У подрядчиков скопился неликвид, и инвесторы этим пользуются

Огромный запас непроданных квартир и стагнация на рынке заставляют подрядчиков предлагать покупателям привлекательные условия. Есть те, кто не упускает возможность заключить перспективную сделку.

Видеоролик, загруженный в Сеть экспертом по инвестициям Авраамом Барби, рекомендует покупку квартиры в Димоне. «Заключите сделку года в Израиле, – говорит Барби, прогуливаясь по комнатам новой квартиры. – Вы покупаете четырех-пятикомнатную квартиру, два года не платите ипотеку и при этом получаете арендную плату.

Компания «Гинди BE-LIVE» приобрела десятки квартир в Димоне в долгосрочную аренду и по налоговым соображениям теперь продает часть из них. Вложив 320 тысяч шекелей, вы получаете инвестиционную квартиру плюс гарантированный доход в 29% в течение двух лет и возможность заработать 100% на вложенные деньги менее чем за три года».

Размеры прибыли кажутся преувеличенными, и сама компания ничего подобного не обещает. Однако изучение деталей сделки, опубликованных «Гинди BE-LIVE», показывает, что речь идет об интересном, но рискованном предложении, которое может оказаться выгодным, только если южный город выйдет из спячки.

Опасность: города, ставшие кладбищами инвестиций

Димона известна главным образом как кладбище инвестиций в недвижимость. Земельные тендеры в этом городе проваливаются один за другим. Последний из них, тендер на продажу земли под строительство 246 квартир в микрорайоне Йони Нетаниягу, провалился в конце декабря. Цены были нулевыми, да и цена на благоустройство была символической – 40 тысяч шекелей на квартиру. Но подрядчики все равно воздержались от участия в тендере.

• Читайте также:
• Война и строительство: подорожает ли жилье в 2024 году?
• Снижение ключевой ставки – хорошая новость для строительного сектора, но путь к восстановлению еще долог
• Давид Битан: жилье в Израиле может подорожать на 10-20%

В случае с «Гинди», которая около четырех лет назад приобрела участок в Димоне для проекта долгосрочной аренды, заранее было известно о намерении компании продать квартиры в течение пяти лет. По условиям сделки «Гинди» предлагает четырехкомнатные квартиры за 1,3 миллиона шекелей. Покупатель обязан оплатить сразу только 7% (90 тысяч шекелей) и еще 18% – при получении квартиры в июне этого года. Остаток платежа – 968 тысяч шекелей – можно профинансировать за счет ипотечной ссуды, основной платеж по которой будет отсрочен на два года, а расходы по процентам возьмет на себя компания. Сумма льготы составляет около 100 тысяч шекелей.

В течение двух лет покупатели обязаны сдавать квартиру за 3900 шекелей в месяц, и компания обязуется доплатить покупателю до этой суммы, если арендная плата окажется ниже. Это означает, что гарантированная доходность в первые два года составляет примерно половину обещанного в видео – около 14%, и это еще до учета налогов на инвесторов. Прибыльно? Выгодно? Не уверена.

Большинство инвесторов в квартиры не особо интересует текущая доходность от сдачи в аренду, и они рассматривают инвестиции, исходя из прогнозируемого роста цены квартиры. Однако цены на квартиры в Димоне росли не слишком быстро даже в период квартирного бума и, по оценке сайта МАДЛАН, с тех пор упали в среднем с 1,05 миллиона шекелей за квартиру до 746 тысяч. 30-процентное падение кажется преувеличенным, но тенденция очевидна. Да и по оценке минфина, значительная часть инвесторов на юге в последнее время продали свои квартиры в убыток.

Однако «Гинди» утверждает, что кампания увенчалась успехом и проданы уже 36 из 60 квартир, выставленных на продажу. Все эти квартиры купили за последние две недели – несмотря на резкое снижение активности на квартирном рынке после начала войны.

Успех, по-видимому, связан не с повысившимся интересом инвесторов. Принятый метод – организовать группу инвесторов, иногда через социальную сеть или «шустрого» маклера, и попытаться оказать давление на подрядчика в обмен на покупку сразу нескольких квартир. Такие сделки обычно занимают меньше времени. Члены группы располагают собственным капиталом и способностью без проблем получить ипотечные ссуды. В отличие от обычных покупателей, многие инвесторы предпочитают квартиры, до завершения строительства которых еще немало времени, в обмен на право продать эти квартиры до получения ключей. Такие инвесторы совершенно не заинтересованы в получении квартиры, поскольку почти весь ожидаемый ими доход – перепродажа по повышенной цене до завершения строительства.

По условиям большинства сделок покупатели платят 20% стоимости квартиры при подписании договора. Если квартира стоит 2 миллиона шекелей, покупатель платит 400 тысяч в качестве первоначального взноса и ждет получения квартиры. В предположении, что к моменту сдачи квартиры цена вырастет на 20% (номинальный рост менее 5% в год), квартира будет стоить 2,4 миллиона шекелей. На этом этапе инвестор находит готового купить квартиру по этой цене, выплачивает подрядчику остаток платежа и уходит со стопроцентной прибылью, превышающей 25% в год.

Адар Хореш, TheMarker, НЭП. Фото: Эмиль Салман √