Как нам реорганизовать рынок арендного жилья?

В Израиле действует закон о справедливой аренде, но он регулирует лишь небольшую часть условий договоров между собственниками жилья и арендаторами. Проверка «Давар» обнаруживает, что в ряде стран Европы и даже в США существует гораздо более жесткий контроль над арендным рынком. Что Израилю стоило бы переменять? Вот пять положений законов, которые, возможно, были бы уместны и у нас.

1. Ограничения на повышение арендной платы

Во всех договорах аренды в Англии (на срок от года и до десяти лет) арендодатели ограничены в возможности увеличения арендной платы. Максимальный размер повышения должен быть согласован между арендодателями и арендаторами во время подписания договора, а допустимый диапазон составляет от 5% до 10%, независимо от индекса рыночных цен. В Германии арендодатели не могут повышать арендную плату в первый год аренды, а затем повышение может достигать 15% от первоначальной арендной платы каждые три года. При этом согласно директиве министерства строительства Германии арендаторы, считающие установленную для них надбавку слишком высокой и неоправданной, вправе опротестовать требование квартировладельца.

2. Ограничение повышения платы индексом цен на аналогичные квартиры

В Финляндии действует закон, согласно которому квартировладельцы не вправе повышать арендную цену сверх размера, обусловленного ростом цен на квартиры в том же районе, идентичной спецификации, габаритов и состояния. Если владелец квартиры требует роста квартплаты сверх регионального индекса, учитывающего эти критерии, арендатор вправе отказаться. В любом случае закон не позволяет арендодателям повышать арендную плату при обновлении договора более чем на 15%.

• Читайте также:
• Тель-авивская мэрия продвигает долгосрочную аренду квартир в городе
• Где в Тель-Авиве снять жилье не за все деньги мира?
• Во сколько обходятся родителям льготные квартиры для их детей?

3. Возможность продлить договор на прежних условиях

Все типы договоров аренды, принятые в Германии, действительны не менее двух лет. Контракты на один год существуют, но их заключают редко, отчасти потому что, как считается, годовая аренда наносит ущерб рынку аренды в стране. Договоры, предусматривающие четкие сроки въезда и выезда из квартиры, заключают в основном со студентами. Более 40% арендаторов Германии заключают договоры, не ограниченные по времени, и возможность отказа от договора предоставляется арендатору (обязанному предварительно уведомить владельца квартиры). Арендодатель вправе расторгнуть договор, но только при соблюдении определенных условий, таких как предварительное уведомление за несколько месяцев и детальное описание причины выселения арендатора из квартиры.

4. Условия расторжения договора

В Финляндии обе стороны при заключении оговора оговаривают минимальный срок уведомления о разрыве контракта. Аннулирование контракта должно быть основано на «уважительной причине», которую суд сможет оценить в случае возникновения спора между сторонами. Уважительной причиной среди прочего считается внезапный переезд в связи с работой или учебой или же изменение состояния здоровья жильца, требующее переезда. Для квартировладельца уважительной причиной считаются семейные обстоятельства или гуманитарные потребности (предоставлением жилья членам семьи или беженцам). При подписании договора обе стороны заранее договариваются о размере компенсации в случае разрыва договора одной из сторон.

Условия договоров в Финляндии позволяют арендодателю разорвать договор без предупреждения, если речь идет о шумном арендаторе (длительный лай собаки или длительные занятия на фортепиано считаются шумом) или об арендаторе, на которого постоянно жалуются соседи.

5. Права арендаторов под защитой местных властей

Более чем в 20 городах штата Коннектикут в США уже десятки лет действуют советы по справедливой аренде. В каждом городе с населением более 25 тысяч человек есть совет, в который арендаторы могут обратиться и потребовать его вмешательства, если они считают, что повышение арендной платы было слишком высоким по сравнению со средними ценами в этом районе. Совет обладает обширными полномочиями и в крайних случаях вправе приказать домовладельцам заморозить повышение и даже снизить арендную плату, если сочтет требование домовладельца несправедливым. Совет также уполномочен налагать штрафы на домовладельцев, нарушивших условия договора.

А что в Израиле?

Закон о справедливой аренде, принятый кнессетом в 2017 году, впервые установил обязательные условия договора аренды в Израиле. После долгой законодательной борьбы удалось урегулировать ответственность квартировладельцев за исправность всей инфраструктуры квартиры и обязанность оплачивать ремонт. Установлено также, что квартиры без вентиляционных отверстий или источника естественного освещения непригодны для проживания, и их вообще запрещено сдавать в аренду. Кроме того, закон ограничил размеры гарантийных обязательств жильцов и обязал владельцев предупреждать жильцов об их выселении не менее чем за 90 дней.

Однако закон совершенно не коснулся самого главного вопроса – изменения арендной платы. Хотя муниципалитет Тель-Авива пытается продвигать добровольные договоры аренды, предусматривающие повышение квартплаты не более чем на 5% в год, это, увы, не закон, а никого ни к чему не обязывающая инициатива городских властей.

Давид Тверски, «Давар ха-овдим б’Эрец-Исраэль». Фото: Давид Граевский √