Путь израильтян к покупке квартиры стал намного длиннее

Прошлый, 2024, год, пожалуй, запомнится как год, в котором многим из нас было легче реализовать мечту о квартире или хотя бы осуществить мечту о подписании договора на покупку квартиры: все, что нужно, — это небольшой «начальный капитал» в размере 10 % от стоимости квартиры или даже меньше, и квартира практически ваша.

Мы написали «начальный капитал» в кавычках, потому что, очевидно, это деньги, которые покупатели должны принести из дома, и они никому их не должны. Но нетрудно найти финансирующие организации, иногда даже самого подрядчика, которые также одолжат вам «капитал», чтобы вы могли подписать договор на покупку квартиры даже в том случае, если на вашем банковском счету нет необходимой суммы.

Покупка квартиры с небольшой оплатой при подписании договора возможна через «ссуды от подрядчика», которые банки выдают покупателям квартир, при этом подрядчик выплачивает проценты по кредиту до момента сдачи квартиры и оплаты покупки покупателем.

Проверка, проведенная главным экономистом минфина по сделкам субподрядного кредитования в южном регионе, выявила, что большую часть покупателей квартир этим методом составили семьи, которые, видимо, воспользовались возможностью приобрести новую квартиру без выплаты по ипотеке в период ожидания квартиры. Подобные послабления раньше не были распространены, и большинству покупателей квартир приходилось брать ипотеку на раннем этапе покупки и сталкиваться с двойными платежами: арендной платой и ипотекой за еще не полученную квартиру.

Однако, несмотря на эти шаги по финансированию, купить новую или подержанную квартиру без льгот и отсрочки платежей стало сложнее, чем раньше, и, по всем данным, покупатели квартир теперь обязаны откладывать большую часть своего дохода на выплаты по ипотеке, которые взлетели из-за повышения процентных ставок и увеличения суммы ипотеки, необходимой для покупки квартиры.

По всем прогнозам, эти выплаты продолжат расти в ближайшие годы, даже если процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся. Нехватка строителей приводит к снижению объемов жилищного и инфраструктурного строительства, а попытки правительства решить проблему за счет импорта рабочих из-за границы в основном не увенчались успехом.

Центральное статистическое бюро (ЦСБ) на прошлой неделе опубликовало данные, согласно которым за год с июля 2023 по июль 2024 года на рынок было добавлено 61 200 квартир, что на 2% больше, чем в предыдущем году. Эта цифра основана на данных местных органов власти, на основании которых взимается муниципальный налог. Очевидно, что темпы строительства не успевают за ростом населения, которому ежегодно требуется от 65 до 70 тысяч новых квартир.

Можно утверждать, что не каждому следует жить в собственном доме, поэтому и существует рынок арендного жилья. Но и здесь государство не в состоянии создать достойную альтернативу. Повышение процентных ставок подорвало жизнеспособность инвестиций в проекты долгосрочного арендного жилья, которые государство пыталось развивать. Большинство жилищных тендеров терпят неудачу, и в последнее время министерство финансов начало работать над их сокращением и даже отменой всего правительственного проекта по арендному жилью: затраты для государства высоки, а польза для населения, нуждающегося в жилье, равна нулю.

Ипотека выросла на 49%

По данным ЦСБ, цены на квартиры с начала десятилетия (январь 2020 г.) подскочили на 43%. Данные отражают реальный рост (за вычетом роста индекса потребительских цен) в среднем на 28%. Доходы наемных работников и домохозяйств также увеличились, рост средней зарплаты составил 26%.

Увеличивающийся разрыв между ростом стоимости квартир и ростом заработной платы закрывается, в том числе, за счет увеличения ипотеки. Средняя ипотека подскочила за четыре года с 710 тысяч шекелей до 1,1 миллиона шекелей в конце 2024 года, увеличившись на 49%. Ежемесячные выплаты увеличились еще более высокими темпами, учитывая тот факт, что средняя процентная ставка по ипотеке удвоилась с примерно 2,4% в год до примерно 5,3% в год.

Ежемесячный платеж, необходимый для семьи со средней ипотекой, в настоящее время составляет примерно 6600 шекелей, что на 45% больше, чем в январе 2020 года.

Очевидно, что рост цен на квартиры происходит не одинаково во всех регионах страны. При выборочном сравнении семи крупных городов, в которых ЦСБ проверяет цены на квартиры, оказывается, что положение покупателей в Беэр-Шеве осталось таким же, как и в январе 2020 года, если предположить, что их заработная плата увеличилась за этот период на те же 26%.

4-4,5-комнатная квартира, самая востребованная среди молодых семей площадь, с начала 2020 года в Беэр-Шеве подорожала примерно на 24%, при этом средний рост заработной платы был аналогичным и даже несколько большим. Таким образом, за исключением того, что ипотека подорожала (из-за роста процентной ставки), нагрузка на покупателей квартир в столице Негева существенно не увеличилась.

Однако данные по Беэр-Шеве совершенно отличаются от того, что делается в других израильских городах. В Ашкелоне и Тель-Авиве, например, средние цены на квартиры выросли на 44%, что означает рост цен на 14–14,5% по сравнению со средней заработной платой в экономике. Однако разрыв между двумя городами огромен: цены на жилье в Тель-Авиве означают, что люди со средней зарплатой должны платить 365 зарплат за покупку средней квартиры, что почти в три раза превышает аналогичный показатель в Ашкелоне (126 зарплат).

Ожидается, что рост цен на квартиры в центральных городах окажет существенное влияние на разнообразие населения. Те, кто следит за государственными жилищными программами и тендерами, понимают, что в ближайшие годы крупные города не смогут предложить жилье на разумном уровне людям с низкими, а порой и средними доходами.

Семье из четвертого дециля сегодня требуется почти 34 года работы, чтобы приобрести квартиру в Тель-Авиве, и столько же лет, чтобы приобрести квартиру в любом из близлежащих городов. Семье из восьмого дециля, напротив, потребуется около 14 лет «всего» для приобретения среднестатистической квартиры в Тель-Авиве.

Процесс вытеснения молодых малообеспеченных семей на периферию можно считать национальным интересом рассредоточения населения, однако государство редко выступает с реальной инициативой по созданию центров трудоустройства и оказания услуг на периферии. Большинство продвигаемых планов касаются только огромных жилых комплексов (значительная часть которых предназначена для ультраортодоксального населения), жители которых полагаются на личные автомобили, и многие из них проводят часы в пробках, направляясь к местам работы в центр страны.

По материалам TheMarker, «Детали», Ю.Л. Фото: Рами Шлуш ∇