Выигрыш победителей льготных жилищных лотерей оплачивают покупатели квартир на свободном рынке

Покупатели квартир в населенных пунктах, близких к тем, где проводились крупные земельные тендеры в рамках программы «Квартира со скидкой», «Цена для новосела» и аналогичных им льготных программ, платили более высокую цену за жилье; причем более явно рост цены в соседних населенных пунктах был выражен на периферии. Об этом говорится в новом исследовании Банка Израиля, изучившего результаты тендеров Земельного управления Израиля в 2000-2023 годах.

Исследователи, доктор Таня Сухой и доктор Наталья Персман из исследовательского отдела Банк Израиля, изучили влияние тендеров на субсидируемое жилье на результаты тендеров на свободном рынке и то, как они затронули близлежащие населенные пункты. Анализ проводился путем разделения рынка на три зоны спроса: район Иерусалима, Тель-Авив и центр страны и остальные районы («периферия»).

По данным исследования, в населенных пунктах, где тендеры субсидированного жилья проводились в больших масштабах, они вызвали снижение успешности аналогичных тендеров на свободном рынке, так как, видимо, застройщики подсчитали, что будет большая продажа квартир по сниженной цене. Однако в соседних населенных пунктах был очевиден рост спроса на участки, предлагаемые в рамках тендеров на свободном рынке, возможно, в результате возникшей нехватки свободной земли.

• Читайте также:
• Прирост продаж квартир – самый незначительный с начала года
• Где покупают жилье эвакуированные из своих домов израильтяне?
• Арендная плата за жилье продолжает расти

Следует отметить, что в первые годы существования программ льготного жилья государство предлагало застройщикам приобрести земельные участки исключительно по тендерам в рамках программы государственной жилищной лотереи, что вызвало снижение предложения участков для свободной продажи, сокращение предложения квартир и рост цен на квартиры, продаваемые на свободном рынке.

Исследователи обнаружили увеличение шансов провала тендеров на свободном рынке в тех местах, где проводились крупные тендеры по субсидированному жилью. С другой стороны, в населенных пунктах, соседних с местом проведения крупных жилищных тендеров, ценовые предложения в тендерах на свободном рынке выросли.

Исследование подтверждает прямую зависимость между ценами на квартиры и ценой, которую застройщики готовы платить за землю. По оценкам исследователей, от субсидированных тендеров больше страдает периферия, поскольку в центральном районе имеется предложение частных участков, которые не участвуют в государственной программе и балансируют предложение земли на свободном рынке.

Программа «Цена для новосела» подбросила вверх цены на квартиры?

Это не первое исследование, результаты которого указывают на то, что государственные программы субсидирования жилья, такие как «Цена для новосела» и «Целевая цена» внесли существенный вклад в скачок квартирных цен на свободном рынке.

В рамках проведенного ранее также Банком Израиля исследования был сделан вывод, что программа продажи льготных квартир уменьшила предложение для всех остальных покупателей – улучшающих свои жилищные условия и инвесторов. В большинстве случаев им пришлось покупать квартиры на вторичном рынке и новые квартиры в домах, построенных на частной земле, что способствовало росту цен. К таким покупателям относятся и те, кто имел право на участие в лотереях либо участвовал в них, но не выиграл и потому был вынужден купить квартиру на свободном рынке.

Программе «Цена для новосела» в исследовании уделено основное внимание. Банк Израиля утверждает, что чем больше была доля таких квартир в общих объемах строительства в данном населенном пункте, тем сильнее подорожали квартиры на свободном рынке в том же населенном пункте. Увеличению на один процентный пункт доли сделок по покупке квартир в рамках программы «Цена для новосела» сопутствовало повышение на 0,45% цен квартир, реализуемых на свободном рынке. Скидки на квартиры, продаваемые победителям лотерей, почти полностью скомпенсировало удорожание жилья на свободном рынке, и потому влияние программы на общие цены на квартиры оказалось незначительным.

Льготные жилищные программы: большая выгода, но для немногих покупателей квартир

Фактически в том или ином виде льготные программы на рынке жилья существуют с 2014 года, и сегодня можно смело сказать, что их объединяет одно: они помогают небольшому числу израильтян приобрести новую квартиру. При этом практически не имеет никакого значения, кто выступает покупателем и что он сделал для государства: если судьба будет к нему благосклонна, государство поможет ему купить квартиру со скидкой. Всего с начала реализации программ было разыграно немногим более 110 тысяч квартир – капля в море, что никак не может называться решением жилищной проблемы.

Кроме того, что льготные программы «проводят черту» между теми, кому повезло выиграть право на покупку квартиры со скидкой, и теми, кому остается завидовать им и пытаться купить квартиру на свободном рынке, они также поощряют дискриминацию среди победителей лотерей. Налицо прямая зависимость от места нахождения выигранной квартиры: выигравшие льготное жилье в районах спроса счастливчики получают возможность заработать намного больше тех, кто приобретает квартиру со скидкой на периферии. Изначально в центре страны и скидки, и дальнейший потенциал роста цен был намного выше.

Согласно данным исследования, опубликованного в марте прошлого года Банком Израиля, анализ сделок, заключенных на протяжении 2015-2022 годов, обнаружил, что выигравшие в лотереях «Цена для новосела» получили скидки от 26% до 40%. Наибольшие скидки получили купившие квартиры в районах повышенного спроса. К примеру, средняя скидка с цены четырехкомнатной квартиры в центральном регионе составила 929 тысяч шекелей, в северном и южном – втрое меньше, соответственно 308 и 362 тысячи.

Хотя «средняя скидка» не точно отражает реальный их размер. К примеру, выигравшие в 2022 году 100-метровую квартиру в Иерусалиме, в районе Писгат-Зеэв, получили скидку на сумму 1,41 миллиона шекелей по сравнению с рыночной ценой. Не намного меньше и скидка, которую получили победители лотереи в Рамат-Гане, – 1,26 миллиона шекелей. Они заплатили за квартиру 1,64 миллиона, а на свободном рынке ее цена составляла около 3 миллионов. Победители лотереи в Йехуде, в самом центре страны, получили возможность купить новые четырехкомнатные квартиры «всего» за 1,8 миллиона шекелей вместо 3,2 миллиона на свободном рынке.

С другой стороны, в многочисленных лотереях на периферии покупателям предлагалась скидка, не достигающая минимального установленного порога в 200 тысяч шекелей, что вынуждало государство предлагать льготникам в этих проектах дополнительную скидку в 40-60 тысяч.

Сложилась ситуация, при которой льготная государственная программа предоставляла огромные скидки тем, кто может позволить себе купить за 2 миллиона шекелей квартиру в районе спроса. Разрыв в размере скидки между центром и периферией заставил министерство юстиции проанализировать ситуацию, после чего был сделан вывод, что неравенство в скидке может стать источником юридических трудностей. В связи с этим министерство юстиции обратилось к организаторам программы «Цена для новосела», представив им проблему и начав отслеживать размер скидок, предоставляемых в лотереях. В минюсте полагали, что ни в одном проекте льготники не получат скидку, выходящую за границы 400 тысяч шекелей, но, как показывает практика, они ошибались.

Напомним, что программу «Цена для новосела» не раз называли «ценой для богатого новосела», так как в программе изначально не было экономических критериев. Это означает, что квартиры со скидкой на равных правах могут приобрести и состоятельные люди, и те, кто испытывает трудности в привлечении начального капитала и потому не в состоянии претендовать даже на квартиры со скидкой в проектах в центре страны.

В 2018 году минфин проверил один из проектов в Явне и обнаружил, что заявки на участие в лотерее подали десятки молодых пар, зарабатывающих более 30 тысяч шекелей в месяц. В одном же случае доходы претендентов превышали 60 тысяч.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Офер Вакнин ∇