«Долгосрочная аренда квартир – это ловушка»

Джек Баланга, вице-президент Ассоциации налоговых консультантов, предупреждает съемщиков об опасностях, сопутствующих государственной программе строительства квартир, предназначенных для долгосрочной аренды.

Эти программы многие считают волшебным средством решения проблемы высоких цен на жилье: вместо того, чтобы копить деньги и брать миллионные ссуды на покупку квартир, молодые пары, да и не только они, смогут арендовать новые квартиры за несколько тысяч шекелей в месяц.

Подобные программы уже давно внедрены и в Европе, и в США. Однако, вопреки тому, что принято в развитых странах, в Израиле предпочли реализовать это решение частично, предлагая очень незначительное число квартир и на недостаточно долгие сроки. Кроме того, большую часть квартир предлагают в районах повышенного спроса, и доступны они в основном тем, кто и так может выбирать между съемной и собственной квартирой.

Впрочем, и в других странах долгосрочная аренда создает социальные и экономические проблемы. Поначалу домовладельцы пользуются льготами, предлагаемыми государством, и поэтому охотно заключают договоры на проекты долгосрочной аренды. Но со временем льготы заканчиваются, дома ветшают, цены на недвижимость продолжают расти, и домовладельцы, тоже давно поменявшиеся, изыскивают способы избавиться от арендаторов, чтобы продать или снести дома и на их месте возвести более прибыльные здания. Если им это не удается, кварталы, застроенные такими домами, превращаются в трущобы, и это ускоряет вытеснение среднего класса из центров крупных городов.

Джек Баланга предупреждает о ловушке, в которую могут попасть многие квартиросъемщики, ослепленные столь легким решением жилищного вопроса. По его словам, ожидается, что сначала сложности возникнут в городах центра страны, изменив их облик, а в дальнейшем возникнет социальная проблема на национальном уровне.

«Тот, кто снимает квартиру на условиях долгосрочной аренды, должен учитывать реальную возможность того, что ему придется финансировать арендную плату до конца своей жизни, – говорит Баланга. – Тот, кто покупает квартиру, волей-неволей вынужден экономить и сокращать потребительские расходы. Большинство выплачивают за квартиру к 55-60 годам, и тогда у них появляются свободные доходы, а в случае необходимости они могут поддержать детей».

Баланга продолжает: «Арендаторы, с другой стороны, вынуждены нести расходы на аренду до конца своей жизни, а иногда и тратить деньги, которых у них нет, особенно во время кризиса. Это может быть ловушкой, из которой трудно выбраться, тем более в пожилом возрасте. Такое явление наблюдалось в 2020 году, в начале эпидемии, когда выяснилось, что людям тяжело выжить, потеряв всего одну-две зарплаты, особенно если им приходится платить за аренду жилья».

– То есть, вы утверждаете, что снимать квартиру – это образ жизни, который нельзя поддерживать в течение длительного времени?

– Тот, кто хочет жить в арендованном доме, должен учитывать неблагоприятные события, которые могут произойти в будущем, такие как развод, смерть супруга, вносящего вклад в доход семьи, и уменьшение собственных доходов.

«Альтернативы собственной квартире нет»

– Но ведь именно поэтому государство продвигает программы долгосрочной аренды. Квартиросъемщики хотя бы могут рассчитывать на сравнительно невысокую и почти фиксированную арендную плату.

– Государственные программы долгосрочной аренды рассчитаны на 10, иногда на 15 лет. А что дальше? Довольно многим, особенно пенсионерам, придется перебраться из Гуш-Дана в Афулу, например, где им хватит денег на съем жилья.

– Приемлемым решением могут стать субсидии.

– Я не считаю правильным давать людям, которые в молодости транжирили деньги и снимали дорогущие квартиры, субсидии, чтобы они и дальше жили в самом центре страны за счет всех остальных граждан. От государства нельзя требовать, чтобы оно обеспечивало пожилому человеку прежний уровень жизни, когда он жил на съемной квартире в Тель-Авиве и платил за съем 10-20 тысяч шекелей в месяц.

Сегодняшние программы долгосрочной аренды не подходят примерно половине жителей страны. Предусмотренный этими программами 15-летний срок слишком короток. Если говорить об аренде жилья как о реальной альтернативе покупке собственной квартиры, то нужно обязать застройщиков сдавать квартиры в аренду до конца жизни арендаторов, привязав квартплату к индексу цен.

– Кто же пойдет на такое?

– В том-то и дело. Ни один предприниматель не станет заниматься таким бизнесом. Поэтому я и говорю, что государство не предлагает реальной замены собственному жилью, и граждане должны взять на себя ответственность за свою судьбу. Лучше пойти на компромисс, снизить уровень жизни, но купить собственную квартиру.

– И тем не менее государство продолжает предоставлять льготы предпринимателям, инвестирующим в проекты долгосрочной аренды. Да израильтяне и сами покупают квартиры, чтобы потом сдавать их внаем.

– Такие сделки часто оборачиваются убытками. Давайте представим, что некто взял ипотечную ссуду на 800 тысяч шекелей, купил квартиру за 2 миллиона шекелей, а через семь лет продал ее за 2,5 миллиона шекелей. На первый взгляд, он получил солидную прибыль – полмиллиона шекелей. Но не забывайте о ссуде. Если за это время инфляция выросла на 10%, то фактически он купил квартиру за 2,2 миллиона шекелей, и вот его прибыль уже сократилась до 300 тысяч шекелей. А если ссуда взята под 3% в год, то это обойдется ему еще в 300 тысяч, и он уже в нуле.

Добавьте к этому расходы на ремонт, перепланировку, установку кухонного оборудования и кондиционеров, и вот наш инвестор уже в убытке. И это еще при том, что он взял ссуду в размере только 40% от стоимости квартиры. А ведь многие берут и 70-80%.

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Давид Граевский √