Жилищная трагедия в 8 актах: подробно о том, как нас ограбили

Для десятков тысяч израильтян каждое сообщение об очередном повышении учетной ставки Банком Израиля – ужасная новость. Им приходится на собственном опыте осознавать, что эра «дешевых денег» закончилась. Как мы докатились до нынешней инфляции?

Через 8 лет после свадьбы, в прошлом году, Йони и Михаль решили, что не стоит больше ждать. После рождения у них второй дочери они решили купить собственную квартиру на стадии проекта («на бумаге», как говорят в Израиле) – несмотря на то, что за эти 8 лет цены на недвижимость выросли вдвое. Для этого им пришлось взять большой ипотечный кредит.

Дом должны построить недалеко от адвокатской конторы, в которой Йони работает, и до парка хай-тека, в котором Михаль все последние годы трудилась тестировщиком программного обеспечения, тоже недалеко. За квартиру с них взяли сумму, которую еще несколько лет назад невозможно было себе представить: 4 млн шекелей. Но ежемесячные выплаты по ипотеке были сравнимы с арендной платой, а потому казались разумными.

И вот наступил 2022 год. Стартап, в котором работала Михаль, рухнул одним из первых после того, как на Wall Street начали падать акции высокотехнологических компаний. В конце зимы ей удалось найти другую работу, но с зарплатой пониже. Однако новый удар не заставил себя ждать: в апреле Банк Израиля объявил о повышении учетной ставки на 0,25%. В мае произошло очередное повышение, затем – в июне и в июле, а в августе был нанесен особо болезненный удар – повышение сразу на 0,75%, до 2%. [статья была написана до того, как 3 сентября Банк Израиля еще раз повысил ставку, еще на 0,75% – прим. «Деталей»].

Для Йони и Михаль, как и для тысяч семей в Израиле, каждое сообщение о повышении ставки – ужасная новость. Каждый дополнительный процент выливается для них в сотни шекелей прилавки к ежемесячному платежу. В сентябре (после августовского повышения) он подскочил уже на 1200 шекелей (и теперь увеличится еще).

Почему Йони и Михаль всего через год после того, как сделали самую важную инвестицию в жизни, утратили контроль за своими расходами? Причина проста: эта пара вышла на рынок жилья в седьмом акте разыгрывающейся на нем пьесы. Вот краткое содержание шести предыдущих актов.

Первый акт

Конец 2008 года. После 20-летнего сна органов финансовой регуляции в США лопнул долго надуваемый «пузырь недвижимости». Крах инвестиционного банка Lehman Brothers грозил всей финансовой системе Wall Street и европейских столиц, и, чтобы спастись от депрессии, правительства по обе стороны Атлантики принялись вбрасывать на рынки триллионы долларов, а центробанки начали стремительно снижать учетные ставки. В начале 2009 года ФСР США опустила учетную ставку до 0%. Но то, что казалось средством борьбы с кризисом, скоро стало «новой реальностью», и семь лет подряд ставка оставалась нулевой. По следам ФРС пошли банки Европы, и в 2015 году Банк Израиля также присоединил финансовый рынок страны к этому «клубу нулевой ставки». Хотя на самом деле, с учетом инфляции, ставка оказалась даже отрицательной.

Второй акт

Вливание триллионов долларов в сочетании с нулевой ставкой спровоцировало безумие на рынке недвижимости. В 1998-2008 гг. цены на квартиры в Израиле были стабильными, но с 2009-го они начинают стремительно расти. В конце каждого года экономисты предполагают, что теперь-то уж они достигли предела – но каждый раз обманываются. Рост цен сопровождается ростом спроса на ипотечные кредиты. Пусть даже от покупателей требуется все больше собственного участия – нулевая ставка и рост цен поглощают эти траты. В итоге цены достигают исторического максимума, но процентные ставки по ипотекам, напротив, остаются на историческом минимуме, и потому ежемесячные выплаты все еще кажутся людям приемлемыми.

Третий акт

Разгоняются что было сил и фондовые рынки. Кризис 2008 года забыт, а правительства гонят на рынок такую волну денег, что это обещает самые быстрые и крупные прибыли, которые когда-либо можно было получить с торговли ценными бумагами. В темпах роста лидирует NASDAQ – втрое менее чем за 10 лет после кризиса! Создается почва для самого большого финансового «девятого вала», который индустрия хай-тека видела с момента основания Силиконовой долины.

И такое творится не только в хайтеке: большинство экономик Запада залиты дешевыми деньгами. Однако реальный «экшн» царит на рынке долговых обязательств: совокупный объем мирового займа увеличился за десятилетие с 200 до 350 триллионов долларов.

Появилось новое поколение банкиров, строительных подрядчиков, финансистов и получателей кредитов, убежденных: теперь так будет всегда. Израильтяне, годами снимавшие квартиры, бросаются их покупать. Чтобы набрать капитал для личного участия, они опустошают пенсионные и другие накопительные программы, как свои, так и родителей – из страха остаться в стороне от этого «праздника жизни».

Четвертый акт

В 2019 году центробанки в разных странах начинают бояться перегрева рынков, и повышают учетные ставки. Но вскоре начинается эпидемия коронавируса, которая заставляет их повторить эксперимент, успешно зарекомендовавший себя после 2008 года: кажется, что каждый кризис и любую рецессию можно предотвратить, если снизить ставки и напечатать деньги. Не нужно смелых политиков и надежных решений, только деньги и ноль процентов – вот решение всех проблем, и банки, перестав бояться такого метода, теперь действуют с утроенной силой. Американский центробанк, который во время прошлого кризиса увеличил свой баланс на 2 трлн долларов, в этот раз, не колеблясь, за год поднимает его с 4-х до 9 триллионов, скупая ценные бумаги на открытых рынках. Так что через полгода после пандемии рынки объял невиданный оптимизм: котировки акций скачут, рынок недвижимости пылает, объем ипотечных кредитов растет.

Пятый акт

Израильская экономика тоже празднует, хайтек привлекает рекордные суммы дешевых денег, рост цен на недвижимость и продажи стартапов увеличивают налоговые поступления сверх прогнозируемых. «Правительство перемен» оказалось в невиданной ранее ситуации: собраны настолько огромные налоговые излишки, каких прежде никогда не было. Нет необходимости в сложных решениях, приоритетах, политической борьбе – денег полно! За 2021 год выдано 116 млрд шекелей в виде ипотечных кредитов – почти вдвое больше, чем выдавалось в год до наступления «эры нулевой ставки». Банки в Израиле де-факто превращаются из коммерческих в строительные: общая сумма кредитов, выданных ими строительным подрядчикам, покупателям квартир и другим участникам рынка достигает 900 млрд шекелей, и это – 60% их баланса, самый высокий уровень, который когда-либо регистрировался.

А Банк Израиля в конце 2020 года взял и отменил ограничения на выдачу кредитов с плавающей ставкой. То есть еще сильнее переложил риск, в случае изменения ставки, с коммерческих банков – на покупателей. Заодно он, тем самым, позволил заемщикам снизить размер выплаты, за счет увеличения доли кредита, привязанной к прайму – и тем подлил масла в костер спроса.

Шестой акт

Израильские политики изменили свое отношение к рынку жилья. Раньше министр Кахлон пытался снизить цены, а теперь министр финансов Авигдор Либерман, министр строительства Зеэв Элькин и министр внутренних дел Айелет Шакед заявляют, что не стоит ожидать снижения цен, и дают «зеленый свет» беспрецедентной волне спроса.

Подрядчики радуются, казну распирает от налогов, миллиарды шекелей перетекают из карманов молодых пар – в бюджет, в банки, предпринимателям и строителям.  В то лето за один месяц берется ипотечных кредитов на 11,8 млрд шекелей, и впервые в истории этой страны для покупки квартиры нужно иметь собственный капитал в размере 1 млн шекелей или больше. Под ростом цен на квартиры, в среднем на 300 000 шекелей, стоит подпись «правительства перемен». Но, забегая вперед, скажем: в седьмом акте премьер-министр заявит, что у правительства нет возможности влиять на дороговизну жизни, а гендиректор минфина заверит, что высокие цены на квартиры – это «не проблема, ведь у большинства израильтян есть собственное жилье».

Седьмой акт

Тут все, как обычно, начинается с внешнего фактора: вторжение России в Украину, скачок цен на энергоносители, глобальные сбои логистических цепочек из-за «короны» – эти факторы вместе приводят к росту цен по всему миру. В первые месяцы центробанки убеждают, что инфляция – временное явление, и учетную ставку повышают медленно и неуверенно. Но цены на основные продукты продолжают расти, и пропорционально этому снижается уверенность управляющих банками. Оказывается, это не временное явление, а настоящая инфляция, какой мы ее знали 20 или 40 лет назад – страшный монстр, сначала обгладывающий представителей слабых слоев населения, а затем способный разрушать институты, страны и демократии. Джером Пауэлл, глава ФРС, начинает быстро повышать учетную ставку в США, за ним следуют и другие страны. По оценкам, к концу 2022 года учетная ставка ФРС приблизится к 5%. В США за ипотечные кредиты уже просят 7% – вдвое больше, чем в начале года, и столько же, сколько 20 лет назад. В Израиле процентные ставки по «машкантам» тоже начинают быстро расти.

Как и ожидалось, рост ставок приводит к падениям на фондовом рынке, и миллионы пенсионеров и держателей ценных бумаг, привыкших к тому, что их портфель каждый год приносит 5-10%, теперь неприятно удивлены: год еще не закончился, а они уже потеряли 10%-15% сбережений

Восьмой акт еще впереди. Галоп цен на квартиры остановится, но будут расти цены на аренду, а люди, взявшие «машканты» в последние годы, ощутят опасность «переменной процентной ставки», которую им навязали банки.

Михаль и Йони с тревогой смотрят на руководителей банков, которые повышают ставки ради борьбы с инфляцией. Их родители тоже понесли в этом году большие убытки в своих фондах – пенсионном и «дополнительном» («купа гимель»), так что не смогут, как раньше, помочь им свести концы с концами. Эпоха нулевых ставок и бесплатных денег закончилась – для правительств, для раздутых компаний, для крупных заемщиков, а также и для простых израильтян, родителей и их детей.

Гай Рольник, TheMarker. Фото: Эмиль Сальман⊥