Долгосрочная аренда жилья – «дорогое решение несуществующей проблемы»?

«Форум Коэлет» – ведущее объединение правых интеллектуалов в Израиле. Экономическая концепция будущего министра финансов Бецалеля Смотрича, безусловно, складывалась под его влиянием. Поэтому, когда «Коэлет» публикует доклад под заголовком «Регулируемая аренда жилья – дорогое решение несуществующей проблемы», к этому стоит отнестись со всей серьезностью. Вскоре это может стать сутью политики нового министра финансов.

Под руководством главного экономиста «Форума Коэлет» Михаэля Сарэля доклад составила Ира Эрнст-Диаманди, в прошлом занимавшая должность главного экономиста министерства финансов. Ее выводы содержат два основных положения. В соответствии с ними, во-первых, государство не должно вмешиваться в происходящее на рынке съемного жилья, поскольку это успешно функционирующий и процветающий свободный рынок.

Во-вторых, утверждается в докладе, закон о поощрении инвестиций, предоставляющий преференции подрядчикам, которые строят предназначенные для сдачи в аренду квартиру, и деятельность правительственной компании «Дира лехаскир» наносят государству серьезный ущерб: оно платит застройщикам миллиарды шекелей, а взамен общество получает очень мало.

Таким образом, получается, что вмешательство государство в происходящее на рынке съемного жилья – пустая трата денег и времени, поскольку проблемы здесь вообще не существует. В докладе приводится следующий факт: 28% семей в Израиле живут в арендованных квартирах. Помесячная плата за них – одна из самых низких в мире. Доходность сдачи в аренду по сравнению со стоимостью покупки квартир ничтожно мала – менее 3%.

Еще один факт: повышение уровня жизни в Израиле привело к тому, что доля расходов на аренду жилья в среднем семейном бюджете снизилась. В любом случае, утверждается в докладе, главные проблемы рынка недвижимости – высокий банковский процент и недостаточное предложение, поэтому поощрение строительства предназначенных для сдачи в аренду квартир усугубляет дефицит собственных квартир, и наоборот.

Рынок съемного жилья проблематичен и перекошен – многие квартиры находятся в ужасном состоянии, а договор на их аренду заключается, как правило, только на один год, и жильцы постоянно находятся в состоянии неопределенности, опасаясь оказаться выброшенными на улицу. Но «Форум Коэлет» отбрасывает эти утверждения как не имеющие отношения к сути проблемы.

В докладе утверждается, что возможность сохранять мобильность и каждый год переезжать на новое место имеет свои преимущества. Кроме того, статистика свидетельствует о том, что среднее время аренды квартиры составляет четыре года, поэтому чувство неопределенности, испытываемое жильцами, относительно. Опросы показывают, что в большей степени израильтян волнует размер арендной платы, а срок самой аренды имеет для них куда меньшее значение.

Поскольку никакой проблемы не существует и рынок съемного жилья прекрасно функционирует, в «Коэлет» задаются вопросом: зачем государство прикладывает столь значительные усилия, в том числе финансовые, чтобы стимулировать строительства жилья, предназначенного для сдачи в аренду на длительный срок? В докладе сравнивают затраты государства в этой сфере и общественную выгоду, на которую оно может здесь рассчитывать.

Арендованная квартира не считается «домом»

Подрядчикам, строящим жилье для долгосрочной сдачи в наем, государство предоставляет налоговые льготы и право на расширенное строительство. Из-за этого в высотных зданиях, предназначенных для арендного жилья, квартир гораздо больше, чем в обычных высотках. Кроме того, в соответствии с условиями объявляемых государством конкурсов, земля для постройки съемного жилья обходится подрядчикам значительно дешевле.

Взамен подрядчики обязуются, что в построенных ими высотках большинство квартир (или все) будут сданы в аренду на 20 лет. Они также обязуются в течение всего этого поддерживать здания в исправном состоянии. Жильцы получают право заключить договор о долгосрочной аренде сроком до десяти лет. При этом индексация арендной платы за это время производится только один раз – по истечении первых пяти лет аренды. Большинство квартир предназначены для сдачи в аренду по рыночной цене, незначительная часть – для сдачи со скидкой.

«Форум Коэлет» утверждает, что без государственной поддержки этот рынок прекратил бы свое существование. Это означает, что речь идет об убыточном предприятии, существование которого поддерживается только благодаря щедрым государственным субсидиям.

В докладе рассматривают два конкурса на постройку жилья, предназначенного для долгосрочной аренды. Один из них проводили в Тель-Авиве (квартал «Дов»), другой – в Лоде. Денежный эквивалент льгот, предоставленных государством на постройку каждой квартиры, составил 1,1 миллиона шекелей в Тель-Авиве и 300 тысяч в Лоде. В целом при реализации обоих проектов государство недосчиталось доходов в размере 1,4 миллиарда шекелей. Польза, которую извлекут из этого будущие жильцы в виде скидки на съем жилья, составляет четверть этой суммы.

Иными словами, 75% государственной субсидии оказываются выброшенными на ветер. В докладе «Коэлет» справедливо отмечает, что это именно скрытая субсидия, предоставляемая под видом налоговых льгот и права на расширенное строительство. Поэтому граждане не понимают, насколько дорого обходится государству создание жилья для долговременной аренды. Доклад призывает будущего министра финансов прекратить разбазаривание общественных средств, и, как известно, «Форум Коэлет» имеет на него влияние. Однако на этот раз все может закончиться еще большей ошибкой.

Расчеты «Форума» неверны. Достаточно вспомнить, что недавние конкурсы, проводимые компанией «Дира лехаскир», завершились предложениями очень высоких цен за право на строительство съемного жилья. То есть государство уже практически ничего не проиграло при продаже земельных участков. Можно также напомнить, что и земля, предназначенная для строительства обычного жилья, как правило, продается подрядчикам со скидкой в рамках программы «Жилье для новосела».

Однако главная проблема доклада «Форума Коэлет» – это непонимание выгоды общества. Считать, что таковой является только скидка на аренду съемного жилья, – принципиальная ошибка. Выгоду извлекают и те, кто снимает квартиры по полной рыночной цене. Поскольку подрядчик обязывается поддерживать здания в исправном состоянии в течение 20 лет, качество арендуемого жилья здесь гарантируется. Возможность снять ухоженную квартиру на долгое время, не опасаясь внезапного расторжения договора, и есть главная выгода общества в данном случае.

Об этом свидетельствует высокий спрос, которым пользуются квартиры, построенные для долгосрочной аренды, несмотря на то что их сдают по полной рыночной стоимости. Съемная квартира, принадлежащая частному владельцу, который каждый год может не продлить действие договора об аренде, не воспринимается жильцами как «дом». По некоторым оценкам, отсутствие полноценного рынка жилья, предназначенного для долгосрочной аренды, в отличие от других развитых стран, одна из главных причин дороговизны недвижимости в Израиле.

Поскольку краткосрочный съем жилья не решение проблемы для подавляющего большинства семей, они вынуждены брать ипотечные ссуды, влезать в долги и покупать собственные квартиры. Гарантированная возможность жить в арендованной квартире в течение десяти лет – вполне разумная альтернатива.

Государство начинает исправлять перекос

Интересный вопрос: почему в Израиле, в отличие от других развитых стран, не возник рынок жилья, предназначенного для долгосрочной аренды? Один из ответов на него заключается в том, что государство предоставляет огромные льготы частным инвесторам в недвижимость.

До 2014 года инвесторы были освобождены от уплаты налога на прирост стоимости («мас шевах»), и сейчас они его платят только частично. Они фактически не платят налог на доходы от арендной платы и освобождены от обязанности сообщать о принадлежащих им квартирах в Налоговое управление, что создает идеальные условия для отмывания капитала. Подрядчики, в отличие от инвесторов, должны и платить налоги, и докладывать об имеющихся у них квартирах.

То есть до сих пор в Израиле поощрялся именно частный рынок аренды жилья, что подавляло развитие регулируемого государством рынка. Наконец-то государство начинает исправлять этот перекос. Оно сокращает налоговые льготы для частных инвесторов и расширяет их спектр для застройщиков, соглашающихся работать в соответствии с государственной регуляцией.

Поэтому налоговые льготы, предназначенные для строительства жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду, оправданы. Они исправляют существовавший в течение долгих лет перекос. Они позволят успешно развиваться рынку жилья, предназначенного для долгосрочной аренды, и очень хорошо, что это происходит.

Мейрав Арлозоров, TheMarker, Б.Е. Фото: Эяль Туэг √