Минфин борется за высокий налог для инвесторов в жилье, хотя налог не достиг своей цели

Налог на покупку для инвесторов в недвижимость может снизиться в начале 2025 года – если кнессет не утвердит по просьбе министерства финансов временное распоряжение, повышающее налог до 8%. В представленном министерством меморандуме законопроекта поясняется, что «повышение налога на инвесторов еще не достигло своей цели — умерить спрос на покупку квартир инвесторами и помочь потенциальному сдерживанию роста цен на жилье», и поэтому «предлагается закрепить налоговые ставки на покупку жилья на постоянной основе».

Человеком, который должен продвигать законопроект, является председатель финансовой комиссии кнессета Моше Гафни (Иудаизм Торы). «Мы все еще изучаем этот вопрос. Подрядчики категорически возражают», — сказал Гафни, отвечая на вопрос, почему решение задерживается. Финансовые чиновники утверждают, что Гафни держит решение «заложником» с целью продвижения других важных для его партии законов, и что закон будет быть одобрено в рамках сделки, которая будет включать в себя законы об уклонении от воинской службы и субсидирования детских яслей для уклонистов.

Чиновники минфина инициировали повышение налога на покупку квартир для инвесторов еще в 2015 году, во времена министра финансов Моше Кахлона, который был избран после его обещаний снизить цены на квартиры на 20%. Инвесторов в квартиры Кахлон отметил как тех, кто способствует росту цен путем повышенного спроса.

• Читайте также:
• Почему владельцы квартир за рубежом без зазрения совести участвуют в лотереях на льготное жилье в Израиле?
• Съемные квартиры немного подешевели
• Гольдкнопф позаботится: четверть выигравших в лотерее программы «Квартира со скидкой» — ультраортодоксы

Налог на покупку для инвесторов, купивших квартиры, тогда был повышен с 5% до 8%. Согласно временному постановлению, срок действия которого, как ожидается, истечет в январе, ставка налога сегодня остается 8% для покупки квартир, цена которых не превышает 6,05 миллиона шекелей, а следующая налоговая ставка составит 10% от покупной цены.

Вопреки тому, что утверждает министерство финансов в представленном им меморандуме о предлагаемом законе, повышение налога позволило смягчить спрос инвесторов на квартиры — или, по крайней мере, значительно снизить их долю на рынке жилья. Галит Бен Наим, экономист отдела главного экономиста министерства финансов, специализирующаяся на анализе рынка недвижимости, сообщила в своем обзоре о 45-процентном падении объемов покупок квартир инвесторами.

Драматическое влияние налоговых соображений на инвесторов было доказано снова и снова: в 2020 году, когда закон не был продлен и налог был снижен до 5%, покупки инвесторов составляли 35%–40% от общего объема покупок на рынке жилья; год спустя, когда налог снова повысился, на долю инвесторов приходилось 15–25% от общего объема покупок.

Невозможно указать на статистическую связь

Однако повышенный налог совершенно не достиг цели, ради которой он был задуман: снижения цен на жилье. В ходе девятилетнего «эксперимента» минфину не удалось даже частично доказать свою гипотезу о том, что повышение налога на покупку влияет на цены на квартиры.

Хотя трудно предположить, что повышение налога вызывает рост цен, фактически данные свидетельствуют о том, что они росли ускоренным образом в период после повышения налога. Так, с начала 2014 года до даты повышения налога в середине 2015 года цены на квартиры выросли на 7,8%; при этом за полтора года после повышения налога (середина 2015 г. – конец 2017 г.) рост цен ускорился и составил 9,2%.

Можно утверждать, что ставка налога на покупку для инвесторов – не единственный фактор, влияющий на цены квартир, и если бы не повышение налога, рост цен был бы еще более резким. Однако можно сделать очевидный вывод: повышение налога не остановило и не смягчило рост цен.

В 2019 году, когда налог на покупку для инвесторов был высоким, рост цен на квартиры замедлился, в том числе из-за воздействия пандемии коронавируса, но индекс цен на квартиры вырос на 3,1%. В конце июля 2020 года истек срок действия временного распоряжения, повышавшего налог. Снижение налогов вернуло инвесторов на рынок, и в 2021 году, до нового повышения налогов, индекс цен на жилье вырос на 9,2%. До ноября 2021 года цены на квартиры выросли в среднем на 14%.

Даже когда министерству финансов удалось вернуть высокий налог, в конце 2021 года, индекс цен на жилье продолжил расти, а за год после повышения налога индекс вырос еще на 16,9%.

Индекс цен на жилье изменил направление только в конце 2022 года, когда повышение процентных ставок Банком Израиля привело к росту стоимости ипотеки и снижению спроса на квартиры. Данные минфина показывают резкое падение покупок квартир инвесторами в 2023 году, пик которого пришелся на июль.

Инвесторы приобрели в этом месяце около тысячи квартир, что на 43% меньше, чем в соответствующем месяце 2022 года. Также доля квартир, купленных инвесторами в этом месяце, составила лишь 15% от общего объема покупок на рынке жилья. В сентябре прошлого года минфин сообщил об увеличении покупок квартир инвесторами, а их вес на рынке квартир составил 17%.

Хотя минфин не может указать на статистическую связь между налогообложением покупки квартир инвесторами и ценами на квартиры, министерство продолжает требовать возобновления временного постановления о повышении налога для инвесторов. Представители министерства утверждают, что выводы, опубликованные главным экономистом, доказывают, что повышение налога снижает спрос инвесторов на квартиры и создает ситуацию, когда количество квартир, продаваемых инвесторами, превышает количество квартир, которые они покупают.

Таким образом, налог приводит к снижению спроса на квартиры и увеличению предложения – и как минимум способствует замедлению роста цен.

Огромный вес

Однако картина на рынке жилья более сложная: активность инвесторов увеличивает не только спрос, но и предложение квартир. Практически каждая квартира, приобретенная инвестором, сдается в аренду.

Уменьшение количества квартир в руках инвесторов фактически сократило предложение жилья в аренду и, по мнению подрядчиков, привло к резкому росту цен на аренду. В письме, направленном президентом Ассоциации подрядчиков Раулем Сруго министру финансов Бецалелю Смотричу, отмечается, что темпы роста арендной платы после повышения налога для инвесторов составляют 8,3%.

Не исключено, что снижение активности инвесторов приведет к сокращению предложения квартир, которые строят подрядчики, — и к росту цен на жилье. По оценкам минфина, вес инвесторов на рынке жилья составляет 17%, однако, по оценкам подрядчиков, на предпродажном рынке («presale»), влияющем на запуск проекта, их вес составляет 30%–50%.

В последние два года у предпринимателей возникли трудности с предварительными продажами, и многие проекты так и не сдвинулись с мертвой точки. Министерство финансов было обеспокоено тем, что трудности нанесут ущерб строительству новых квартир, и выделило из бюджета десятки миллионов шекелей на гарантии, которые снизят требования на предварительную продажу со стороны банков.

Вес инвесторов в «спасении» проектов, застрявших на предпродажной стадии, огромен: у инвесторов есть деньги, и им нравятся акции с отсрочкой платежа, которые позволяют продать квартиру и получить высокую прибыль еще до завершения покупки.

«Вес инвесторов при предварительных продажах имеет решающее значение и может даже достигать 80%», — говорит Охад Асраф, генеральный директор и владелец компании по продаже квартир «Ари Магорим». По его словам, «некоторые инвесторы не подпадают под определения минфина как владельцы дополнительной квартиры, поскольку оформляют квартиру на имя члена семьи или живут в арендованной квартире и покупают квартиру только для инвестиций».

Не исключено, что способность застройщиков увеличивать или уменьшать предложение вслед за спросом является причиной того, что инвесторы не вызывают повышения цен на квартиры. Инвесторы, возможно, даже смогут внести свой вклад в увеличение предложения.

Минфин отвергает, видимо, справедливо, утверждения о том, что скрытым мотивом требования повышения налога является ожидание увеличения государственных доходов. Данные о налогообложении в прошлом показывают, что любое увеличение ставки налога на инвесторов компенсировалось уменьшением объема сделок. В письме Сруго министру финансов утверждается, что отмена повышения налогов для инвесторов увеличит налоговые поступления казны и приведет к увеличению количества сделок и дополнительных налоговых поступлений для государства на сумму 9 миллиардов шекелей.

Адар Хореш, TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин