Решение судьи может изменить рынок краткосрочной аренды квартир в Израиле

Пара купила роскошный пентхаус с бассейном в Гиват-Ольге, на берегу моря, и время от времени сдавала его в аренду на короткие сроки. Владельцы принимали меры, чтобы краткосрочная аренда не мешала соседям, но те все равно обратились в муниципалитет с требованием запретить сдачу квартиры в аренду из-за шума. Муниципалитет потребовал прекратить аренду, а суд постановил, что использование квартиры для краткосрочной аренды незаконно.

Чтобы арендаторы не мешали соседям, владельцы пентхауса принимали различные меры, в том числе запрещали вечеринки, устанавливали знаки, предписывающие соблюдать тишину, и даже подкладывали под ножки стола теннисные мячи, чтобы, волоча его по полу, гости не мешали соседям.

Тем не менее соседям не нравилось постоянное появление в доме посторонних людей, и они обратились в муниципалитет с просьбой запретить сдачу помещения в краткосрочную аренду. Муниципалитет потребовал от владельцев прекратить аренду имущества.

Конфликт дошел до суда по местным делам, который недавно постановил, что владельцы пентхауса должны прекратить сдавать его в краткосрочную аренду.

Важно отметить, что причиной постановления суда стали не жалобы соседей на шум в квартире, а более принципиальное определение судьи Эрана Зеллера, согласно которому сдача пентхауса в жилом доме в краткосрочную аренду без получения разрешения для исключительного использования незаконна.

«Похоже, центральным моментом в утверждениях ответчиков является то, что они усердно работают над тем, чтобы использование квартиры не создавало беспокойства и неудобств соседям. Из представленных доказательств у меня сложилось впечатление, что это действительно так, и владелец квартиры сделал многое для того, чтобы свести к минимуму и прекратить любые шумовые помехи, — отметил судья, но тут же добавил: —Ответчики упустили суть проблемы. Они не усвоили, что вопрос о беспокойстве соседей является не камнем преткновения, а лишь индикатором неправомерного использования квартиры; и раз это создает беспокойство, то укрепляет необходимость в судебном запрете, который не только остановит незаконное использование собственности, что является его главной целью, но и положит конец страданиям соседей».

Хотя причиной конфликта стали жалобы соседей, судья завершил его, заявив, что использование имущества было незаконным.

Жилая квартира с муниципальным налогом на коммерческую недвижимость

Речь идет о расположенной в Хадере квартире, которая, согласно ТАБА (кадастровый реестр) предназначена для проживания, но, по данным местной комиссии по планированию и строительству, используется незаконно для краткосрочной аренды без получения разрешения на исключительное использование.

Владельцы квартиры утверждали, что это не «бизнес», а принадлежащее им жилье, которое сдается в краткосрочную аренду, что помогает им покрывать выплаты по ипотеке, и что это хорошо известная и общепринятая практика в этом районе. По их словам, с одной стороны, власти обязали их уже около года платить муниципальный налог на коммерческую недвижимость; с другой стороны, тот же орган утверждает, что это запрещенное использование, которое они должны прекратить, причем без предварительного предупреждения.

Владельцы утверждали, что считали краткосрочную аренду квартиры законной, поскольку тот факт, что они платили муниципальный налог на коммерческую недвижимость, подтверждает законность их действий. По их словам, только через год они узнали, что их деятельность может быть противозаконной.

Еще одно утверждение ответчиков заключалось в том, что в этом районе много других квартир, которые сдаются в аренду таким же образом, но против них  власти не предприняли никаких действий. Владельцы пентхауса заявили, что шум, на который жалуются соседи, исходит не обязательно из их квартиры, но и из других квартир.

Судья Зеллер отклонил заявления владельцев квартиры и отметил, что «суды настаивали на разнице между жилой квартирой и квартирой, используемой для краткосрочной аренды, и неоднократно выносили постановления, что недвижимость, предназначенная для проживания, должна иметь разрешение на исключительное использование для краткосрочной аренды в целях отдыха, а использование без разрешения запрещено». Также было вынесено постановление, что краткосрочная аренда не может рассматриваться как проживание.

Что касается муниципального налога на коммерческую недвижимость, то владелец квартиры обращался в муниципалитет с заявлением, что сдает квартиру на короткие сроки, но в последнее время в ней проживает семья, эвакуированная с севера, и он хочет вернуть муниципальный налог до уровня жилой недвижимости. Однако поступившая в мае 2024 года жалоба, в которой утверждалось, что квартира сдается через Airbnb и это вызывает беспокойство соседей, привела к визиту инспектора и полицейского в квартиру, где они встретили семью, которая арендовала квартиру на выходные через интернет.

Документы с сайта Airbnb Israel свидетельствуют о том, что квартира рекламируется как роскошный пентхаус с бассейном и отзывы клиентов о ней, а их всего 63, превосходны.

С учетом всех этих доказательств судья постановил, что квартира использовалась незаконно, и вынес судебный приказ о прекращении использования квартиры для краткосрочной сдачи в аренду и в любых целях, противоречащих назначению квартиры.

«Каждый краткосрочный арендодатель стал преступником»

По мнению адвоката Ярона Надема, это проблематичное решение в том смысле, что оно может создать барьер для краткосрочной аренды, даже если жилье не предназначено для отдыха.

По его словам, «рынок квартир Airbnb предоставляет решение не только для отдыхающих, но и для людей, которым нужны квартиры на короткий срок, однако суд не рассматривает подобную альтернативу в качестве возможной, и потому весь рынок краткосрочной аренды подпадает под категорию незаконного использования».

«Это проблемный момент в постановлении. Как только суд расценил любое использование краткосрочной аренды как противоречащее разрешению, он превратил каждого краткосрочного арендатора в преступника», — отметил адвокат.

«Детали», Ю.Л. Фото: Офер Вакнин √

• Читайте также:
• Домик в Умбрии по дешевке? Будьте осторожны!
• Стоимость квадратного метра в квартирах на месте аэропорта Сде-Дов в Тель-Авиве уже достигла 100 тысяч шекелей
• С ноября архитекторы смогут выдавать разрешения на строительство жилых зданий в Израиле