Где в Тель-Авиве снять жилье не за все деньги мира?

Лето в Израиле – «сезон переездов»: арендаторы меняют квартиры. Сложнее всего тем, кто хочет снять жилье в Тель-Авиве: цены в последние годы стремительно растут. Но те, кого не пугает негативный имидж района, могут сэкономить тысячи шекелей, сняв жилье на юге и востоке города – в районах Ха-Тиква, Тель-Кабир, Кфар-Шалем и в Южном Яффо. Стоит ли овчинка выделки? Разбираемся вместе с TheMarker.

За последние 12 месяцев арендная плата в Израиле выросла на 3,9% для тех, кто продлевает договор, и на 9,8% – для тех, кто сменил жилье и подписал новый договор.

Многим пришлось переезжать в другой район или даже город – переводить детей из одной школы в другую и даже менять работу.

Тяжелее всех арендаторам в Тель-Авиве: цены на съем квартир там резко выросли в последние годы. По ощущениям, семьи, где оба супруга не работают в хайтеке, обречены покинуть город.

По данным Центрального статистического бюро, средняя арендная плата за 2,5-3-комнатную квартиру в Тель-Авиве составляет сегодня около 6500 шекелей в месяц.

• Читайте также:
• Чрезвычайное положение: правительство принимает беспрецедентные меры, чтобы спасти квартирный рынок от обвала
• Сделки недели. 4-комнатная квартира за 1,5 млн шекелей в одном городе и вдвое дороже в другом
• Во сколько обходятся родителям льготные квартиры для их детей?

Но на самом деле в городе есть большой выбор 2,5-3,5-комнатных квартир, которые сдают за 5000 шекелей в месяц и дешевле. Правда, расположены они не в тех местах, которые, по мнению некоторых арендаторов, соответствуют определению Тель-Авива. То есть не в центре и не на севере города.

Доступные квартиры надо искать в основном в восточных и южных районах.

По данным сайта yad2, 57,5% объявлений о сдаче квартир в районе Эзра (он же Аргазим, или «район ящиков») приходятся на жилье менее чем за 5000 шекелей в месяц. Причем не обязательно это крохотные квартирки. 36,5% из них – 3-3,5-комнатные.

В районе Ха-Тиква (включая Бейт-Яаков и Неве-ЦАХАЛ) 61% квартир предлагаются менее чем за 5000 шекелей в месяц, из них 27% – 3-3,5-комнатные.

В соседнем районе Кфар-Шалем 49,5% квартир сдают менее чем за 5000 шекелей, из них 47,5% – 3-3,5-комнатные.

Идем на юг: в районе Неве-Офер (Тель-Кабир) 45,5% квартир сдают менее чем за 5000 шекелей в месяц, из них 52,5% – это 3-3,5 комнатные квартиры.

В южной части Яффо, на границе с Бат-Ямом, 53,5% квартир сдают дешевле 5000 шекелей в месяц, из них 61% – 3-3,5-комнатные.

В районе Яффо Далет 78% квартир предлагают дешевле 5000 шекелей в месяц, 80% из них – 3-3,5-комнатные.

Квартиры дешевле 5000 шекелей можно найти и в более известных районах с репутацией получше. Доля дешевого жилья там ниже – но какой-никакой выбор все же есть.

В районе Кирят-Шалом 28% квартир предлагают в аренду в пределах 5000 шекелей. В Яд-Элиягу таких квартир 32%, в районе Шапира – 53%, в Неве-Шаанане – 35%.

А что же север Тель-Авива? Шансы найти дешевое жилье там малы – разве что вам очень повезет. В районах Тель-Барух, Рамат-Авив, Неот Афека и Сарона дешевле 5000 шекелей сдают менее 10% квартир.

Район Ха-Тиква: «Единственное нормальное место в этом городе»

Как живут те, кто выбрал «непрезентабельные» районы»?

«Это удивительный район с огромным потенциалом», – говорит Йоси (41 год), который уже десять лет снимает жилье в районе Ха-Тиква и работает в сфере питания.

Он живет в 2,5-комнатной квартире рядом с работой и платит за нее 4000 шекелей в месяц. «Я очень хочу открыть бизнес на рынке Хатиква, может, какой-нибудь бар в нашем районе», – говорит он.

Йоси приехал в Тель-Авив с севера Израиля: съехался с девушкой.

«С самого начала я привязался к району, особенно к рынку и его атмосфере. Кроме того, к сожалению, это единственное нормальное место для жизни в этом городе, – говорит он. – Сейчас идет наплыв людей. Строят новые квартиры, я вижу, что многие жители артистического района Флорентин «мигрируют» в Ха-Тикву. Низкая арендная плата продержится здесь недолго».

Однако Йоси ощущает и минусы района. «Даже для мужчин этот квартал не всегда кажется безопасным: по улицам все еще ходят алкоголики и прочие разнообразные личности. В плане присутствия иностранных рабочих немного тяжеловато, врать не буду», – признается он.

Йоси также жалуется на шум: «Ни минуты тишины, на улице вечно играют дети, всегда с мячом и на дороге. Дверь моей спальни выходит во двор на нулевом этаже – дети постоянно стучат в нее и убегают».

«Есть и приятные люди, в общем, все сложно, – добавляет Йоси. – Я чувствую, что и сами иностранные рабочие не стремятся познакомиться со мной – они боятся, что мы их не любим. Ни для кого не секрет, что многие к ним относятся с ненавистью и говорят, что они разрушили район и обесценили его».

35-летний Ашер Алон переехал в Ха-Тикву в ноябре 2022 года. Он доволен районом: «Мне нравится сплоченность и общинность Ха-Тиквы. Я живу один в двухкомнатной квартире, 50 квадратных метров с двором, и плачу 3500 шекелей в месяц. Работаю в Явне, и у меня вообще нет по дороге пробок ни туда, ни обратно. Получается лишь 20 минут езды».

Однако он считает, что к району надо привыкнуть. «Это вопрос привычки – жить в такой среде. Здесь нет тель-авивской культуры – бара под домом, кафе и круглосуточных супермаркетов. Я приехал в этот район из Беэр-Шевы, где учился, и здесь многое напоминает атмосферу Беэр-Шевы, например совместные трапезы. Честно говоря, после жизни в Беэр-Шеве мне было намного легче переехать в этот квартал».

Риелтор Ноам Версано из «Версано надлан» подтверждает: в районе Ха-Тиква наблюдается приток молодежи, но в основном это недавно переехавшие в Тель-Авив люди, которые понимают, что центр города для них слишком дорог. «Молодые люди оказываются в Ха-Тикве из-за более выгодных цен. Это как маленький кибуц. Здесь царит молодежный вайб, средний возраст переезжающих – 25-35 лет. Есть и те, кто остается, но чаще всего люди переезжают через три-четыре года. Это как пересадочная станция: поженившись, ты обычно там не остаешься», – отмечает он.

По словам риелтора Моше Акилова, восточные и южные районы Тель-Авива позволяют молодым людям, приехавшим с периферии, «приземлиться» в Тель-Авиве, а потом решить, оставаться ли им в городе и переехать в центр, либо уехать.

Кфар-Шалем: бедность и контрасты

Кроме Ха-Тиквы на востоке Тель-Авива есть еще два района с относительно низкими ценами – Эзра и Кфар-Шалем.

«На самом деле Кфар-Шалем – это несколько районов, а не один», – говорит Моше Акилов, много лет работающий в этих кварталах.

Район разделен на пять кварталов: Нир-Авив, Неве-Хен, Неве-Элиэзер, Неве-Барбур и Кафир. Есть те, кто скажет, что даже Неве-ЦАХАЛ – это тоже Кфар-Шалем. Это относительно большая территория, где живут около 10 тысяч семей.

Район начали застраивать в 1960-х годах, позже здесь стали строить 8-этажные дома с лифтами. В конце 1990-х здесь появились дома с лифтами и бомбоубежищами, с 2000 года – и с террасами.

Здесь все еще много старого жилья и, по словам Акилова, молодежь, переезжающая в Тель-Авив, редко выбирает Кфар-Шалем. Это не молодежный, а «семейный» район.

«Большинство людей, которые хотят арендовать тут жилье, – это дети и внуки тех, кто тут вырос, кто жил тут когда-то во временном лагере для репатриантов – и сегодня они хотят поселиться рядом с родителями».

Разброс цен на жилье в этом районе очень широкий.

«Новая 4-комнатная квартира в доме, построенном после 2005 года, с балконом, парковкой и бомбоубежищем будет сдаваться здесь за 7500 шекелей в месяц. С другой стороны, в старых домах верхняя планка – 5000 шекелей в месяц. Это если речь идет о 3-комнатных квартирах с лифтом в домах 1970-х годов, – уточняет Акилов. – В 4-этажных домах с 3-комнатными квартирами цена достигает 4500 шекелей в месяц за квартиру с ремонтом или 4100-3800 шекелей за квартиру без ремонта».

Район Эзра: избавляясь от имиджа «Черных пантер»

Квартал Эзра, также называемый «районом ящиков», имеет, пожалуй, худшую репутацию на востоке Тель-Авива.

«Раньше здесь повсюду были мусорные баки, поэтому Эзру и называли «районом ящиков», – говорит Акилов. – Квартал до сих пор так называют, несмотря на то что здесь много новостроек и сюда приезжают много людей из-за пределов города, которые «разбавляют» дурной имидж района времен «Черных пантер», сложившийся десятилетия назад. Эти люди хотят жить в Тель-Авиве, и они хотят нового и красивого».

Новые дома в квартале Эзра резко контрастируют со старой застройкой. Большая ее часть незаконна, и теперь легализация этих «лачуг» связана со сложными и болезненными процессами для старожилов, говорит Акилов.

«Даже если муниципалитет захочет урегулировать застройку, это не произойдет в одночасье и, вероятно, займет еще 40 лет», – добавляет он.

Этот контраст отражается и в ценах на арендное жилье. «Это либо дома 1960-х годов, либо недвижимость 2018 года, – рассказывает Акилов. – Старые квартиры иногда сдают менее чем за 3000 шекелей в месяц – но это всевозможная незаконная застройка. Иногда можно найти старые частные дома с садом за 5000 шекелей в месяц, но это не что-то красивое и блестящее. Уровень жизни здесь очень низкий. С другой стороны, это район с элементами общинности и семейности. А с точки зрения преступности и безопасности здесь стало намного лучше, чем раньше. 15 лет назад я видел валяющиеся там и сям шприцы – теперь этого нет».

Южный Яффо: арабы, выходцы из СССР и Эфиопии

Больше всего дешевых трехкомнатных квартир предлагается в Южном Яффо, недалеко от границы с Бат-Ямом.

Эти районы сильно отличаются от кварталов на востоке города. Здесь преобладают арабское население и репатрианты из стран бывшего СССР и Эфиопии, наряду с еврейской общиной старожилов.

«Четыре самых южных района Яффо, которые примыкают к Бат-Яму, – это Неве-Голан (Яффо Гимель), Шикуней Хисахон, Яффо Алеф (Дакар) и Яффо Далет», – объясняет риелтор Ави Амсалем

«Стоимость аренды в этих микрорайонах составляет 4-5 тысяч за 3-комнатную квартиру, и для них характерна активная городская реконструкция», – рассказывает Амсалем.

По его словам, в последнее время в район Яффо Алеф (Дакар) стало переезжать довольно много людей: скоро здесь заработает легкорельсовой транспорт, красная линия проходит в пешей доступности.

«В Яффо Далет я тоже встречаю довольно много переехавших людей. Есть те, кто переезжает сюда из Флорентина: это молодые люди, которые работают в районе «блошиного рынка», любят море и понимают, что это неплохой вариант из-за легкорельсового транспорта. Кроме того, здесь живет довольно много сотрудников больницы «Вольфсон»… С точки зрения состава населения, во всех районах Южного Яффо есть еврейское большинство, хотя люди склонны думать иначе», – подчеркивает риелтор. По его словам, в районе Яффо Далет живут много семей из стран бывшего Советского Союза и Эфиопии. Яффо Алеф (Дакар) – район молодежи, арабского населения и пожилых болгар.

«Еще несколько месяцев назад я платил 3000 шекелей за 3-комнатную квартиру, но это больше не релевантно. Теперь домовладелец просит 4500 шекелей», – говорит Даниэль, который пять лет жил в районе Неве-Голан в Яффо, но недавно переехал оттуда в связи с расширением семьи.

«До этого я жил в коммунальной квартире в Неве-Голан и платил 1000 шекелей за комнату в квартире с четырьмя соседями. Моя девушка до недавнего времени жила в районе Шикуней Хисахон и платила 4200 шекелей за 3,5-комнатную квартиру. Я люблю Неве-Голан, это милый район близко к морю – не в двух шагах, но в нескольких минутах ходьбы. Здесь относительно тихо, это район семей и работающих людей. Квартал смешанный, арабо-еврейский, в основном здесь живут бухарские евреи, репатрианты из России и Эфиопии. Это более традиционное население, и джентрификация еще не докатилась до района», – говорит Даниэль.

По его словам, в квартале Неве-Голан не чувствуешь себя как в Тель-Авиве: «Ощущение немного больше похоже на Бат-Ям или Холон. Здесь нет изобилия кафе или других мест, где можно потусоваться».

Один из главных недостатков жизни в Южном Яффо – преступность и насилие в арабском сегменте. Но, по словам Даниэля, Неве-Голан – это своего рода «остров».

«Во время инцидентов с насилием в Яффо мы чувствовали, что оно не проникает к нам. Неве-Голан находится посередине, между улицей Яфет и бульваром Иерусалим, поэтому он оказался вне хаоса».

По словам Амсалема, разовые случаи насилия более характерны для района Шикуней Хисахон. Там проживают семьи арабов, сотрудничавших с ЦАХАЛом и ШАБАКом и переехавших с территорий. Между ними и местным арабским населением иногда возникают конфликты.

«Вы реже видите это в Яффо Алеф, Далет и Гимель», – говорит Амсалам. – Но вскоре все поменяется из-за процессов городской реновации. Южные кварталы Яффо изменятся, планируется несколько проектов на уровне целого района. Все будет выглядеть по-другому».

Материал публикуется в сокращении.

Ким Легазиэль, TheMarker, «Детали», Д.Г. Парк «Вольфсон». Фото: Хадас Паруш √