В поисках самой дешевой ипотечной ссуды начните с самого маленького банка

Для рядового клиента реальное сравнение предложений ипотечных банков практически невозможно. Теоретически любой желающий может обратиться в банк за ипотечным кредитом, указать требуемую сумму и срок погашения и получить «предложение», но на самом деле это фикция.

Чтобы получить действительно обязывающее предложение, необходимо предъявить зарплатные ведомости, пригласить в приобретаемую квартиру оценщика (если это квартира со вторых рук) и провести непростой раунд переговоров с банковским сотрудником. А чтобы получить самую низкую процентную ставку, процесс должен быть повторен как минимум в четырех банках. Не исключено, однако, что после того как вы выберете наилучшее предложение, вам заявят, что предложение уже потеряло силу.

Проверка компании SmartNPV, основанная на 829 предложениях, сделанных пятью крупнейшими банками покупателям квартир в течение первого квартала текущего года, показывает, что различия могут быть весьма существенными.

Обнаружилось, что банком, который предлагал самую дешевую ипотечную ссуду (при классическом варианте: 45% под прайм, 40% – под постоянный процент без привязки и 15% – с привязкой под переменный процент) был «Бейнлеуми». Выплаты по процентом за 25-летнюю ссуду на сумму 1 миллион шекелей в этом банке оказались почти на 11 тысяч шекелей меньше, чем в занявшем второе место «Дисконте».

Проверка показывает, что у крупных банков есть возможность значительно удешевить ипотечные кредиты. Разница в процентных ставках между самым дорогим банком, «Мизрахи», и самым дешевым, «Бейнлеуми», кажется небольшой, менее 0,4% в год, но в деньгах разница значительна – около 47 тысяч шекелей. Вряд ли вы встретите другой товар с такой разницей в цене.

В банках нам объяснили, что огромная разница между предложениями банков во многом связана с различиями между клиентами, обратившимися за ипотечными ссудами. Ипотека, по их словам, это индивидуальный финансовый продукт, и процентная ставка, взимаемая банком, в какой-то степени отражает уровень риска, который банк берет на себя при предоставлении кредита, а разрыв в процентных ставках отражает разницу в категориях обслуживаемых банками клиентов.

Возьмем, к примеру, тот же «Бейнлеуми», который, по данным SmartNPV, является самым дешевым. Это пятый по величине банк, который почти не афиширует свои ипотечные услуги, хотя у него есть квалифицированный ипотечный отдел (который ранее работал в составе отдельной дочерней компании «Мейрав»). Большинство получателей ипотечных кредитов или их родители располагают счетами в этом банке и хорошо известны его служащим.

Это само по себе позволяет банку «доверять» им больше, чем случайным клиентам. Дешевая ипотечная ссуда в «Бейнлеуми» не обязательно будет предложена клиенту, основной счет которого находится в другом банке, а в Бейнлеуми» он только оформляет ипотеку.

Самый дорогой банк, «Мизрахи», напротив, входит в тройку крупнейших банков Израиля и обслуживает широкий круг клиентов, в том числе тех, работа с которыми сопряжена с повышенным риском, и потому при выдаче ссуд им назначаются более высокие процентные ставки.

Триумвират «Леуми», «Мизрахи» и «Хапоалим» 

Честно говоря, утверждение, согласно которому различия во взимаемых банками процентных ставках и комиссионных связаны с уровнем риска клиентов, применительно к ипотечным банкам звучит сомнительно.

Уровень риска на ипотечном рынке, который измеряется количеством случаев, когда банк вынужден списывать долги или конфисковывать квартиры должников, близок к нулю. Таких случаев – несколько десятков в год, притом что ежегодно банки выдают около 100 тысяч ипотечных кредитов.

Почти в каждом случае, когда существует значительный риск, например, трудности с реализацией ипотечных залогов в арабском секторе или с оценкой дохода ультраортодоксальной семьи, банк предпочтет вообще не выдавать кредит.

Представленный рейтинг стоимости ипотечных кредитов отражает не разрывы в уровнях риска клиентов сравниваемых банков, а скорее рыночную власть и репутацию доминирующей в отрасли тройки «Мизрахи Тфахот», «Леуми» и «Хпоалим» по сравнению с более мелкими банками – «Дисконтом» и «Бейнлеуми», которые вынуждены отвоевывать клиентов у могучих конкурентов за счет более выгодных условий кредитования и повышенного уровня обслуживания.

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Pixabay √