Tuesday 17.05.2022|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    цены-жилье-Израиль-строительство-ТАМА-купить-квартиру
    Фото: Элиягу Гершкович

    Забудьте о программе «Квартира со скидкой»: жилищный кризис не разрешить без строительства множества новых квартир

    Профессор Цви Экштейн утверждает, что нехватка квартир объясняет примерно две трети скачка цен. За последнее десятилетие было построено на 100 тысяч квартир меньше, чем требовалось, исходя из роста числа домохозяйств.


    Профессора Экштейна, декана бизнес-школы «Махон Аарон» в университете Райхмана, не впечатляют ни программа «Цена для новосела» бывшего министра финансов Моше Кахлона, ни подобная ей программа Зеэва Элькина. «Скидки на квартиры не решают жилищный кризис и могут даже усугубить его», – говорит Экштейн.

    Профессор Цви Экштейн и его коллеги доктор Сергей Сомкин и Элиша Зив проанализировали израильский рынок жилья с 1975 года и пришли к выводу, что квартиры в этот период дорожали в среднем на 2% в год в реальном исчислении, и что точно таким же был рост ВВП на душу населения. Это полностью соответствует признанным экономическим моделям.

    Однако на протяжении последнего десятилетия темпы роста квартирных цен росли быстрее, и потому сегодня цены на 23% выше, чем должны были быть согласно теории. Это отклонение, согласно анализу «Махон Аарон» объясняется всего двумя причинами.


    Первая – низкие процентные ставки по ипотечным ссудам. В «Махон Аарон» считают, что треть отклонения от «правильной» цены связана с ключевой ставкой. То есть, центробанк тоже несет ответственность за квартирный кризис. Цви Экштейн ранее занимал должность заместителя управляющего Банком Израиля, и это утверждение – запуск пропитанной ядом стрелы в сторону израильского центробанка.

    Однако оставшиеся две трети отклонения объясняются дефицитом квартир: за последнее десятилетие число построенных квартир примерно на 100 тысяч меньше прироста числа домохозяйств. В 1980-х годах на одно домохозяйство приходилось в среднем 1,2 квартиры, а сегодня – только 0,93.

    Горькая правда заключается в том, что количество квартир на одно домохозяйство упало до самого низкого уровня с 1975 года. В результате отношение цены квартиры к ВВП на душу населения резко выросло, и никакие косметические меры в виде распродажи квартир по субсидированным ценам не помогут.

    «Программа «Цена для новосела» была субсидией для богатых, – говорит Экштейн, – и она не переломила тенденции к росту цен. Не исключено даже, что подобные программы усугубляют кризис, потому что способствуют повышению спроса. И повышенное налогообложение инвесторов тоже не в состоянии изменить эту тенденцию».


    Математика простая, и конечный вывод таков: без наращивания жилищного фонда преодолеть квартирный кризис невозможно. В прошлом году Земельное управление выделило землю под строительство 63 тысяч квартир – рекордный показатель с середины 90-х годов. Но в «Махон Аарон» заявляют, что этого недостаточно, и что такие темпы позволят, в лучшем случае, уменьшить скорость роста цен до 2% в год.

    А вот чтобы снизить цены – да так, чтобы они опустились до многолетней линии тренда, необходимо строить по крайней мере 73 тысячи квартир в год, и так на протяжении ближайших 20 лет, до 2044 года. Если же темпы строительства (именно строительства, а не продажи земли) повысятся до 84 тысяч квартир в год, то достичь этой цели можно за 10 лет.

    Ориентация на периферию в корне неверна


    При этом, утверждают исследователи, мало достичь минимального порога в 73 тысячи новых квартир в год: их еще и надо строить по всей стране. Проанализировав динамку цен за 2006-2021 год в «Махон Аарон» пришли вот к какому неожиданному выводу: рост цен в разных городах Израиля был примерно одинаковым. В среднем цены за эти годы повысились на 110%, и в большинстве городов диапазон изменения цен был довольно узким – 90-100%.

    Экштейн демонстрирует график изменения цен на жилье в приморских городах Израиля на протяжении 1998-2021 годов. Эверестом высится Тель-Авив, где в прошлом году цена квадратного метра жилой площади достигла 43 тысяч шекелей. Чем дальше от Тель-Авива, тем ниже цены, которые при этом мало зависят от того, расположены ли они к югу или к северу от Тель-Авива. Квадратный метр жилой площади в северной части мегаполиса, в Кфар-Сабе, Раанане и Герцлии стоит столько же, как и в расположенных южнее Тель-Авива Бат-Яме, Холоне и Ришон ле-Ционе.

    Точно также цены в Ашдоде близки к ценам в Нетании, в Хадере такие же как в Ашкелоне, а в Беэр-Шеве цены не многим отличаются от цен в Крайот. Центр притяжения – Тель-Авив, и цена квадратного метра уменьшается прямо пропорционально удалению от него, независимо от направления.

    Симметрия сохраняется и при рассмотрении распределения населения в стране. В период с 1995 по 2021 год в этом плане ничего не поменялось, и 40% израильтян по-прежнему проживают в центральном регионе. Поэтому, говорит Экштейн, вопреки проводимой правительством политике строительства в периферийных районах для преодоления жилищного кризиса надо сделать так, чтобы 40% новых квартир строились в центре страны.

    Нужно повысить муниципальные налоги

    Легче, конечно, говорить, чем делать, и потому у «Махон Аарон» есть вполне конкретные меры, которые способны ускорить строительство квартир. Одна из них – устранить многолетнюю диспропорцию в налогообложении бизнес-недвижимости и квартир. Местные власти часто препятствуют жилищному строительству, потому что каждый новый горожанин это для них прямой убыток. Доказательство тому – огромный разрыв в динамике цен на жилье и на строительство недвижимости, предназначенной для коммерческого использования. С 1998-го года и по сегодняшний день рост цен на бизнес-недвижимость полностью соответствовал росту индекса строительных ресурсов. А все потому, что органы местного самоуправления охотно утверждали строительство коммерческих площадей и препятствовали строительству жилья. По одной простой причине: муниципальные налоги на бизнес-недвижимость прибыльны, а на жилые квартиры – убыточны.

    Мерав Арлозоров, TheMarker. Фото: Элиягу Гершкович⊥

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

    DW на русском: главные мировые новости

    "Заповедник": сатирическое шоу

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend