Банк Израиля представил данные, не отражающие ситуацию на квартирном рынке

Комментируя очередное, уже десятое по счету повышение ключевой ставки управляющий центробанком Амир Ярон предпочел сделать упор на положительных, успокаивающих показателях, не отражающих реальное положение дел. Правительство между тем медлит с принятием мер, способных смягчить жилищный кризис.

Оставив в стороне мрачные данные о снижении продаж и застое в строительной отрасли, Банк Израиля предпочел другие данные – свидетельствующие о том, что объемы капиталовложений, занятость и спрос на строительных рабочих остаются стабильными и даже демонстрируют тенденцию к росту. В аналитическом отделе израильского центробанка заявляют, что хотя продажи квартир упали, а рост цен приостановился, подрядчики по-прежнему продолжают строить, как и строили, и что опасения перед сокращением предложения совершенно беспочвенны.

Действительно, согласно данным ЦСБ о происходящем в строительном секторе (капиталовложения в жилищное строительство) ничего особенно не происходит. Сообщается, например, что в первом квартале текущего года капиталовложения немного снизились по сравнению с предыдущим кварталом, но по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года зафиксирован рост на 8,5 процента.

Однако, как и во многих других случаях, ЦСБ представляет устаревшие данные, которые не отражают изменившуюся реальность. Начавшийся спад в строительстве и множащиеся провалы строительных тендеров вскоре повлияют на рынок — и уже влияет, отражаясь на данных, которые Банк Израиля старается обойти стороной. Между тем, вполне возможно, что эти данные указывают на смену тренда.

• Читайте также:
• В будущем Тель-Авив превратится в «джунгли» – или опустеет
• Сделки недели. Сколько стоит 5-комнатный пентхаус в Кирьят-Оно?
• Суд разрешил не разрушать незаконную пристройку, исходя из принципа равенства

Вот, например, данные об объемах новостроек, которые, как ни странно, исследовательский отдел Банка Израиля предпочел вообще не включать в свой отчет. И это при том, что показатели нового строительства отражают реакцию строительных подрядчиков на рыночную ситуацию и определяют, каким будет уровень предложения в ближайшие годы.

По данным ЦСБ, как только Банк Израиля запустил процесс повышения процентных ставок, объемы нового строительства начали сокращаться: в последнем квартале 2022 года показатель уменьшился на 25 процентов по сравнению с первым кварталом года, и по всем признакам в первом квартале 2023 года тенденция усилится, и мы станем свидетелями 40-процентного сокращения – по сравнению с предыдущим кварталом. Избежать значительного снижения цен подрядчика пока удавалось лишь по тому, что многие квартиры были проданы «на бумаге», и произошло это задолго до начала изменения тенденции.

Квартиры для долгосрочной аренды: кризис в разгаре

К ухудшению показателей привело, в первую очередь, непрерывное повышение процентных ставок, но не только. Министерства и ведомства одно за другим продемонстрировали свою неспособность отреагировать на изменившуюся ситуацию. Мало того, в ходе дебатов по бюджету с повестки дня были сняты практически все меры, которые могли бы помочь если не избежать, то, по крайне мере, смягчить грядущий кризис на квартирном рынке.

В сфере арендного жилья кризис уже в самом разгаре. Повышение процентных ставок снизило выгодность инициированных государством проектов долгосрочной аренды, некоторые из которых предусматривали снижение арендной платы. Почти все такие тендеры были отложены или закончились фиаско.

«Предприниматели могли бы получать прибыль на проектах арендного жилья, несмотря на повышение процентных ставок, если бы на рынке существовала честная конкуренция, — пояснил нам ответственный сотрудник одного из экономических ведомств. — Но государство приняло сторону частных квартировладельцев, которые по-прежнему в большинстве случаев пользуются освобождением от налога на доходы от сдачи квартир в наем. Мало того, в рамках закона о хозяйственном регулировании не подлежащая налогообложению сумма доходов даже повысилась».

И это еще не все. Из закона исключены пункты, призванные легализовать налогообложение доходов от аренды квартир в будущем. По совершенно непонятным причина израильские правительства уже более десяти лет препятствуют любым инициативам по возобновлению налогообложения этих доходов, которое существовало в прошлом, но было отменено в начале 1990-х годов в рамках усилий обеспечить жильем новых репатриантов из бывшего Советского Союза.

Почему не удается снизить цены на землю?

Земельному управлению Израиля трудно снизить цены на земельные участки, которые оно продает подрядчикам, по двум причинам. Первая – необходимость учитывать затраты на благоустройство территории, включая расходы на инфраструктуру и строительство общественных зданий. Вторая причина заключается в том, что стоимость земли, устанавливается земельными оценщиками, и их оценки зачастую не успевают за изменением рыночной ситуации. Поэтому даже изначальная, минимальная цена оказывается завышенной, и многие тендеры заканчиваются провалом.

В качестве решения проблемы слишком высоких цен на землю предлагалась, среди прочего, и возможность беспроцентной рассрочки платежей, и субсидии, способные удешевить благоустройство участков под строительство. Но ни одно из этих предложений так и не было реализовано. Некоторые меры были отложены до утверждения бюджета, другие требуют утверждения министерством строительства, которое, похоже, никуда не торопится.

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Pixabay