Возможность для молодежи: купить квартиру с партнерами

Поскольку цены на квартиры растут, и все больше людей хотят приобрести недвижимость, различные компании хотят помочь им преодолеть разрыв между желанием и реальными возможностями. Суммы в сотни тысяч шекелей значительны для их владельцев, но в нынешних реалиях их не всегда достаточно для приобретения разумной недвижимости.

Эяль (псевдоним), 31-летний холостяк из центра страны, около года назад понял, что скоро у него будет несколько сотен тысяч шекелей, доступных для инвестиций, и задумался, что с ними делать. Проверив рынок, он пришел в компанию, которая подбирает инвесторам квартиры чуть менее стандартным способом: компания связывает нескольких инвесторов, не обязательно знакомых друг с другом, для совместной покупки недвижимости и совместной ее последующей сдачи в аренду.

Эялю было важно знать, кто были другие инвесторы. «Мне было интересно узнать, каковы их способности, они спрашивали обо мне то же самое, и это меня успокоило», — говорит он. Квартира, которую они купили через компанию «Darley Real Estate Investments», находится в Бат-Яме — районе с высоким потенциалом для городского обновления, недалеко от моря и станции легкорельсового транспорта.

«Даже если бы мне сказали, что квартира находится в Бейт-Шемеше, я бы согласился на нее, если бы доходность была такой же, — говорит Эяль. —Сейчас начинаю подумывать о покупке еще трети квартиры, потому что деньги от аренды начинают поступать и у меня хорошее предчувствие».

Эта модель покупки пытается реагировать на цены на недвижимость, которые не перестают расти. Центральное статистическое бюро (ЦСБ) сообщило, что в 2024 году произошел рост цен на рынке жилья на 8%, и отметило, что рост ускорился в декабре-январе 2025 года на 1,2% по сравнению с октябрем-ноябрем 2024 года.

В ответ израильтяне придумывают нестандартные решения. Вместо привычной модели, когда один человек или домохозяйство выплачивает всю сумму за счет собственного капитала или ипотеки, квартиру покупают несколько человек вместе, и в табу она заносится по частям. Партнеры сдают объект в аренду и делят между собой арендную плату, а через несколько лет продают и делят между собой прибыль.

«К нам обратился молодой человек, чей собственный капитал составляет 500 000 шекелей, и до сих пор он подумывал о покупке квартиры на юге, потому что именно это ему позволяет эта сумма, — рассказывают владельцы компании Итай Бен Элияху и Адиэль Кляйн. — Проблема в том, что он там не живет, и управлять сдаваемой квартирой на расстоянии ему будет сложно. Мы предложили ему купить часть квартиры в центре, улучшив таким образом расположение, а также сняв с себя головную боль по управлению квартирой».

Основное требование – инвесторы не берут ипотеку, а приносят деньги из дома. «Цель состоит в том, чтобы это были чистые деньги, чтобы избежать ситуаций, в которых вы не сможете выплатить долг и банк лишит вас права выкупа квартиры, потому что тогда могут пострадать другие инвесторы», — говорят Бен Элияху и Кляйн.

Покупка части квартиры также манит инвесторов, желающих воспользоваться налоговыми льготами, ведь тот, кто владеет только частью квартиры (до трети квартиры), не считается собственником отдельной квартиры и имеет право на льготы. Во-первых, если через несколько лет он захочет купить квартиру целиком, она будет считаться его первой квартирой, и поэтому он будет платить сниженный налог на покупку как за часть квартиры, так и за всю квартиру (а если квартира будет стоить менее 1,98 миллиона шекелей, налога на покупку не будет вообще).

Во-вторых, человек, имеющий часть квартиры, считается не имеющим недвижимости, а значит, соответствует условиям льготных жилищных программ. И, наконец, владелец одной квартиры освобождается от уплаты налога на прирост стоимости при ее продаже. Он может купить треть квартиры или несколько третей разных квартир и не платить налог на прирост капитала при продаже основной квартиры.

«Нужно понимать, с кем ты вступаешь в процесс»

«Этот метод покупки стал более распространенным в последние годы из-за роста цен на квартиры и роста процентных ставок», — объясняет Маор Охана, владелец сети консультаций по ипотеке. «Покупка квартиры с партнерами – это возможность для молодых людей приобрести недвижимость. Это может быть квартира на вторичном рынке, но некоторые инвесторы предпочитают покупать новую квартиру вместе от подрядчика, иногда еще и по акциям 10-90 (оплата только 10% от суммы при подписании и 90% при сдаче квартиры)».

По мнению Оханы, главный риск в этой модели закупок — это выбор партнеров. «Как и в любом партнерстве, нужно понимать, с кем вы вступаете в процесс. Смогут ли они совершить сделку? Можно ли им доверять? Именно поэтому мы часто видим, как покупают вместе родственники, а не чужие люди, поэтому нет проблемы доверия.

В любом случае важно заранее согласовать цели сделки, понять, куда кораблю следует пришвартоваться. Например, иногда намерение состоит в том, чтобы привлечь арендаторов, чтобы арендная плата покрывала ипотеку. Другие хотят заключить обратную сделку: получить квартиру, а через год-полтора продать ее – не выплачивая налог на прирост капитала».

Сестры Далия Мазаки-Мозес и Шарон Мозес-Битон, владелицы компании по недвижимости, созданной в 2017 году с целью сделать сферу финансов, экономики и недвижимости доступной для женщин, работают по другой модели. Потенциальные инвесторы знакомятся на семинарах и мероприятиях компании, но приобретением и управлением недвижимостью она не занимается.

«Мы встречаем много одиноких женщин, у которых нет большого капитала, которые ищут партнера для покупки, — говорит Мозес-Битон. — Помимо экономической способности, которую имеет эта связь, она создает у них чувство безопасности, к которому присоединяется возможность использовать ресурсы друг друга. Например, на одном из наших курсов участвовала инвесторка, которая имела собственный капитал, но не работала, и поэтому банк не одобрил ей ипотеку.

Мы связали ее с инвестором с высоким доходом, который мог бы взять ипотеку. Они вместе купили квартиру в Беэр-Шеве, отремонтировали ее, сдали в аренду и через несколько лет продали. Один принес акционерный капитал, а другой выплатил выплаты по ипотеке. Каждый извлек выгоду из сильных сторон другого».

Мозес-Битон подчеркивает важность договора долевого участия, который часто встречается при инвестициях в землю, и рекомендуют использовать его при покупке квартиры. «Соглашение определяет отношения: как принимаются решения относительно недвижимости, когда продавать, как при необходимости разбить пакет. Такое соглашение предотвращает очень много проблем, которые могут возникнуть позже. В таких инвестициях следует иметь в виду, что есть взаимные обязательства перед другими инвесторами».

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин