Война и строительство: подорожает ли жилье в 2024 году?

Подорожание ипотеки и война сократили объемы строительства в Израиле. К этому прибавился дефицит рабочих рук в строительной отрасли. В итоге велика вероятность, что в начавшемся году жилья на рынке будет не хватать и оно подорожает.

Однако 2024-й, похоже, будет трудным экономическим годом. В силу ряда причин жилье может и не подорожать. Наоборот, кое-где цены на квартиры могут даже снизиться.

Разберем подробнее, от чего это зависит.

1. Состояние экономики

Состояние экономики после войны повлияет на рынок жилья – главным образом через проценты по кредитам. Они, в свою очередь, зависят от того, будет ли Банк Израиля снижать ключевую учетную ставку.

• Читайте также: 
• Снижение ключевой ставки – хорошая новость для строительного сектора, но путь к восстановлению еще долог
• В новом году бедные израильтяне станут еще беднее
• 2023 год вновь показал, что не стоит торопиться с решениями в сберегательных и пенсионных программах

Ее снижение оживит спрос на жилье и заодно может вызвать рост цен. Ведь оно означает, что ипотечные кредиты станут дешевле и доступнее.

Среднестатистическому покупателю жилья, чтобы приобрести квартиру, приходится брать в долг около миллиона шекелей. Если эта ипотека рассчитана на 20 лет, заемщик в настоящее время платит 6900 шекелей в месяц. Проценты, выплаченные к концу срока ипотеки, составят 651 тысячу шекелей (это в дополнение к самому миллиону ссуды).

Снижение ключевой учетной ставки на 2% уменьшит ежемесячный платеж примерно на 1100 шекелей, а общую процентную нагрузку – на 260 тысяч из 651 тысячи шекелей.

Накануне войны предполагалось, что процентная ставка должна стабилизироваться и даже снизиться в середине следующего года. И этот процесс действительно начался 1 января. Банк Израиля снизил ключевую ставку на 0,25%, до 4,5%. Это произошло впервые с марта 2020 года. Вопрос в том, будет ли снижаться ключевая ставка дальше, и если да, то насколько быстро. Ведь инфляцию, для борьбы с которой ключевую ставку поднимали, пока никто не отменял.

2. Нехватка рабочих рук

Эта война в очередной раз напомнила о том, насколько строительная отрасль Израиля зависит от палестинских рабочих. Попытки заменить их иностранными никогда не были успешны.

Сейчас в строительной отрасли не хватает 80 тысяч рабочих. По данным минфина, до войны 29% рабочих в строительной отрасли Израиля были палестинцами. Работа на объектах во время войны частично встала. Это может привести к серьезным задержкам со сдачей новых жилых домов – на год и более.

Но эти задержки не обязательно повлияют на предложение квартир: застройщики продают населению большинство квартир еще на стадии получения разрешения на строительство. Если местные власти выдадут достаточно разрешений на строительство, удовлетворить спрос удастся, хотя сдача квартир затянется.

Впрочем, Давид Битан, глава экономической комиссии кнессета, опасается, что только из-за нехватки рабочих рук цены на жилье в Израиле могут вырасти на 10-20%.

3. Изменение карты

Одно из крупнейших изменений – будущая карта населенных пунктов с особым статусом (имеющих статус приграничных).

Западный Негев до войны был популярным районом – главным образом из-за огромных налоговых льгот, дешевой земли и возможности купить частный дом по цене квартиры в центре страны. Во время войны Западный Негев лишился поддержки правительства. Многие жители заявили, что не вернутся в свои дома, если им не будет гарантирована безопасность.

Целью правительственных планов строительства, включающих тысячи квартир в Кирьят-Шмоне, Акко, Цфате и других городах, является северный район, который менее востребован. Но растет опасение, что война не обеспечит долгосрочного мира на границах, и это может изменить карту спроса на жилье. Иными словами, в «опасных» районах квартиры подешевеют, в «безопасных» могут, наоборот, подорожать.

4. Политическая стабильность

Судя по всему, предстоящий год может оказаться особенно неспокойным в политическом плане. По мере того как продолжается война, атмосфера «единства» угасает на глазах. Многие требуют от правительства признать свою вину за катастрофу 7 октября и уйти с постов. Премьер-министр и его соратники пытаются удержаться на своих местах.

Борьба за демократию, развернувшаяся на улицах накануне войны, может показаться второстепенным событием по сравнению с волнениями и расколом, которые могут вспыхнуть после войны, а возможно, даже раньше. Эти события могут оказать серьезное влияние на ключевые экономические решения, такие как утверждение государственного бюджета и процентной ставки, а также на рынок жилья.

5. Местные власти

Выборы в местные органы власти были запланированы на конец января, но не исключено, что политическое давление приведет к еще одной отсрочке. Муниципальные выборы всегда были событием, связанным с недвижимостью. Обычно мэрии стараются не утверждать планы нового строительства до выборов. Главы местных властей опасаются подписывать спорные планы строительства, которые могут принести выгоду предпринимателям и вызвать давление на кандидатов на выборах.

Подрядчики утверждают, что только из-за местных выборов задерживается выдача тысяч разрешений на строительство. Плюс к этому война.

6. Политика в сфере льготного жилья

С 2016 года государство инвестирует миллиарды шекелей в программы льготного жилья. Такие квартиры составляют около 20% на рынке нового жилья. Скидки на них достигают около 20% от стоимости квартиры, а иногда и больше.

Под строительство льготного жилья выделяется около 30% государственной земли, выставляемой на тендерах под жилую застройку. Но в 2024 году эта доля снизится. В наступившем году будут проведены основные тендеры на выделение земли в районе Тель-Авива. Это район высокого спроса на жилье, и там почти не строят льготных квартир. Так что снижение доли льготного жилья может повлиять на рынок, и цены на нем вырастут.

Адар Хореш, TheMarker, М.Р. Фото: Элиягу Гершкович √