Вновь строят меньше, чем обещали — вырастут ли из-за этого цены на жилье?

Данные статистического бюро указывают на то, что рост цен на недвижимость в Израиле продолжится. Но Клара Цвергель, управляющая сектором работы с недвижимостью в банке «Хапоалим», сопровождает такой прогноз множеством оговорок.

«Нельзя говорить, что в целом по отрасли цены растут», — говорит она. – «Скорее, можно говорить об изменениях тенденций спроса. Но даже в местах высокого спроса цены растут медленно и постепенно, не как в прежние времена, когда цены неудержимо летели вверх. И это неравномерно: есть много мест, хотя я не хочу называть их, в которых предложение превышает спрос. Там подрядчики построили слишком много квартир. Так что в разных местах ситуация значительно отличается».

Клара Цвергель – самый опытный в Израиле банковский сотрудник, работающий с активами недвижимости, в «Хапоалим» она курирует кредитование очень крупных клиентов. В интервью TheMarker она напомнила, что ситуация с ценами на квартиры будет зависеть, в первую очередь, от действий нового правительства – от того, сколько земельных участков будет лицензировано под застройку, и от планов застройки, которые оно согласится утвердить.

— Но мы уже не видим того натиска клиентов, что был раньше, когда подрядчик, едва начав рыть котлован, уже продавал все квартиры. Сегодня уровень продаж, даже в зонах высокого спроса, адаптирован к темпам строительства, — говорит Клара Цвергель.

— А то, что уменьшилось количество запускающихся объектов, не вызывает беспокойства? (Напомним, что по данным ЦСБ в 2018 году было запущено на 10.8% меньше проектов, чем годом ранее. В прошлом году начато строительство 47430 единиц жилья, тогда как в 2017-м их было почти 53 тысячи. Таким образом, правительство на 31% недовыполнило поставленный на 2018 год план по началу строительства – прим. «Детали»)

— Конечно, если ситуация сохранится, она может стимулировать рост цен. Надеюсь, они очень быстро исправят это.

— Что приводит к росту спроса в других регионах — кроме тех мест на периферии, где, как было сказано, построено избыточное количество квартир?

— Это происходит после довольно продолжительной «заморозки» свободного рынка. Многие молодые пары выжидали, в надежде, что смогут приобрести удешевленное жилье. Они не покупали ни в новостройках, ни квартиры со вторых рук. Но рынок нельзя остановить надолго, в конечном итоге спрос делает свою работу. Когда ожидания от участия в лотереях не оправдались, все вернулись на открытый рынок, и спрос вырос.

— Это создает проблемы?

— Нет. В конечном итоге рынок сбалансирует спрос и предложение. Как банкир, я не вижу в этом фактора риска.

— Недавно мы стали свидетелями краха ряда строительных компаний. Эта волна уже миновала нас?

— Подрядчики конкурируют очень жестко за относительно небольшую прибыль. Потому начался «каннибализм». Но когда слабых «съели», а более сильные компании остались, это явление почти исчезло. Крах компании всегда возможен, но сегодня не такого риска, как в прошлые года.

— Компании предпочитают заниматься проектами «пинуй-бинуй» («выселение и застройка», когда старый дом сносится, а на его месте строится новый, с большим количеством квартир. Бытует мнение, что компаниям эти проекты предпочтительнее, поскольку не приходится тратиться на приобретение земельного участка под строительства – прим. «Детали»), потому что они им более выгодны, чем возводить обычные новостройки?

— Это городская легенда. Такой проект приносит ту же прибыль, что и обычный. В прошлом, действительно, думали, что прибыль окажется выше. Но это не так – если учитывать цену времени, которая уходит на согласование строительного плана и подписание соглашений с жильцами.

Сейчас стало запускаться меньше проектов ТАМА-38, потому что местные власти их останавливают. Если такой проект ведет относительно крупная фирма, у нее хватит ресурсов, чтобы покрыть убытки от задержки. Это способно подорвать финансовое положение небольшой компании, которая больше зависит от графика работ. Но и такие задержки возникают на ранних этапах, они не влияют на банки, которые кредитуют эти проекты только после утверждения, когда местные власти уже не могут прекратить работы.

— Сегодня все больше небольших инвесторов обращаются к проектам строительства офисных помещений…

— Всего год или два эта сфера считалась рисковой. Никто не прогнозировал увеличения спроса. Но ежегодно это становилось сюрпризом. И в прошлом году поняли, что это сохранится.

— А коммерческие площади? Ведь предсказания, будто век торговых центров подходит к концу, не оправдались…

— Это во многом зависит от того, как будет развиваться интернет-торговля. Но, поскольку она во всем мире набирает обороты, думаю, и в Израиле будет происходить то же самое. Большой вопрос – как владельцы торговых центров будут приспосабливаться к изменяющемуся рынку. Некоторые развлечения не заменить интернетом – например, кинотеатры. С другой стороны, растет потребность в том, чтобы коммерческие центры располагались недалеко от дома и в местах, где велик транспортный трафик – рядом с железнодорожными станциями, например.

Адар Хореш, TheMarker. К.В. Фото: Элиягу Гершкович