Какой налог должен платить арендодатель, сдающий 12 квартир?

Стоматолог сдавал в аренду 12 квартир в Иерусалиме на протяжении шести лет, получая в год более полумиллиона шекелей в качестве арендной платы. В противостоянии с Налоговым управлением владелец квартир утверждал, что речь идет о пассивном доходе, а не о доходе от предпринимательской деятельности, и потому он должен платить налог всего в 10%.

По его словам, количество квартир невелико, а значит, его случай не похож на те, которые суд классифицировал как «бизнес по аренде квартир». Однако еще в 2018 году Налоговое управление заявило, что владелец десяти и более квартир, утверждающий, что его деятельность по сдаче квартир в аренду не бизнес, должен будет доказать наличие особых, из ряда вон выходящих обстоятельств.

Речь идет о сдаче в аренду девяти квартир в 2012-2013 годах и 12 квартир с 2014 года. Общий доход от сдаваемых в аренду квартир, как заявил Штерн, в среднем составлял 540 тысяч шекелей в год в течение налоговых лет, рассматриваемых в апелляции (450 288 шекелей в 2012 налоговом году, 603 962 шекелей в 2013 году, 529 452 шекелей в 2014 году, 552 307 шекелей в 2016 году, 580 937 шекелей в 2017 году и 511 726 шекелей в 2018 году).

• Читайте также: 
• Старый район в Тель-Авиве снесут и на его месте построят тысячи квартир
• Съемные квартиры немного подешевели
• Гольдкнопф позаботится: четверть выигравших в лотерее программы «Квартира со скидкой» — ультраортодоксы

По закону, если ежемесячная арендная плата превышает порог (с начала 2024 года арендодатели освобождены от уплаты налога на арендную плату, которая не превышает 5654 шекелей в месяц), у владельца квартиры есть два пути выплатить налог: либо в размере 10%, либо согласно ступени подоходного налога с возможностью вычета расходов и амортизации. Но в феврале 2018 года по следам двух постановлений Верховного суда Налоговое управление заявило, что согласно обновленной налоговой политике арендная плата при сдаче десяти квартир будет считаться доходом от предпринимательской деятельности, с которого будет взиматься полный налог в размере до 50%. Арендная плата при сдаче до пяти квартир будет по-прежнему считаться пассивным доходом, с которого будет взиматься налог в размере 10%.

Если владелец десяти и более квартир будет утверждать, что его деятельность по сдаче квартир в аренду не бизнес, он должен будет доказать наличие особых, из ряда вон выходящих обстоятельств. Стоматолог, сдававший в аренду 12 квартир, считал, что его случай как раз особый. Среди прочего он заявил, что речь идет о перешедших к нему по наследству квартирах, а также купленных на личные средства; что жильцы менялись редко; что он стоматолог и уделяет аренде квартир не более часа в год; что размер дохода от аренды по отношению к его общему доходу невелик, а доходы от сдачи квартир в аренду он направил на пожертвования и благотворительные цели. Все это призвано доказать Налоговому управлению, что речь не идет о доходе от предпринимательской деятельности.

Окружной суд в Иерусалиме, рассматривавший дело, принял сторону Налогового управления, которое утверждало, что тот факт, что стоматолог воспользовался услугами управляющей компании для управления своим «жилым фондом», доказывает доходы от предпринимательской деятельности. И потому должен быть выплачен налог в размере 50%.

Судья отклонил утверждение стоматолога о том, что реальный вес следует придавать его субъективным намерениям и тому факту, что он не намеревался вести бизнес по аренде квартир. «Основной принцип заключается в том, что каждая сделка должна оцениваться по ее сути и экономическому содержанию, а не по субъективным намерениям налогоплательщика или другим переменным, которые могут быть использованы налогоплательщиком манипулятивным образом в попытке избежать уплаты реального налога», — заявил судья.

Шрага Биран и 24 съемные квартиры

В основе обновленной политики Налогового управления относительно налогообложения «коллекционеров квартир», сдающих объекты недвижимости в аренду, лежат два постановления Верховного суда, одно из которых касается недвижимости, владельцем которой является адвокат Шрага Биран.

В январе 2018 года Верховный суд принял апелляцию Налогового управления, отменив тем самым постановление окружного суда Иерусалима, согласно которому Биран должен был уплатить сниженный налог на аренду от принадлежащих ему 25 квартир. Еще в одном постановлении, также касающемся налогообложения аренды более чем 20 квартир, суд рассмотрел вопрос, будет ли доход от аренды рассматриваться как пассивный доход — с выплатой сниженного налога, или же речь идет об активном доходе, как в случае частного предпринимателя, — и тогда речь о налогообложении согласно налоговым ступеням. Судья постановил, что если несколько квартир еще можно сдавать «между делом», то трудно представить себе сдачу в аренду 20-30 квартир в течение многих лет без создания особого механизма и приложенных усилий.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Давид Бахар √