Ограничения Банка Израиля снизили цены на новые квартиры. Почему бы не довести до конца?

Самая продолжительная и дорогая война в истории страны сопровождалась экономической аномалией в виде скачка цен на квартиры примерно на 10% в период с октября 2023 года по март 2025 года.

Цены на квартиры росли, несмотря на снижение количества сделок и увеличение фонда непроданных квартир. В сфере недвижимости тогда объяснили, что причиной стала нехватка рабочих в строительной отрасли, что создает ожидание будущего дефицита квартир и, следовательно, заставляет покупателей приобретать квартиры из-за страха, что цены вырастут.

Однако за последние четыре месяца ситуация изменилась, и с тех пор мы наблюдаем совокупное снижение на 1,3%. В основном цены вниз тянут новые квартиры, которые за апрель–июнь подешевели на 1,8%. В мае–июне цены на новые квартиры снизились на 1,5% по сравнению с апрелем–маем.

Есть два объяснения падения цен — война и более связанное с недвижимостью объяснение: ограничения, наложенные Банком Израиля на сделки финансирования подрядчиков 80/20. Это решение, которое банки и подрядчики придумали в последние годы и которое предоставило им инструмент финансирования, позволявший продавать квартиры со значительной финансовой выгодой. Покупатели были обязаны оплатить 20% (а иногда и 10%) стоимости квартиры на момент сделки, а остаток — только при сдаче квартиры через два-три года.

Эта льгота также позволяла поддерживать высокие цены на квартиры, поскольку она не отражается на ценах, рассчитываемых Центральным статистическим бюро (ЦСБ). Фактически акции привели к росту цен на квартиры, и это произошло даже несмотря на то, что количество сделок сократилось.

Указание Банка Израиля распространяется на банковскую систему и ограничивает финансовые операции, которые фактически были созданы банками и подрядчиками в ответ на снижение спроса на квартиры и призваны стимулировать продажи.

Теперь, судя по всему, ограничения, наложенные Банком Израиля на банки, нанесли ущерб жизнеспособности предоставления таких финансовых льгот, и поэтому подрядчики вынуждены предоставить покупателям квартир альтернативную выгоду — снижение цены на квартиру.

Строительная компания «Димри» сообщила на прошлой неделе, что во втором квартале 2025 года было продано 176 квартир по сравнению с 247 квартирами в соответствующем квартале прошлого года. Компания объяснила снижение влиянием войны в секторе Газа и Иране, а также заявлением Банка Израиля об ограничении финансовых операций 80/20. Вскоре дополнительные строительные компании опубликуют финансовые отчеты. Ожидается, что они также сообщат о снижении продаж.

Во втором квартале 2025 года в Израиле было продано 7150 новых квартир — снижение на 24,3% по сравнению с первым кварталом года. Снижение продаж привело к тому, что количество непроданных квартир достигло рекордной отметки в 81 360. Также наблюдалось снижение продаж квартир на вторичном рынке, но оно незначительно по сравнению с темпами снижения продаж новых квартир — и это намекает на эффект сдерживания финансовых операций подрядчиков.

Ограничения, наложенные Банком Израиля на банковскую систему, вступили в силу в начале апреля и включали требование о дополнительном выделении капитала для проектов жилищного строительства, где ставка соглашений 80/20 превышает четверть количества квартир. Также был установлен лимит на долю сделок по непогашенным или баллонным кредитам в рамках субсидии подрядчика (то есть застройщик выплачивает процентные платежи покупателям квартир до момента сдачи квартиры) в размере, не превышающем 10% от общей суммы кредитов на квартиры для жилых целей.

Ограничения были введены как временное постановление до конца 2026 года после того, как надзорные органы банков пришли к выводу, что кредиты такого типа ставят под угрозу заемщиков, подрядчиков и банки, предоставляющие кредиты, поскольку такие операции могут стимулировать покупку квартир покупателями, которые не уверены в своей способности совершить сделку.

Создавшаяся после введения ограничений динамика — снижение продаж и цен на новые квартиры — ставит вопрос о том, был ли резкий рост цен на квартиры во время войны при уменьшении количества сделок во многом обусловлен операциями финансирования — и без них мы бы увидели падение цен. Придя на помощь подрядчикам в продаже квартир и борьбе с падением спроса, банки привели к росту цен на квартиры.

Банки и подрядчики на одной стороне: для них обоих последовательный рост цен на квартиры — хороший результат, повышающий доходность и подталкивающий на рынок покупателей, боящихся, что «рынок от них убежит». Но когда это повышение происходит из-за финансовой выгоды, которая искажает цены на квартиры, это выглядит как действие, наносящее вред покупателям, искусственно завышенное и противоречащее естественному поведению рынка.

Хотя эта динамика влияет на цены на новые квартиры, она не в полной мере отражается на индексе цен, поскольку треть продаваемых новых квартир субсидируется государством в рамках целевых программ.

В последние годы много критики было направлено в адрес Банка Израиля из-за влияния процентных ставок на рост цен на жилье, и каждый раз, когда это утверждение звучало, ответом центрального банка на резкий рост цен было то, что решение находится на стороне предложения. То есть правительство должно усилить сбыт земель и увеличить предложение, а именно это приведет к падению цен или, по крайней мере, остановит их рост.

Когда количество сделок уменьшилось из-за различных обстоятельств, включая войну и высокую процентную ставку, Банк Израиля позволил банкам стимулировать финансовые операции и тем самым вызвать рост цен при увеличении предложения и уменьшении количества сделок. Почему бы не позволить ценам упасть на 10% или 20%? Если за один год (2022) они могут увеличиться на 20%, то почему бы им не снизиться на 20%?

Большой запас непроданных квартир в руках подрядчиков является относительно новым явлением, и оно должно привести к снижению цен, но это зависит от того, насколько эффективными будут ограничения, введенные Банком Израиля, с течением времени. Ограничения были введены до конца 2026 года, что говорит о том, что Банк Израиля, возможно, намерен снизить цены — но лишь немного.

ЦБ уже много лет утверждает, что банковская система способна выдержать серьезные потрясения на рынке, в том числе падение цен на 20–30%, но похоже, что Банк Израиля не готов проверять это утверждение. И когда возникает давление на подрядчиков, он присоединяется к решениям, которые им предлагают банки, даже несмотря на то, что результатом стал рост цен, противоречащий необходимому балансу между спросом и предложением.

Банк Израиля оставляет за собой право отменить эти ограничения, чтобы позволить подрядчикам продавать постоянно растущие фонды квартир, не сталкиваясь с трудностями. Трудности покупателей квартир, вероятно, не так беспокоят центробанк.

Сами Перец, TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин