Квартирный рынок уже охлаждается. Высокие цены и удорожание ссуд отпугивают покупателей

Спрос на квартиры в июне упал на 20% по сравнению с июнем-июлем прошлого года. Это следует из опроса, проведенного под руководством экономиста Рины Дгани, одного из руководителей и владельцев группы «Геокартография». Данные указывают и на тенденцию к снижению темпов роста квартирных цен.

Результаты исследования подтверждают данные о сокращении продаж, опубликованные ЦСБ и министерством финансов. Опрос показал также, что значительная часть потенциальных покупателей прогнозируют снижение цен.

Опрос был сфокусирован на соображениях покупателей, подумывающих о покупке квартир: респондентов спрашивали, намерены ли они приобрести квартиру в ближайшем будущем, в каком районе ищут жилье и по каким соображениям откладывают покупку.

Больше всего «смущают» сегодняшние цены. Почти 31% опрошенных, отложивших покупку, объясняют, что главная причина – дороговизна жилья. Около 28% пояснили, что их останавливает рост процентных ставок и соответствующее удорожание ипотечных ссуд. Помесячный платеж по ссуде повысился на 300 шекелей, и это ведет к охлаждению рынка.

Ожидается, что сегодня, 4 июля, Банк Израиля вновь повысит ключевую ставку, а это приведет к дополнительному удорожанию ипотечных ссуд, особенно столь популярных ссуд с привязкой к прайму. Эти ссуды до сих пор считаются относительно дешевыми, но они жестко привязаны к ключевой ставке, которая, как ожидается, в ближайшие месяцы продолжит повышаться. Еще один фактор – инфляция, которая в мае росла в полтора раза быстрее, чем в мае прошлого года – индекс потребительских цен вырос в мае 2022 года на 0,6%, а годом раньше на 0,4%.

Скидок пока нет

Около 21% респондентов, отложивших покупку квартиры, считают, что цены на квартиры вот-вот упадут – это прогнозы, подтверждения которым пока нет. В маркетинговых отделах строительных компаний говорят, что хотя продажи замедлились, и многие клиенты откладывают подписание сделок, существенных скидочных мероприятий не проводится.

Верно, скорее, обратное. Подрядчики угрожают повысить цены в ответ на утверждение закона о частичной отмене привязки цены квартир к индексу строительных ресурсов. Это способно удержать покупателей от подписания договоров, требующих от них полной привязки платежей подрядчику к индексу строительных ресурсов, пока закон не вошел в силу. С другой стороны, некоторые компании в рамках маркетинговых мероприятий сами предлагают покупателям не привязывать платежи к индексу.

По мнению Дгани, на планы покупателей в какой-то степени влияют и квартирные лотереи. Минстрой намерен до конца года разыграть в общей сложности 30 тысяч квартир со скидками. Пока масштабы лотерей по отношению к спросу очень невелики. Более 120 тысяч участников претендуют на 5500 квартир. К тому же, часть из этих квартир предлагают в не пользующихся спросом населенных пунктах, а другие предназначены, в первую очередь, для местных жителей. Шансы купить льготные квартиры в районах повышенного спроса будут очень низкими и в следующих лотереях.

Покупатели расширили круг поисков

Опрос показал, что факторы, которые ранее способствовали ускорению роста цен на жилье, продолжают действовать, но влияют на меньшую, чем в прошлом долю покупателей. Только 20% респондентов заявили, что торопятся купить квартиру. Из них 50% опасаются дальнейшего роста цен, а 28% – удорожания ипотечных ссуд.

Рост цен в крупных городах заставил покупателей распространить поиски на периферию. Вопреки мнению о почти неисчерпаемом спросе на жилье в Тель-Авиве, данные исследования указывают на его 30% снижение. Это связано, вероятно, с невозможностью для людей среднего достатка купить квартиру в этом городе: Тель-Авив превращается в «город только для богатых». Аналогичная тенденция прослеживается и в Иерусалиме.

Рина Дгани поясняет: «В 2006–2018 годах Иерусалим и Тель-Авив были самыми востребованными городами Израиля. Однако в последние годы ситуация изменилась, и сегодня на долю Тель-Авива приходится 6-7% спроса, что связано с ростом цен и наличием альтернативных вариантов в городах-спутниках».

С другой стороны, данные опроса указывают на сильный и продолжающий усиливаться спрос на квартиры в периферийных городах, таких как Беэр-Шева, Ашкелон, Кирьят-Гат, Хайфа и Крайот.

А вот новые микрорайоны в Лоде и Рамле до сих пор не воспринимаются как альтернатива жизни в центре: «Несмотря на то, что в 2021 году в этих городах началось масштабное строительство – 9500 квартир в Рамле и 8500 единиц в Лоде, – израильтяне до сих пор не идентифицирует эти города в качестве приемлемых вариантов для проживания, и возможность покупки здесь квартир взвешивают только 3,5% респондентов».

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Томер Аппельбаум⊥