Скоро и сдачу в аренду трех квартир налоговики могут признать бизнесом

Ситуацию с налогообложением доходов от сдачи в аренду нескольких квартир неоднозначна и не имеет точных формулировок. В отличие от арендаторов одной или нескольких квартир, владельцы множества арендуемых объектов недвижимости не пытаются уклоняться от выплаты налогов, но утверждают, что речь идет о пассивном доходе. Что предусматривает выплату налога на доход в размере всего 10%. Налоговое управление, в свою очередь, постепенно ужесточает рамки для «коллекционеров квартир», заставляя считать арендную плату доходом от предпринимательской деятельности, с которого будет взиматься НДС и полный налог в размере до 50%.

По данным Налогового управления, около 1,63 миллиона человек в Израиле владеют одной квартирой, 290 тысяч — двумя, 86 тысяч — тремя и более квартирами. Количество тех, кому принадлежат три и более квартиры, с 2018 года повысилось на 40%, в то время как число владеющих одной квартирой выросло только на 21%. Число израильских семей, владеющих шестью квартирами, подскочило на 54%. Быстрее всего, на 66%, увеличилось число семей, которым принадлежат восемь квартир.

По закону, если ежемесячная арендная плата превышает порог (с начала 2025 года арендодатели освобождены от уплаты налога на арендную плату, которая не превышает 5654 шекелей в месяц), у владельца квартиры есть два пути выплатить налог: либо в размере 10%, либо согласно ступени подоходного налога с возможностью вычета расходов и амортизации. Но в феврале 2018 года по следам двух постановлений Верховного суда Налоговое управление заявило, что, согласно обновленной налоговой политике, арендная плата при сдаче десяти квартир будет считаться доходом от предпринимательской деятельности, с которого будет взиматься полный налог в размере до 50%.

Если владелец десяти и более квартир будет утверждать, что его деятельность по сдаче квартир в аренду не бизнес, он должен будет доказать наличие особых, из ряда вон выходящих обстоятельств

Арендная плата при сдаче до пяти квартир будет по-прежнему считаться пассивным доходом, с которого будет взиматься налог в размере 10%.

Налоговое управление «закручивает гайки»

Недавнее постановление Окружного суда в Иерусалиме показывает, что Налоговое управление не останавливается на достигнутом и намерено заставить владельцев менее 10 сдаваемых в аренду квартир как минимум платить НДС на арендную плату.

Суд рассматривал дело инвестора, сдававшего в аренду в Тель-Авиве восемь квартир. Он отремонтировал и разделил шесть существующих квартир на восемь отдельных квартир и активно управлял сдачей в аренду. В Налоговом управлении заявили, что это не просто хобби частного инвестора, а по сути, бизнес, и поэтому он должен платить НДС с доходов от аренды.

Суд принял позицию налоговиков и постановил, что человек, который специализируется на недвижимости, по сути, осуществляет предпринимательскую деятельность, должен платить НДС в размере 18% с доходов от аренды.

Огромное значение

Если до сих пор только владелец 10 и более квартир мог считаться предпринимателем, что вынуждает его платить налог в размере вплоть до 50% от доходов от сдачи квартир в аренду, то новое постановление суда открывает для Налогового управления новые возможности. Да, владелец одной или двух инвестиционных квартир вполне может утверждать, что речь идет о пассивном доходе, но каков статус арендодателя при аренде, скажем, трех квартир?

Если инвестор взял кредиты на покупку квартир под залог собственного объекта недвижимости, если он постоянно меняет арендаторов для повышения доходности, управляя рисками, то это уже однозначно подпадает под определение предпринимательской деятельности.

А это значит, что постепенно Налоговое управление убедит суды снизить количество квартир, при котором инвестор попадет под определение предпринимателя, управляющего бизнесом по сдаче квартир в аренду. Сегодня это 8 квартир и выплата НДС на доходы, а через некоторое время суд может постановить, что при аренде всего трех-четырех квартир арендодателю придется выплачивать корпоративный налог на доходы.

Налоговое управление ищет обходные пути

У правительства нет единой базы данных арендного жилья, а политики не позволяют Налоговому управлению провести решение о создании базы данных владельцев квартир, сдающих их в аренду. Тем не менее, владельцам нескольких квартир все труднее скрывать полные доходы от сдачи в аренду нескольких квартир.

Налоговики сопоставляют различные базы данных и широко «разбрасывают сети», проверяя доходы и расходы потенциальных неплательщиков. В прошлом году налоговые органы получили данные о владельцах объектов недвижимости из реестра Земельного управления (ТАБУ). Раньше у Налогового управления не было этой информации. Теперь же, сопоставив полученные из ТАБУ данные с уже имеющейся информацией, налоговики смогут вычислить арендодателей и потребовать от них годовой отчет о доходах.

В последние годы Налоговое управление вкладывает все больше ресурсов в средства для обработки больших данных (Big Data). Это позволяет анализировать большой объем информации и проводить более сложные перекрестные проверки. Результат уже ощутили десятки тысяч израильтян, получившие письма с требованием предоставить годовую отчетность о доходах.

Шрага Биран и 24 съемные квартиры

В основе обновленной политики Налогового управления относительно налогообложения «коллекционеров квартир», сдающих объекты недвижимости в аренду, лежат два постановления Верховного суда, одно из которых касается недвижимости, владельцем которой является адвокат Шрага Биран.

В январе 2018 года Верховный суд принял апелляцию Налогового управления, отменив тем самым постановление окружного суда Иерусалима, согласно которому Биран должен был уплатить сниженный налог на аренду от принадлежащих ему 25 квартир. Еще в одном постановлении, также касающемся налогообложения аренды более чем 20 квартир, суд рассмотрел вопрос, будет ли доход от аренды рассматриваться как пассивный доход — с выплатой сниженного налога, или же речь идет об активном доходе, как в случае частного предпринимателя, — и тогда речь о налогообложении согласно налоговым ступеням.

Судья постановил, что если несколько квартир еще можно сдавать «между делом», то трудно представить себе сдачу в аренду 20-30 квартир в течение многих лет без создания особого механизма и приложенных усилий.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Офер Вакнин ∇