Упущение профессора Ави Симхона: рассмотрен только один фактор роста цен на квартиры

Цены на квартиры выросли за последние четыре года на 35%, инфляция выросла на 14,5%, а заработная плата в экономике выросла на 18,5%. Как это возможно? Загадка становится еще большей, если учесть, что количество непроданных квартир увеличивается, а количество сделок уменьшается.

Подобная загадка должна привести к созданию общественной комиссии экспертов, которая будет расследовать и переворачивать каждый камень в попытке понять эту аномалию. Нет никакой логики в том, что предложение растет заодно с ценой. Возможно, кто-то влияет на цены и предотвращает их падение? Именно это заподозрил председатель Национального экономического совета профессор Ави Симхон.

Симхон получил информацию, согласно которой банки диктуют подрядчикам, по какой цене продавать квартиры, тем самым эффективно регулируя цены и не допуская их падения. В строительной отрасли работают сотни подрядчиков, поэтому можно не опасаться, что им удастся согласовать цены между собой, но банковская система сильно централизована — два банка обеспечивают 57% всего финансирования строительства, а пять банков — 91% финансирования отрасли. Поэтому если и есть проблема, то именно в банковской сфере.

Такова предыстория создания общественной комиссии, которую Симхон создал несколько месяцев назад для расследования этого вопроса, к большому разочарованию Банка Израиля. У центрального банка было два опасения: во-первых, кнессет может принять закон, который будет вмешиваться в отношения между банками и подрядчиками, а это приведет к искажению рынка и даже росту цен; и второе: если вы уже разбираете причину роста цен на квартиры, то вы должны изучить всю совокупность причин.

Рынок жилья очень сложен, и на нем действуют различные направления, некоторые из которых находятся под контролем правительства – например, маркетинг и планирование земли, налогообложение, кадровые вопросы.

Симхон отказался расширять проверку и попросил свести ее к вопросу соглашений о финансировании между банками и подрядчиками. Это отражает позицию нынешнего правительства – искать проблемы в другом месте, а не анализировать собственные действия.

Банки не должны следить за ценами

Результат проверки комиссии Симхона немного разочаровывает. Комиссия не обнаружила конфликта интересов между банками и подрядчиками, оправдывающего вмешательство в определение цен на квартиры. То есть и те и другие заинтересованы в высоких ценах, повышающих их прибыльность.

Однако комиссия пришла к выводу, что банкам не должны следить за ценами на квартиры и что существует вероятность того, что этот мониторинг предотвращает падение цен. Поэтому комиссия пришла к выводу, что банку, финансирующему строительный проект, необходимо запретить вмешиваться в соображения застройщика при определении цены квартир в этом проекте.

Это общее руководство, которое надзорный орган банков должен будет преобразовать в более четкое указаниео, но оно не дает реального ответа на вопрос, поставленный Симхоном в первую очередь: степень влияния банков на цены на квартиры.

Банки используют различные методы, чтобы гарантировать, что цены на квартиры не упадут. На первый взгляд это делается по уважительным причинам — банки хотят быть уверены, что кредит, который они дают подрядчикам, будет возвращен. На практике некоторые условия приводят к регулированию темпов строительства. Например, когда банк обуславливает предоставление кредита на строительство под определенные темпы продаж, и если застройщик не поспевает, банк не продолжает выдавать ему кредиты. Это чисто деловое соображение, но его результатом является регулирование цен.

Банки также поддерживают акции 20/80, которые подрядчики предлагают в течение последних двух лет. Из-за уменьшения количества сделок банки поощряют покупателей платить 20% от стоимости квартиры в момент покупки, а остальную часть – при получении квартиры.

Схема 20/80, как и другие схемы, предотвращает падение цен, хотя они и включают в себя экономическую выгоду, отражающую более низкую цену на квартиру. Любая такая договоренность имеет экономический смысл с точки зрения банков и подрядчиков и, возможно, даже с точки зрения покупателей, но возможно, что часть объяснения описанной здесь аномалии кроется именно в этом.

Другие объяснения находятся в правительственной сфере: правительство должно поощрять планирование и маркетинг земельных участков, а также эффективные стимулы, которые обеспечат большое предложение квартир и приведут к падению цен. Однако для этого нам необходима общественная комиссия, которая смотрит на рынок квартир гораздо шире, а не ограничивается соглашениями о финансировании между банками и подрядчиками. Симхон предотвратил это, и это промах.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Томер Аппельбаум ∇