Банки, подрядчики и Банк Израиля следят за тем, чтобы цены на квартиры только росли

Решение инспектора банков в Банке Израиля Дани Хахиашвили ограничить операции финансирования подрядчиками покупателей квартир проистекает из опасений Банка Израиля, что эти операции одновременно увеличивают риски для предпринимателей, покупателей и банков. Ограничения не полностью отменяют займы подрядчиков, известные как 80/20, а, скорее, уменьшают их масштаб и вес в общей сумме кредитов, предоставляемых банками.

Вполне возможно, что ограничения также отражают раскаяние со стороны Банка Израиля, поскольку эти акции способствовали росту цен на квартиры на 7,8% за последний год, а также, вероятно, исказили статистику. Искажение связано с тем, что финансовые операции отражают финансовую выгоду, равную примерно 4% от стоимости квартиры, и поэтому на практике цены на квартиры росли более умеренными темпами, чем публикует Центральное статистическое бюро (ЦСБ).

Банк Израиля, возможно, не планировал, что его поддержка этих финансовых операций приведет к росту цен на квартиры, но на практике именно это и произошло — и сомнительно, что центральный банк сожалеет об этом. С точки зрения надзора за банками в Банке Израиля, значительное падение цен на квартиры представляет опасность для стабильности подрядчиков и может привести к большим кредитным потерям в банках — и это может ухудшиться до такой степени, что нанесет ущерб стабильности банковской системы.

И разве первоочередной задачей надзора за банками не является поддержание их стабильности на благо тех, кто вкладывает туда свои деньги — всех нас. Складывается ощущение, что надзор с этой задачей справляется слишком хорошо, вплоть до превращения банков в монстров с огромной прибыльностью, а также стимулирования тенденции роста цен на квартиры.

Это дает спокойствие Банку Израиля, банкам, подрядчикам, Государству Израиль, которое получает налоги, а также владельцам квартир. Гораздо меньше покоя это дает молодым людям, чья мечта о квартире отдаляется вместе с ростом цен.

Кризис на рынке недвижимости означает банковский кризис

Банк Израиля определяет начало войны как момент, когда финансовые операции подрядчиков ускорились, и расценивает это как положительное событие, стимулирующее активность на рынке квартир, где было зафиксировано снижение спроса. Снижение произошло не только из-за войны, но и из-за того, что цены на квартиры подскочили в 2022 году рекордными темпами на 20,3%. В апреле того же года процентные ставки начали расти.

Это повлекло за собой резкое снижение активности на рынке жилья, что проявилось в снижении спроса на ипотеку. В 2021-2022 годах банки разместили ипотечные кредиты на рекордные суммы — 127 миллиардов шекелей в год — которые снизились до 71 миллиарда шекелей в 2023 году. В том же году цены на квартиры упали на 1,8%.

Это заставило банки и подрядчиков задуматься о решениях. Так появилась практика отсрочки платежей посредством так называемых займов подрядчика. Этот метод появился из-за трудностей с продажей квартир, которые испытывали застройщики. Чтобы привлечь покупателей, подрядчики нередко предлагают при подписании договора заплатить небольшой аванс, обычно 10-20% от стоимости жилья, а остаток выплатить при передаче квартиры. Такой подход позволяет покупателям избегать немедленного оформления ипотеки и выплат по ней до заселения. Отсрочка платежей также помогает тем, кто улучшает свои жилищные условия, предоставляя им дополнительное время для продажи старого жилья.

Банк Израиля рассмотрел этот вопрос и не стал вмешиваться, поскольку его устраивало, что банки осуществляют действия, стимулирующие активность на рынке квартир. Если бы ЦБ остановил этот процесс, вполне вероятно, что мы увидели бы падение цен на квартиры.

В принципе, ничего страшного в этом нет. Если за один год (2022) цены на квартиры выросли на 20,3%, то почему в следующем году им не снизиться на 10%? Стагнация на рынке квартир, который уже два десятилетия характеризуется ростом цен, не означает кризис и крах банков и подрядчиков. Реальный и нерегулируемый рынок не должен просто расти.

Отвечая на этот вопрос, инспектор Хахиашвили сказал: «Мы смотрим на это с точки зрения рисков. Когда рынок слишком долго стоит на месте, могут возникнуть риски для подрядчиков – и это может перекинуться на финансовую систему».

Другими словами: живут спокойно при росте цен на квартиры – но начинают беспокоиться, когда цены упадут на несколько процентов.

Это показывает, насколько важны строительная и ипотечная отрасли для стабильности банковской системы. Возможно ли, что это значение достигло слишком больших размеров?

72% кредитования домохозяйств приходится на жилье

По данным Банка Израиля на 2024 год, 40% бизнес-кредитов банков приходится на строительство и недвижимость, а 72% общего объема кредитов домохозяйствам приходится на жилье. Смысл ясен: это самая крупная и наиболее заемная сфера деятельности банков, с огромным отрывом от других сфер.

Одним из распространенных в Израиле представлений является то, что «цены на квартиры только растут», и поэтому недвижимость является хорошей и безопасной инвестицией. Если посмотреть на цены на квартиры за последние два десятилетия, то кажется, что основания для такого восприятия есть: хотя были месяцы, когда цены на квартиры падали, общая тенденция – продолжительный рост.

Одним из объяснений постоянного роста цен на квартиры являются высокие темпы роста населения, что создает спрос, превышающий предложение, которое правительство, контролирующее рынок земли, может или хочет удовлетворить. То есть правительство – своим бездействием или действием – обеспечивает предложение, которое предотвращает снижение цен на квартиры, а зачастую даже делает их дороже.

Но это только одна сторона истории. На рынок квартир влияет множество факторов, и он регулируется не только государственным контролем над землей, но и банками и подрядчиками, которые не готовы увидеть падение цен на рынке квартир. И то, и другое поддерживается Банком Израиля, который тоже не хочет видеть такого падения цен.

Так возникла связь, у которой, видимо, есть логическая причина: предотвратить крупный экономический кризис. Однако на практике регулирование цен на квартиры приводит не к их замораживанию, а к последовательному росту цен и нанесению серьезного ущерба тем, кто не является собственником квартиры, вплоть до того, что многие молодые люди не имеют возможности приобрести квартиру.

Если бы Банк Израиля ввел ограничения на эти финансовые операции уже в 2023 году, вполне вероятно, что мы бы увидели падение цен в прошлом году, а не рост на 7,8%. Эти акции, вероятно, помогли заемщикам, банкам и подрядчикам, но предотвратили падение цен. Возможно, они даже создали определенный пузырь на рынке жилья.

По материалам TheMarker, «Детали», Ю.Л. Фото: Охад Цвигенберг ∇