Зарплаты растут, цены на квартиры растут

Анализ рынка недвижимости в 2017 году, проведенный в колледже «Зман ле Надлан» (Время недвижимости) показывает, что попытки министерства финансов остудить рынок недвижимости на данном этапе не увенчались успехом. Вместе с этим, по мнению авторов документа, цены на недвижимость не имеют абсолютного значения — они интересны только по сравнению с развитием заработной платы, изменением учетной ставки и стоимости кредитов. «В последние годы положение домашних хозяйств улучшилось, и данные показывают, что на рынке недвижимости не развивается пузырь, так как уровень расходов на жилье из общего чистого дохода остается стабильным и даже уменьшается в некоторых городах, таких как Тель-Авив, Хайфа, Ашкелон и Ашдод», — говорится в отчете.

Доходы израильской семьи постоянно растут, и доля расходов на жилье из общей чистой прибыли уменьшилась в период с 2012 по 2016 годы. Авторы отчеты предвидят дальнейший рост цен в 2018 году несмотря на попытки правительства снизить цены, что же касается программы «Цена для новосела», то большинство проектов расположены на периферии и потому не оказывают никакого влияния на уровень цен в районах спроса.

Способность израильтян покупать жилье и выплачивать арендную плату зависит исключительно от размеров дохода нетто. Согласно данным Центрального статистического бюро, за последние пять лет средний доход в первом и втором кругах Тель-Авива значительно вырос, что объясняет рост цен на жилье и рост арендной платы. К примеру, средний доход нетто семьи в Тель-Авиве и Ришон ле-Ционе вырос на 19%, в Рамат-Гане на 18%, в Холоне на 12%. В 2012 году средний расход израильской семьи на жилье составлял 25,5%, в 2016 году расходы на жилье сократились до 24,2% от дохода нетто. Снижение произошло несмотря на рост цен и арендной платы и объясняется значительным ростом доходов нетто в крупных городах Израиля и снижением стоимости ипотеки. Анализ роста доходов израильтян параллельно с ростом цен показывает, что пока доход нетто будет расти, есть место росту цен на недвижимость. В 2017 году выросли минимальная и средняя зарплата в Израиле, что объясняет продолжающийся рост цен.

Действия, предпринимаемые правительством по выводу инвесторов с рынка недвижимости, уже привели к сокращению фонда съемного жилья и росту арендной платы. Средний расход арендаторов на аренду составил в 2016 году 3.079 шекелей в месяц по сравнению с 2.567 шекелей в 2012 году, что указывает на рост в 3,7% в год (20% за весь период). Размер ипотеки, полученной на покупку жилья, составил в 2016 году 3,244 шекеля по сравнению с 2.965 шекелей в 2012 году, или в среднем на 10%, что говорит о том, что положение арендаторов ухудшилось по сравнению с положением владельцев жилья. При этом владельцы жилья, выплачивающие ипотеку, выиграли от роста стоимости квартиры, понижения процента по ипотеке и отсутствия инфляции.

Программа «Цена для новосела» действует уже 2,5 года, но, согласно данным ЦСБ, она не оказывает какого-либо значительного влияния на тенденцию цен на рынке жилья. Из 53.513 единиц жилья, строительство которых запланировано в рамках программы, только половина будет построена в центрах спроса, что никак не может привести к падению цен.

Олег Каль, НЭП