Почему цены на жилье в США вновь пошли вверх и возможно ли подобное развитие событий в Израиле?

Цены на дома и квартиры в США начали падать в июле 2022 года на фоне агрессивного повышения процентных ставок. Экономисты уже дружно заговорили о надвигающемся кризисе, но цены неожиданно развернулись и вновь стали расти. Чем это можно объяснить и ожидается ли не что подобное и в Израиле?

По данным израильского ЦСБ, цены на квартиры в Израиле в марте-мае снизились, после того как, несмотря на последовательное повышение процентных ставок, почти не менялись на протяжении всего 2022 года и в начале 2023-го. А вот в США цены начали падать уже в июле прошлого года.

Но затем, в февраля 2023 года, тренд поменялся, рост цен в США возобновился, и дома и квартиры в стране дорожали три месяца подряд. Согласно индексу Кейса – Шиллера, измеряющему цены односемейных домов и квартир в 20 крупнейших городах страны, это подорожание уже скомпенсировало большую часть снижения, достигшего пика в 5,1%.

Разворот на американском рынке вызывает серьезные вопросы, и один из главных заключается в том, насколько все это актуально для Израиля. Возможно ли у нас повторение американского сценария?

Первое, что нужно учитывать, – это процентные ставки. В США ставка ФРС продолжает расти и в этом году, но, в отличие от прошлого года, долгосрочные процентные ставки, более актуальные для ипотечных ссуд, оставались относительно стабильными, потому и рост ставок по ипотечным ссудам был умеренным. Так, процентная ставка по ссудам на 30 лет в этом году повысилась с 6,6% до всего 7,2%. С другой стороны, в последние месяцы в США полностью прекратилось снижение зарплат в реальном исчислении (за вычетом инфляции). Заработки американцев вновь растут, а это означает, что опять повысилась и покупательная способность американских семей.

• Читайте также:
• Чрезвычайное положение: правительство принимает беспрецедентные меры, чтобы спасти квартирный рынок от обвала
• Сделки недели. 4-комнатная квартира за 1,5 млн шекелей в одном городе и вдвое дороже в другом
• Так минфин решает проблему: не будет конкурсов на строительство жилья для аренды

Есть и еще один фактор, поспособствовавший повышению покупательной способности – финансовая состоятельность поколения бэби-бумеров, в последние годы активно уходящих на пенсию. По данным Национальной ассоциации риелторов США за март, доля этих людей среди покупателей квартир подскочила до 39% по сравнению с 29% в прошлом году. Это явление способно объяснить и скачок доли квартир, приобретая которые покупатели не пользуются ипотечными ссудами. На долю таких квартир, фактически продающихся за наличные, приходится около трети всех сделок.

Покупательная способность американце получила дополнительный импульс к росту за счет биржевых повышений. К тому же сами эти повышения в свою очередь свидетельствуют об улучшении экономической ситуации, положительно влияющей и на цены на рынке недвижимости.

Если действительно существует корреляция тенденций на фондовом и на квартирном рынках, то перспективы Израиля в этом плане неблестящие: Тель-Авивская фондовая биржа в этом году сильно отстает от Уолл-стрит. Более того, это отставание, возможно, отражает еще и относительную слабость израильской экономики. Если же главной причиной возобновления роста цен на жилье явился рост зарплат американцев в реальном исчислении, то эта причина способна вызвать и поворот цен в Израиле, ведь в июне годовая инфляция снизилась до 4,2%.

Еще одно различие между странами, которое может оказаться весьма существенным, – особенности перемещения населения внутри страны. В среднем цены на недвижимость в США снизились не слишком сильно, но следует обратить внимание на очень значительный разброс показателей между отдельными городами. В то время как в некоторых из них цены почти не изменились, например в Майами, Чикаго и Атланте, в других падение было очень сильным – в Сан-Франциско, например, и тем более в Сиэтле, где дома и квартиры подешевели на 12%.

Что общего у городов, в которых цены снизились наиболее резко? Значимая доля там предприятий отрасли высоких технологий, переживающей спад с середины прошлого года. Еще одна возможная причина – массовый переход сотрудников на удаленную работу из дома, что позволило им в 2022 году переехать в другие города и снизить давление на жилую недвижимость в местах сосредоточения хайтека. Однако в этом году в США наблюдается актуальное и для Израиля явление: возвращение сотрудников в офисы, вынуждающее их перебираться обратно и поддерживать рост цен на квартиры.

Еще одно отличие относится к процентным ставкам. Дело в том, что в Израиле очень значительная доля ипотечных ссуд (от одной до двух третей) привязана к прайму, то есть напрямую зависит от ключевой ставки Банка Израиля, а в США большинство ипотечных ссуд взяты под фиксированный процент. Платежи израильтян по ипотечным ссудам резко выросли, и часть из них не видят иной возможности, кроме как продать квартиру. В США ситуация обратная: американцы, некогда взявшие ссуды под очень низкий фиксированный процент, не спешат продавать свои дома и квартиры.

Этим можно объяснить растущую нехватку квартир на продажу в США по сравнению с увеличением предложения в Израиле. По данным ЦСБ, среднее время продажи квартиры в апреле текущего года подскочило до 21,7 месяца, притом что в августе 2021-го это время составляло всего 9 месяцев.

В Израиле цикл снижения цен на жилье начался со значительной задержкой по сравнению с США. Там снижение цен длилось полгода, пока в феврале дома и квартиры не стали вновь дорожать. Если такая же рыночная динамика будет наблюдаться и в Израиле, то переход к росту цен здесь может произойти уже в конце этого года.

Подводя итоги, следует отметить, что часть причин, объясняющих возобновление роста цен на недвижимость в США, могут оказаться актуальными и для Израиля. В числе факторов, способных привести к развороту тенденции, – повышение реальных зарплат, стабилизация долгосрочных процентных ставок на ипотечные ссуды и сокращение масштабов удаленной работы. Главная разница – растущие платежи по ссудам в Израиле и их стабильность в США.

Дрор Карни, TheMarker. Фото: Эяль Туэг √