Жилье для пожилых: почему проваливаются конкурсы

В течение минувшего года все конкурсы на покупку земельных участков, предназначенных для строительства домов престарелых («диюр-муган»), завершились провалом.

По данным Банка Израиля, в целом по стране потерпели неудачу 80% конкурсов, но провал в области строительства домов престарелых оказался тотальным. Все пять земельных участков, выделенных для этой цели в Эльаде, Рехасиме, Кирьят-Малахи, Нетивоте и Рош-ха-Аине, остались непроданными. В 2020-2023 годах неудачей завершились половина подобных конкурсов – 17 из 36.

Главная причина обострения ситуации – рост банковского процента. Основной удар вследствие этого пришелся по рынку съемного жилья, частью которого являются дома престарелых.

Однако застройщики утверждают, что высокий процент не единственная причина кризиса. «В последние годы ситуация в этой области сильно изменилась, – говорит Нохи Кац, генеральный директор организации «Кедем», занимающейся проблемами жилья для пожилых людей. – Конкурсы, объявляемые государством, не соответствуют нынешним требованиям потенциальных жильцов».

То, что предлагаемая планировка домов престарелых безнадежно устарела, ярко проявилось при реализации соответствующего проекта в Модиине. Конкурс на застройку земельного участка состоялся еще в 2016 году. Но победившая в нем компания «До 120» в течение нескольких лет вела переговоры с комиссией по планированию, чтобы внести изменения в проект. В результате построенный дом престарелых будет заселен только в будущем году.

• Читайте также:
• Покупатели льготного жилья попадают в ловушку
• Где в Тель-Авиве снять жилье не за все деньги мира?
• Бешеные скидки на рынке жилья: стагнация заставляет продавцов снижать цены

«Люди по-прежнему представляют себе дома престарелых так, как они выглядели раньше, – говорит Кац. – Когда-то их жителям, в основном одиноким людям, было достаточно одной комнаты и туалета. Сегодня в дома престарелых переезжают и много семейных пар, живших до этого в просторных квартирах. Маленькое, тесное жилье им не подходит. Кроме того, некоторые нуждаются в дополнительной комнате для работницы по уходу».

«В результате подрядчики отказываются от участия в конкурсах на постройку домов престарелых, – объясняет Кац. – А те, кто все же берется за строительство, сильно задерживаются из-за необходимости корректировки проектов в соответствии с требованиями сегодняшнего рынка».

Дорогое решение жилищной проблемы пожилых людей

В сфере недвижимости сделки, связанные с домами престарелых, считаются выгодными и приносящими стабильный доход. В 2022 году прибыли компаний, которым принадлежат эти заведения, стали рекордными – с точки зрения как их текущей эксплуатации, так и стоимости самой недвижимости.

Например, чистая прибыль компании «Байт-захав» составила 84 миллиона шекелей при доходе всего в 63 миллиона, чистая прибыль компании «Мигдалей ха-Ям ха-тихон» – 141 миллионов шекелей (доход – 235 миллионов), чистая прибыль компании «Байт ба-кфар» – 97 миллионов шекелей (доход – 93 миллиона). Но по мере повышения ключевой ставки Банка Израиля акции этих компаний, как и всех других, связанных с недвижимостью, начали падать. Инвесторам это не сулит ничего хорошего.

Дома престарелых – это дорогое решение жилищной проблемы пожилых людей. Стоимость пребывания в них составляет 10-20 тысяч шекелей в месяц. Содержащим их компаниям принадлежат 95 таких заведений. Еще 15 домов престарелых находятся в стадии строительства. Низкая ключевая ставка подстегнула развитие этой отрасли, но, как только процент возрос, ситуация изменилась.

Дома престарелых предлагают пожилым людям широкий круг общения, организацию досуга и общественную деятельность, постоянный медицинский присмотр и личную безопасность. В своих квартирах многие пенсионеры чувствуют себя одиноко. Тем не менее гериатры, как правило, не советуют пожилым людям менять привычную среду обитания, что соответствует их инстинктивному стремлению. Во многих случаях и дети пенсионеров не горят желанием, чтобы их наследство ушло на уплату залога при вселении в дом престарелых.

Этот залог, который по прошествии времени частично возвращается вкладчикам, предназначен для увеличения прибыльности заведения и сокращения ежемесячной платы за пребывание в нем. Считается, что пожилой человек может внести требуемую сумму, продав собственное жилье. В соответствии с принятой к закону поправкой, сейчас можно вселиться в дом престарелых и без внесения залога, но тогда ежемесячная плата за жилье будет выше.

Несмотря на высокую стоимость жизни в домах престарелых, ожидается, что спрос на них в ближайшие годы только возрастет: население Израиля стареет. Компании, которым принадлежат эти дома, сообщают об отсутствии у них свободных мест.

Застройщики ищут место на периферии

Анализ результатов конкурсов, которые в течение последних двух с половиной лет завершились успехом, показывает, что многие застройщики опробуют новые варианты действий. Некоторые из них пытаются обращаться за помощью к органам государственной власти. Например, победитель конкурса на строительство дома престарелых в Ришон-ле-Ционе просит перепрофилировать здание и сдать запроектированные в нем квартиры в аренду студентам.

В последнее время переезд в дом престарелых могут позволить себе только состоятельные граждане. Нынешние экономические трудности сказались на положении многих пенсионеров. Кроме того, становится все меньше и меньше людей, переживших Катастрофу и получавших компенсации и дополнительные пособия. Это также ведет к сокращению спроса на дорогостоящие дома для престарелых.

Застройщики возводили их, как правило, в центре страны, чтобы пожилые люди не вынуждены были отдаляться от своих детей и внуков. Сейчас они обращают свои взоры на периферию, где земля стоит дешевле. Это может привлечь в построенные на периферии дома для престарелых представителей среднего класса.

«Большинство домов для престарелых построены по стандартам пятизвездочных гостиниц, – говорит застройщик Йегошуа Шподндер. – Они рассчитаны для представителей 7-9-го социально-экономических децилей. Для того чтобы выйти на более широкий круг потребителей, необходимо добиться снижения цен. Но в рамках реализуемых сегодня проектов сделать это не представляется возможным. Нам нечего предложить обладателям средних доходов. Чтобы изменить ситуацию, нужно построить 450-500 квартир площадью 65-70 квадратных метров, при этом стоимость земельного участка не должна превышать 50 миллионов шекелей. Следовательно, речь идет только о периферии. А люксовые дома для престарелых могут находиться в центре Гуш-Дана».

Планирующие инстанции остаются незаметными

В 2016 году, представляя государственную программу решения жилищной проблемы, представители минстроя говорили о строительстве домов престарелых как одном из способов расширения предложения на рынке недвижимости. Ведь при переезде, для того чтобы оплатить залог, пожилая пара выставляет собственную квартиру на продажу. Но Государственное управление планирование, ответственное в том числе за строительство новых домов для престарелых, до сих пор не представило никакой программы действий в этом направлении.

Чтобы лучше ознакомиться с ситуацией, Земельное управление три года назад заказало консалтинговые услуги у компании «Тохен». Та представила отчет и прогноз, в соответствии с которым спрос на дома престарелых в ближайшие годы возрастет, особенно среди представителей среднего класса. Но Земельное управление тоже не представило никакого плана в этой связи.

В рекомендациях компании «Тохен» были отмечены 28 земельных участков, на которых можно построить дома престарелых на 9300 квартир. Плата за их аренду могла бы составлять 3-5 тысяч шекелей в месяц. Это позволило бы привлечь в дома для престарелых до 25% граждан старше 65 лет (сегодня этот показатель составляет 3-4%) и увеличить предложение на рынке недвижимости на несколько десятков тысяч квартир.

Адар Кореш, TheMarker, Б.Е. Фото: Илан Асаяг √