Инвесторы в недвижимость за пять лет получили хорошую доходность, но меньше, чем на фондовых рынках

Возможно, вам когда-то сказали, что лучшие инвестиции – это недвижимость. Но если вы пять лет назад инвестировали в фондовый индекс «Тель-Авив 125», например, вы бы заработали 83% и вам не пришлось иметь дело с подписанием контрактов, риэлторами, банковской ипотекой, налогом на покупку, налогом на прирост капитала, сдачей квартиры в аренду, адвокатами и спорами с арендаторами.

Какую прибыль получили инвесторы в квартиры, составляющие сегодня около 16% покупателей недвижимости? Из данных Центрального статистического бюро (ЦСБ) о цене самой продаваемой в Израиле квартиры — 4-комнатной — вырисовывается неоднозначная картина: наиболее подходящим городом для инвестиций в последние пять лет был Бейт-Шемеш, но даже там рост цен за последний год замедлился, а в большинстве городов тенденция даже изменилась.

ЦСБ проверяет цены на квартиры в городах с населением не менее 100 000 человек, и в опубликованный здесь список не включены города, вошедшие в список после марта 2020 года, такие как Герцлия и Хадера. Средняя цена 4-комнатной квартиры в Израиле выросла за последние пять лет (с первого квартала 2020 года по первый квартал 2025 года) на 47%, не в последнюю очередь из-за влияния пандемии коронавируса, разразившейся в начале периода. За вычетом налога на покупку, налога на прирост капитала и связанных с этим расходов, это по-прежнему разумная прибыль в размере около 5% в год, которую вы не могли бы получить при солидных инвестициях в банке.

Для тех, кто приобретает квартиру для проживания, темп роста цен менее значителен, но если вы отложили покупку квартиры в надежде на снижение цен, вы проиграли. В начале 2020 года 4-комнатная квартира стоила в среднем около 1,6 миллиона шекелей, а минимальный капитал, необходимый для этого, составлял 480 000 шекелей. Тогда можно было взять ипотеку сроком на 30 лет на сумму 1,12 миллиона шекелей, со средней процентной ставкой 3% и первоначальной ежемесячной выплатой около 4700 шекелей в месяц, что составляло около 43% средней зарплаты на тот момент.

С другой стороны, цена средней 4-комнатной квартиры сегодня составляет уже 2,35 миллиона шекелей. Минимальный капитал, необходимый для ее приобретения, составляет примерно 700 000 шекелей, а необходимая ипотека составляет 1,65 миллиона шекелей на 30 лет со средней процентной ставкой 5%, с ожидаемым ежемесячным погашением примерно 9300 шекелей в месяц. Что составляет 68% средней заработной платы.

Но то, что обременяет покупателей жилья, улучшает положение инвесторов. Увеличение стоимости квартир является основной мотивацией для покупателей квартир инвестировать, поскольку текущая доходность от сдачи в аренду не оправдывает вложений.

Если бы пять лет назад вы отказались от инвестиций на рынке капитала и выбрали солидный вариант, вам, вероятно, посоветовали бы инвестировать в «Город инвесторов» — Беэр-Шеву. В городе предлагались самые дешевые квартиры среди крупных городов, а средняя цена 4-комнатной квартиры составляла всего около миллиона шекелей. И сегодня, после пяти лет обещаний, Беэр-Шева предлагает самую низкую цену за 4-комнатную квартиру среди крупных городов, находящихся глубоко в рейтинге и даже ниже городов с низким социально-экономическим рейтингом, таких как Бней-Брак и Бейт-Шемеш.

Перспективы роста города в то время были заоблачными: «Военные базы переместятся сюда через несколько месяцев, а “Кирьят Кибер” уже готовится к стаду единорогов, устремляющемуся на юг». Однако рост цен на квартиры в Беэр-Шеве остановился в середине 2023 года, как и в большинстве регионов страны, и главная проблема с точки зрения инвесторов заключается в том, что даже за два года до остановки рост цен в городе был умеренным, несмотря на заметную активность инвесторов.

Риэлторы в Беэр-Шеве объясняют, что активность инвесторов была в основном сосредоточена на небольших и более дешевых квартирах с 3-2,5 комнатами, в то время как на рынке семейных квартир сказывались низкие темпы роста населения (естественный прирост). С проблемами личной безопасности, отсутствием рабочих мест и суровым качеством жизни, город, который на протяжении двух десятилетий был основным направлением для инвестиций в квартиры, находится в самом низу таблицы жизнеспособных городов для инвестиций. Среднегодовая доходность квартиры после уплаты налогов и сопутствующих расходов колеблется от 1% до 2%, и недаром Беэр-Шева занимает первое место в списке городов, где инвесторы продают квартиры в убыток.

Еще одним «городом инвесторов» является Бат-Ям. Город вызвал интерес в последние годы после запуска красной линии легкорельсового транспорта и обширных планов по обновлению города. Однако легкорельсовый транспорт пока не является значимым транспортным фактором, и те, кто живет рядом с линией, отмечают более серьезные шумовые помехи, чем ожидалось. Согласно планированию и проектам, строящимся в городе, Бат-Ям вот-вот станет городом башен: тип жизни, который не подходит многим покупателям квартир.

Тель-Авив: Повышение процентных ставок обрушило цену

Тель-Авив представляет собой средний по стране доход от роста цен на квартиры. Это самый крупный и насыщенный рынок квартир, и не случайно представители индустрии недвижимости считают, что признаки прорыва на рынке Тель-Авива являются сигналом того, что ожидается на общем рынке. Однако, несмотря на схожие исторические данные – аналогичный средний рост на общем рынке и в Тель-Авиве за пять лет – можно выявить пробелы в графиках.

Если в первом квартале 2025 года цена средней 4-комнатной квартиры в Израиле достигла рекордной отметки в 2,35 миллиона шекелей, то в Тель-Авиве цена колебалась на протяжении двух лет. Рекордные цены в среднем в 5,14 млн шекелей за 4-комнатную квартиру в городе были зафиксированы где-то в середине 2023 года.

Во второй половине 2023 года с ростом ставок по ипотеке цена в Тель-Авиве упала на невероятные 12%. Восстановление было медленным, но, несмотря на финансовые сделки и льготы подрядчиков, которые слегка маскировали истинное состояние рынка, цены в ведущем городе не могут восстановиться. Сегодня цена 4-комнатной квартиры в Тель-Авиве составляет 4,98 млн шекелей, что примерно на 3% ниже рекордного показателя.

Результаты недавно проведенных государством земельных аукционов в новом районе Сде Дов и публикации одной из компаний, продающих квартиры в районе «на бумаге», подкрепляют предположения о том, что цены на квартиры в дорогом городе продолжат падать и даже повлияют на цены квартир во всем округе Дан, но определить это пока сложно. Вполне возможно, что высокие цены на квартиры в городе на самом деле стимулируют спрос на квартиры в близлежащих городах, где наблюдается более умеренный рост цен, таких как Бат-Ям, Рамат-Ган и Ришон ле-Цион.

Потрясающий год для Бейт-Шемеша

Удивительным городом по росту цен на семейные квартиры стал Бейт-Шемеш, который лидирует в рейтинге с ростом на 66% за пять лет. Однако поведение цен в городе непредсказуемо, и трудно предположить, что город продолжит оставаться столь привлекательным в ближайшие годы.

Большая часть роста цен в Бейт-Шемеше произошла за короткий период в один год. Уникальность города, стремительно меняющего свой облик, является, пожалуй, главной причиной аномальных колебаний цен на квартиры. Думается, что в будущем он сохранит стабильность, более характерную для города с низким социально-экономическим уровнем, подобного Бней-Браку и Иерусалиму.

В Бейт-Шемеше растет число ультраортодоксов: 75% квартир, запланированных в городе на земельных участках, выставленных на продажу государством, предназначены для ультраортодоксальных жителей, а большая часть спроса в городе исходит от Иерусалима и близлежащих общин. Удивительным источником спроса в Бейт-Шемеше являются репатрианты из западных стран.

Поведение цен на квартиры в Бейт-Шемеше удивляет и включает в себя скачок в первом квартале 2025 года, вопреки общей тенденции. Самый большой скачок цен в городе произошел в период с начала 2022 года по март 2023 года, когда цена 4-комнатной квартиры в Бейт-Шемеше впервые пересекла отметку в 2 миллиона шекелей и подскочила на 55%.

Повышение процентных ставок в середине 2023 года также отразилось на ценах на квартиры в городе, рост цен замедлился, хотя и остался относительно стабильными. В первом квартале 2025 года ЦСБ сообщило о рекордном росте цены средней 4-комнатной квартиры в Бейт-Шемеше — 2,38 миллиона шекелей.

Активность иностранных инвесторов и энергичное городское обновление, вероятно, также являются одними из причин значительного роста цен в Нетании. Цены на квартиры в Нетании, как и в Бейт-Шемеше, также быстро оправились от удара по процентным ставкам в середине 2023 года, и уже в марте 2024 года цены на 4-комнатные квартиры выросли выше уровня накануне повышения процентных ставок. В середине 2024 года цены достигли пика и с тех пор тенденция более-менее стабильна.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Рами Шлуш ∇