы в 7,5 миллиарда шекелей в год в течение десяти лет, как ожидается, превысят возможности государства и будут распределены на более длительный период (при условии, что бюджет не будет удвоен во время реализации, как это произошло с бюджетом на прокладку линий легкорельсового транспорта). При этом не только финансовые возможности правительства сократились, но и возможности финансирования за счет налогов и сборов, главный из которых – «сбор метро».

Подрядчики обратились
в Высший суд справедливости (БАГАЦ)

По оценкам проектировщиков, исходя из опыта крупных городов, где есть действующее метро, 109 станций сконцентрируют огромный спрос на жилые дома и офисы в центральной части городов. По оценкам, 75% новых офисных зданий и половина жилых домов будут спроектированы вблизи станций метро. План строительства метро повысит стоимость земли в этих районах, власти выделят в них повышенные права на застройку, поэтому было бы правильно взимать с бенефициаров высокие сборы для помощи в финансировании строительства метро. Разделы закона о метро, которые предусматривают повышенное налогообложение сделок в пределах 800 метров от обозначенных станций, вступили в силу в начале 2022 года.

Ближе к концу 2022 года был опубликован национальный план строительства метро (ТАМА-70), который позволил землевладельцам более точно оценить площади и права на строительство, к которым применяется сбор. Часть закона о метро повлекла за собой петиции в Высший суд справедливости, в которых утверждалось, что закон наносит ущерб землевладельцам в этом районе. Ходатайство против сбора было подано в начале 2023 года, а недавно было подано и ходатайство против плана экспроприации участков для нужд метрополитена.

Помимо прочего, подрядчики утверждали, что финансирование строительства метро должно распределяться между всеми гражданами страны, а не обязательно через сбор с владельцев земель, прилегающих к станции. Раздел 19 закона установил «сбор за метро» в размере 75% от улучшения (увеличения стоимости) прав на строительство, добавленных в план благодаря близости к станциям. Обычный налог на улучшение составляет 45%. Собранная сумма будет разделена между муниципалитетами (40%) и правительством (35%). В некоторых случаях дополнительный сбор также применяется к правам на строительство, предоставленным в соответствии с муниципальными планами строительства, которые были утверждены независимо от плана метро, например, в Тель-Авиве, Бат-Яме и Герцлии.

Заявители в БАГАЦ – Ассоциация подрядчиков и предпринимателей – утверждали, что нет никаких оснований для сбора большого налога задолго до того, как поезда метро начнут ходить и на станциях начнется движение пассажиров. Решение о реализации плана еще не принято, а реальность показывает, что строительство станции может продолжаться десятилетиями, и потому нынешняя стоимость земельных участков не имеет никакого значения. Кроме того, не исключена возможность того, что метрополитен вообще не будет построен.

Однако налог, который государство хочет ввести, должен выплачиваться уже сейчас, поэтому критики налога на метро предупреждают, что он заморозит сделки в зоне, отведенной под станции. Владельцы земли, желающие продать землю, будут обязаны компенсировать покупателям возросший налог. Если утверждение верно, то это решение может также помешать плану финансирования метрополитена, основанному на этих сделках.

Существенное снижение прогнозов выручки

Новое исследование, проведенное Институтом геокартографии по заказу организаций, выступающих против плана, указывает на 74%-ное снижение количества сделок с недвижимостью на сумму 15 миллионов шекелей и более в районах, отведенных для станций метро. Исследование проводилось по сделкам 2021-2023 годов и базировалось на информации, предоставленной Налоговым управлением по сделкам с недвижимостью. В исследовании сравнивалось количество сделок в радиусе 800 метров вокруг центральных станций метро до введения налога, предусмотренного законом, с количеством сделок после введения налога.

Период измерения проблематичен, поскольку с середины 2022 года рост процентных ставок вызвал значительное снижение активности на рынке недвижимости. Еще более резкий спад наблюдается в отношении офисных и коммерческих зданий – основных претендентов на плотную застройку в районе станций. Но исследователи учли эти тенденции и сравнили снижение объема сделок в районе станций со снижением в близлежащих районах, не расположенных близко к станциям.

Результаты показывают снижение количества сделок такого масштаба с начала 2021 по конец 2023 года в комплексах станций метро на 74% по сравнению с уменьшением на 45% в зонах за пределами станционного радиуса.

Доля сделок в радиусе станций от всех сделок в городах, по которым будет проходить маршрут метро, снизилась с 57% в среднем в 2021-2022 годах до 39% в 2023 году. В Тель-Авиве, где налог на метро также влияет на обычные права на строительство, предоставленные в соответствии с комплексным муниципальным планом, в районе станций за два года было обнаружено особенно резкое снижение – на 77%.

Хотя в исследовании различают снижение объема сделок в результате повышения процентных ставок и то, которое произошло из-за нового налогообложения, оба фактора серьезно влияют как на прогноз доходов от нового налога, предназначенного для финансирования метро, так и на доходы, предназначенные для муниципалитетов, которые также будут обременены расходами на городское развитие в связи со строительством метро.

В министерстве финансов отказались комментировать данные и пока не представили свои ответы на ходатайства в БАГАЦ, а лишь заявили: «В рамках проекта метрополитена, как принято в мире, используются инструменты фиксации стоимости, в том числе налог на благоустройство метрополитена. Это делается для того, чтобы использовать часть экономических выгод, которые создает проект, в пользу его финансирования и, таким образом, достичь справедливого распределения богатства в Израиле, исходя из логики, согласно которой землевладельцы в Гуш-Дане возьмут на себя часть расходов. По результатам профессиональной проверки, утверждения владельцев участков по меньшей мере не соответствуют действительности. Вопрос будет обсуждаться в Высшем суде справедливости, и там мы ответим по существу дела».

Хадар Хореш, The Marker, Ю.Л. Фото: Илан Асаяг √