Жители перестраиваемых домов требуют от подрядчиков поделиться доходами

В рамках программ по обновлению жилищного фонда, в израильских городах перестраивают или полностью сносят сотни и сотни домов. И почти во все подписанные в прошлом году договоры добавлены пункты, предоставляющие владельцам квартир право на дополнительные льготы и увеличение площади квартир, если окажется, что ожидаемая прибыль застройщика выше первоначально запланированной.

Приступая к проекту, застройщики составляют бизнес-план, включающий в себя прогнозируемые затраты и прибыли. Заказчиком этого документа обычно выступает банк, финансирующий проект. Как правило, подрядчик может рассчитывать на кредит, если предполагаемая доходность составит не менее 15%. Если показатели оказываются выше, квартировладельцы все чаще требуют увеличить площадь квартир, которые они получат после завершения проекта.

Если речь идет о новых квартирах, построенных в рамках программ обновления жилищного фонда, то в среднем квартировладельцы в центре страны получают дополнительную комнату площадью 14 квадратных метров, и прибавка способна увеличить площадь новой комнаты примерно на четверть. Иногда размеры увеличиваются еще больше или же договорами предусматриваются дополнительные платежи владельцам квартир.

Соглашения о распределении прибыли в будущем становятся все более распространенными. Эяль Тисель, возглавляющий подразделение, которое специализируется на проектах обновления жилищного фонда в строительной компании «Эзорим», поясняет: «Поскольку это относительно новая тенденция, у нас пока нет договоров, по которым застройщики уже поделились прибылью с жильцами, но пункты, определяющие порядок распределения доходов, включены во все наши договоры».

• Читайте также:
• С 1 июля подорожает проезд в общественном транспорте
• Утвержден масштабный план обновления жилищного фонда в Ашдоде
• Как стать миллионером? Надо просто выиграть в лотерею «Квартира со скидкой»

Адвокат Дан Хальперт, специализирующийся на юридическом сопровождении проектов обновления городов, добавляет, что во многих случая высокая неопределенность, вызванная войной, повышением процентных ставок и ростом расходов на строительство, заставляет подрядчиков проявлять осторожность и недооценивать будущие прибыли. «В конечном счете проект может оказаться много прибыльнее, чем предполагалось, – говорит Хальперт. – Например, временной разрыв между датой договора с квартировладельцами и датой утверждения проекта может привести к повышению стоимости квартир».

Распределение избыточных доходов
зависит от города

Метод распределения прибыли между подрядчиками и владельцами квартир зародился в Тель-Авиве – городе, где прибыли от надстроек к старым домам новых этажей заметно выше, чем в других городах. Но затем это явление распространилась по всей стране, вплоть до Беэр-Шевы – одного из периферийных городов, где рентабельность таких проектов еще несколько лет назад была под вопросом.

Хотя подобные соглашения становятся все более распространенными, большинству квартировладельцев сложно понять, как именно рассчитывается «сверхприбыль», как она делится между участниками договора и между самими собственниками жилья, и они нуждаются в оценке независимого эксперта.

В качестве консультанта, рассчитывающего прибыль, выступают земельные оценщики. Их за свой счет приглашают квартировладельцы, не готовые без оглядки полагаться на оценку застройщика. В большинстве случаев стороны не испытывают затруднений в согласовании полученных сторонами профессиональных оценок.

«Доходность, сверх которой актуальным становится распределение «сверхприбылей», от города к городу разнится, – говорит оценщик Шмуэль Коэн, владелец и гендиректор компании «SK шамаут мекаркеин». – В Тель-Авиве определяющая норма прибыли самая низкая – 14%. На периферии же это обычно 20%, потому что риски подрядчиков там значительно выше. Пороговое значение прибыльности и вообще определяется главным образом фактором риска».

Доля квартировладельцев при распределении незапланированно высокой прибыльности – величина не постоянная. Все зависит от стоимости земли, которую они предоставляют в распоряжение подрядчика, и от того, какая доля приходится на землю при назначении цен на квартиры. В большинстве случаев владельцы квартир получают примерно треть. При этом квартировладельцы не обязательно получают одинаковые льготы – тут часто принимаются в расчет размеры принадлежащих им квартир.

«Взыскать убытки с жильцов невозможно»

«Практически во всех договорах в проектах обновления жилфонда квартировладельцы получают свою долю прибыли не деньгами, а в виде дополнительной жилой площади», – говорит Шмуэль Коэн. По его словам, это выгоднее и не связано с дополнительным налогообложением. Однако Нати Гильбоа, директор отдела проектирования в компании «Шикун у-винуй», утверждает, что уже сталкивался со случаями, когда застройщикам приходилось платить именно дополнительные деньги при распределении сверхприбылей, образовавшихся в результате резкого роста цен.

По словам адвоката Дана Хальперта, оплата деньгами и сразу же появляющиеся вопросы о налогообложении осложняют проект и часто требуют найма самими квартировладельцами аудиторов и налоговых консультантов. «Предпочтительное всякого рода не денежные льготы, такие, например, как кухни улучшенной планировки, более дорогие отделочные материалы или увеличение площади мест общего пользования», – говорит Хальперт.

Предварительная оценка прибыли делается после согласованного сторонами утверждения проекта, а окончательная – после получения лицензии на строительство, что происходит примерно спустя год. Иногда на стадии продажи квартировладельцы требуют дополнительных отчислений в свою пользу, но главная проблема не в этом.

«На этапе продаж существующие владельцы квартир уже, как правило, получили оговоренные платежи – свою долю прибыли. При этом, – поясняет Тисель, – по итогам продаж проект может оказаться гораздо менее прибыльным, чем предполагалось, но я не в состоянии взыскать с квартировладельцев уже полученные ими деньги».

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Томер Аппельбаум √