Действительно ли банки ответственны за рост цен на квартиры?

Цены на квартиры имели все основания снижаться в последние два года, после того как почти все причины для повышения исчезли: была упорядочена работа плановых институтов и нет претензий по поводу нехватки земли под строительство. Объем земельных тендеров подскочил на 50%, и хотя некоторые утверждают, что можно достичь более впечатляющих результатов, цены участков упали на десятки процентов, а в некоторых районах предложение превышает спрос.

Хотя война сократила рабочую силу, доступную застройщикам, они не уменьшили количество запросов на получение новых разрешений на строительство; и даже если сроки строительства затягиваются, квартиры продолжают продавать «на бумаге».

Можно было бы также ожидать дефицита на рынке вторичного жилья, где люди, улучшающие свои жилищные условия, не продают квартиры, ожидая, пока построятся новые. Но риэлторы жалуются на нехватку покупателей и продавцов квартир, которые вынуждены идти на компромисс в цене по более резким ставкам, чем раньше. Даже Банк Израиля «мобилизовался», чтобы убрать барьеры, и немного снизил процентную ставку, которая считается основным фактором цен на жилье.

Однако после трех месяцев небольшого снижения в середине 2023 года цены снова начали расти. Не «помогли» также война, новые налоги и развал в управлении экономикой. Цены на квартиры, по крайней мере до февраля, выросли на 7,5% в годовом исчислении. Одной из немногих цифр, отражающих тяжелое положение продаж, был постоянный рост количества непроданных квартир, который каждый месяц увеличивается до нового рекорда.

В отсутствие правдоподобного объяснения аномального роста цен в раздираемой войной экономике многие цепляются за утверждение, что цены действительно падают, но предпринимателям удается замаскировать это за счет льгот, не отраженных в «прейскурантных» ценах.

Самыми известными являются льготы по финансированию: подписание договора купли-продажи с оплатой всего 10% от стоимости квартиры, «ссуда подрядчика», которую покупатели получают в банке, пока подрядчик выплачивает проценты по ней, и отсрочка платежа до сдачи квартиры. Эти льготы, в среднем оцениваемой в 5-6% от стоимости квартиры, в основном объясняют, почему подрядчикам удается избежать снижения цен, но сомнительно, что они имеют полное объяснение аномального роста цен.

Почему правительство вдруг проснулось и решило заняться отношениями между банками и рынком жилья?

В последнее время в госструктурах распространяется новое объяснение поведения цен на квартиры: кредитные соглашения между банками, финансирующими строительство, и застройщиками. Соглашения представляют собой комплексный пакет финансирования, известный как «договор сопровождения», который делает банк партнером во всем строительном проекте, включая прямые и косвенные обязательства перед покупателями квартир: банк кредитует застройщика 60-70% суммы, необходимой для строительства, и становится основным партнером проекта. До момента погашения кредита банк получает всю выручку от продажи квартиры.

Покупатели квартир также являются участниками сделки. Банк дает им гарантии согласно закону о купле-продаже, гарантируя, что даже если проект рухнет и застройщик обанкротится, они получат всю сумму, которую заплатили за квартиру.

Какой уровень риска берут на себя банки при финансировании рынка жилья и что они делают, чтобы защитить себя?

Задача банка сложна и опасна. Мало того, что он ставит десятки миллионов шекелей на успех проекта, от него еще могут потребовать вернуть платежи покупателям квартир в случае неудачи. Именно поэтому банки внимательно следят за договорами сопровождения, действиями подрядчиков и продажами. Они не подписывают договор до тех пор, пока подрядчик не докажет, что может продать квартиры с прибылью, хотя бы по минимальной цене, в рамках предпродажи.

Пункты в договоре также обязывают предпринимателя сообщать банку о договорах с поставщиками и цены реализации. По словам председателя Национального экономического совета профессора Ави Симхона, соглашения также предусматривают запрет застройщикам предоставлять скидки на квартиры сверх установленного в бизнес-плане порога («нулевой отчет») без согласования с банком.

У предпринимателя также есть заинтересованность в возврате кредита и максимальной безопасности для банка, поскольку любое увеличение риска, который банк возьмет на себя, отразится на и без того высоких процентах, которые он взимает с предпринимателя. Позже процентные расходы будут переложены на цены квартир и покупателей.

Почему Симхон считает, что именно банки препятствуют падению цен?

«Договоры сопровождения» существуют уже 17 лет, с момента вступления в силу «Закона Хефциба», призванного защитить покупателей в случае краха подрядчика. Однако об их существовании Симхон узнал лишь недавно от генерального директора министерства строительства и жилищного строительства Йехуды Моргенштерна. Моргенштерн рассказал Симхону о разговорах с застройщиками, которые рассказали ему, что на самом деле они заинтересованы в снижении цен на квартиры и ускорении продаж, но их финансирующий банк отказывается сотрудничать.

Банк, как заявил Моргенштерн, не обязательно боится снижения прибыльности проекта в Беэр-Яакове или Акко. Реальный страх заключается в том, что скидки в одном месте подтолкнут всю отрасль к падению цен, и эффект домино создаст волну обвалов. Для банков, которые инвестируют сотни миллиардов шекелей в кредит в сферу недвижимости, которая является для них основным источником дохода, такой сценарий может поставить под угрозу всю систему.

На заседании жилищного кабинета в воскресенье, на котором обсуждались договоренности о финансировании между подрядчиками и банками, не было обнаружено никаких доказательств теории домино Симхона. Взгляд на рекламу подрядчиков на сайтах, продающих квартиры, которые также предлагают реальные скидки в целях стимулирования продаж, вызывает опасения, что Симхон не сделал домашнее задание перед своим обычным выступлением перед членами кабинета министров.

Чего боится управляющий Банка Израиля?

Управляющий Банка Израиля профессор Амир Ярон был в ужасе от возможности того, что Симхон приведет к поспешным регулирующим решениям, которые поставят под угрозу, среди прочего, покупателей квартир, которые гарантирована безопасность выплаченных ими денег благодаря соглашениям об сопровождении. Он предупредил на встрече об ожидаемом ущербе для покупателей квартир и всей системы, если государство вмешается в соглашения между застройщиками и банками.

На всякий случай ЦБ распространил предупреждение Ярона: «Неконтролируемое вмешательство в соглашения о финансировании между застройщиками и финансирующими сторонами при одновременном ограничении последних в операциях по надзору и контролю, которые они осуществляют в данном проекте, как ожидается, окажет негативное влияние на рынок жилья в Израиле и приведет к сокращению предложения квартир и росту их цен».

Так что же будет сейчас и что должно произойти, чтобы цены на квартиры действительно снизились?

Можно предположить, что Симхон не будет рекомендовать, а правительство не решится отменить «договоры сопровождения», которые позволяют банкам предоставлять гарантии покупателям квартир и в значительной степени гарантировать их деньги. Однако финансовая безопасность кредиторов и покупателей квартир имеет свою цену, и она, вероятно, объединяет многие составляющие цены квартир в Израиле.

Соглашения о сопровождении создают партнерство с высокой финансовой устойчивостью. Это означает, среди прочего, что это позволяет предпринимателям компенсировать падение спроса и замедление продаж без необходимости быстро реагировать снижением цен. Банки, являющиеся сильнейшими хозяйствующими субъектами в экономике, не обязательно заинтересованы в повышении цен на квартиры сверх повышения цен на строительные ресурсы. Но в то же время они не заинтересованы в снижении цен, которое могло бы поставить под угрозу их стабильность и стабильность их клиентов.

Поскольку они являются субъектом, финансирующим строительство, банки имеют больший контроль над предложением жилья, чем, например, над процентной ставкой в экономике. Однако их контроль не является абсолютным, и если государство будет работать над увеличением предложения квартир, все соглашения о финансировании не помогут – и цены на квартиры упадут.

Требуемые действия правительства – это не комиссия, которая будет вырабатывать рекомендации после месяца работы. Для этого необходимо функционирующее министерство строительства. Министерство, поддержанное и скоординированное с другими экономическими министерствами, не отказывающееся от просьб представить план и цели решения жилищных проблем, не ориентированное на отраслевые выгоды и не сбивающее с толку стороны в поисках мнимых «виновников» своих неудач.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин ∇