Ипотека подешевеет, квартиры подорожают

Так считают целый ряд специалистов. Собственно говоря, именно удешевление ссуд и приведет к дальнейшему рост цен на жилье.

Дело в том, что ссудный процент по ипотечным ссудам во многом определяется доходностью долгосрочных гособлигаций, а их доходность на протяжении нескольких последних недель последовательно снижалась. Если ипотечные ссуды подешевеют, это позволит дополнительному числу израильтян претендовать на ссуды, а ипотечным банкам – предоставлять им ссуды, не нарушая инструкцию Центробанка по доле ежемесячного платежа в общем составе семейных доходов. В результате спрос вырастет, а с ним – и цены.

Возможно, именно этим – низкой доходностью облигаций – отчасти объясняется и гораздо более медленный рост арендной платы по сравнению с ростом цен на квартиры. Облигации рассматриваются инвесторами, как альтернатива арендной плате, и чем ниже доходность облигаций, тем на меньшую доходность от квартиры (читай – на меньшую квартплату) готовы согласиться квартировладельцы.

В июле, например, арендная плата выросла в среднем на 0,2 процента, а сами квартиры подорожали на 0,7 процента. Банк Израиля в своем отчете за первое полугодие тоже отмечает, что арендная плата уже в течение длительного времени отстает от квартирных цен. В июле-августе, кстати, арендные цены, по-видимому, повысятся ввиду сезонного фактора: летом чаще, чем в другие сезоны, обновляются многочисленные контракты на съем квартир.

А вот ссылаться на растущую стоимость строительства, как на причину повышения цен подрядчикам, по-видимому, вскоре будет не с руки. Индекс строительных ресурсов действительно вырос – на 0,6 процента в июне и на 3,7 процента за последние 12 месяцев, но, главным образом, за счет роста цен на сырье и на металлоконструкции. Однако в последние два месяца цены на товарно-сырьевых рынках начали снижаться, и это, вероятно, вскоре приведет к снижению индекса, измеряющего стоимость строительных работ, по крайней мере – к гораздо более медленному его росту.

Если так и будут развиваться события, если цены на сырье стабилизируются, а с ними и индекс, это – хорошая новость для покупающих новые квартиры. Ведь платежи практических всех тех, кто покупает квартиры у строительных подрядчиков, привязаны к индексу цен на строительные ресурсы. Квартиры строятся долго, годами, и это привязка подчас выливается в очень крупные суммы.

***

Банк Израиля тоже способствовал удешевлению ссуд, а значит, повышению цен на квартиры. Еще 17 января он отменил ограничение на новые ссуды с привязкой к «прайму» – на их долю в общем составе ссуды на квартиру, а спустя месяц с небольшим отменил и ограничение для тех, кто рефинансирует ипотечную ссуду, то есть гасит старую ссуду и берет новую, на более выгодных условиях.

19 июля Банк Израиля опубликовал отчет за первое полугодие, где сообщается, что доля ссуд с привязкой к «прайму» увеличилась с декабря прошлого по май текущего года с 34 до почти 41 процента. Центробанк сообщает, что усредненная процентная ставка по ипотечным ссудам снизилась уже в феврале, затем в марте и апреле почти не менялась, а в мае вновь снизилась.

Евгений Весник, НЭП. Фото: Элиягу Гершкович˜