ЦСБ планирует изменить расчет индекса затрат на строительство так, что это ударит по покупателям жилья

Индекс затрат на строительство (на иврите «мадад тсумот бния») – это индекс, взвешивающий затраты на строительство жилых квартир от месяца к месяцу. Повышение индекса напрямую затрагивает всех, кто покупает квартиру «на бумаге» — то есть на стадии строительства, и еще не оплатил полную стоимость квартиры. Для подрядчиков этот индекс также важен, так как он позволяет им хеджировать риски: если во время строительства расходы растут, проекты не превращаются в убыточные. И сейчас подрядчики утверждают, что индекс не отражает реальный рост расходов на строительство, включая стоимость стройматериалов и заработную плату строителям.

С начала года индекс затрат на строительство вырос на 2,1%, и это в то время, когда подрядчики сообщают о росте стоимости строительства на 40-30%. В последние недели, как стало известно сайту Bizportal, Центральное статистическое бюро (ЦСБ) ведет диалог с ассоциацией подрядчиков и другими сторонами строительной отрасли, в основном строительными компаниями, с той целью, чтобы проверить, является ли текущий метод измерения точным. В ЦСБ уверяют, что измерения правильные, но на практике предприниматели утверждают, что они не отражают реальное положение вещей.

При покупке новой квартиры «на бумаге» покупатель вначале выплачивает подрядчику лишь небольшую часть суммы. Невыплаченный остаток (как правило порядка 80-90 процентов стоимости квартиры) привязывается к индексу затрат на строительство. При определении индекса учитывают стоимость бетона, металлических изделий, дерева, стекла, сантехники, транспортировки, а также расходы на зарплаты. Каждому из этих элементов отводится своя доля при определении индекса, который ежемесячно публикует Центральное статистическое бюро.

• Читайте также:
• Утверждена программа строительства тысяч квартир в центре Ашдода
• Аренда квартир: подешевела или подорожала?
• Признаки замедления: не начинает ли меняться тенденция на израильском квартирном рынке?

В целом, это разумно и позволяет подрядчику переложить риск роста стоимости строительства на плечи покупателей. Ранее к индексу привязывалась вся стоимость квартиры, но в июле 2022 года вступила в силу поправка к Закону о продаже квартир, предусматривающая лишь 40-процентную привязку платежей подрядчику к индексу затрат на строительство вместо ранее действовавшей 100-процентной привязки.

Строительный индекс отличает гораздо большая волатильность, чем другие параметры, влияющие на стоимость купленного жилья. В прошлом это было не так – индекс стоимости строительства был относительно стабильным. Однако пандемия коронавируса и начавшаяся война между Украиной и Россией привели к тому, что цены на составляющие его параметры начали резко изменяться. Из-за роста индекса у покупателей, находящихся в процессе строительства квартир, возникает ощущение неопределенности. В 2021 году индекс вырос на 5,6%, в 2022 году – на 4,8%, в 2023 году – на 2%, с января по сентябрь 2024 года – на 2,1%.

В этом году, по мнению подрядчиков, образовался огромный разрыв между реальным ростом стоимости строительства и ростом индекса затрат на строительство. До сих пор подрядчики не заостряли внимание на том, что — по их мнению — изменения индекса не отражают реальное положение вещей. Прежде всего, из-за сложного положения на рынке жилья, так как резкий рост индекса может еще более осложнить положение покупателей. Кроме того, большинство подрядчиков предлагали покупателям квартир освобождение от привязки с целью привлечения последних.

Но ситуация меняется. Рынок жилья оживает, подрядчики отменяют маркетинговые акции, среди них и отмену привязки к индексу затрат на строительство. Все это повышает цены новых квартир. К примеру, новая 4-комнатная квартира стоит в среднем 2,5 млн шекелей, привязка распространяется только на 1 млн шекелей (40% суммы). Если индекс вырастет на 4% в год, это увеличит стоимость квартиры на 40 тысяч шекелей. Если квартира будет строиться три года, то речь идет о росте цены на 120 тысяч шекелей.

Подрядчики утверждают, что связи между индексом и реальностью нет. Только заработная плата иностранных рабочих выросла на 30-50%, и заработная плата является важным компонентом индекса.

В ЦСБ утверждают, что влияние роста заработной платы, возможно, не ощущается потому, что подрядчики платят части работников «по-черному» и потому средний показатель снижается.

Подрядчики указывают на то, что ЦСБ рассчитывает заработную плату несколько по-другому и включает низкую долю иностранных рабочих, то есть так же, как и в довоенный период, когда палестинские рабочие составляли основную силу, а иностранные рабочие были незначительной частью этого уравнения.

Палестинский рабочий зарабатывал 600-650 шекелей в день, тогда как китайский рабочий зарабатывает 1300 шекелей, а в некоторых случаях его зарплата достигает 1800 шекелей (особенно если он работает «в две смены») – то есть в три раза больше.

Даже если предположить, что производительность китайского рабочего намного выше, и он сокращает сроки строительства, разрыв все равно остается значительным. Кроме того, находящиеся в Израиле молдавские рабочие требуют более высокой оплаты. Даже если это увеличение компонента заработной платы на 100 шекелей в день, оно все равно более значимо, чем изменение индекса.

Теперь, говорят они, ЦБС должно обновить методику расчета, чего на практике не происходит, и поэтому заработная плата труда оценивается в основном через заработную плату немногочисленных израильских рабочих, чья заработная плата не изменилась или незначительно выросла.

В ЦСБ сообщили, что возможно, что в дальнейшем будут установлены изменения в методологии расчета заработной платы. Вероятно, уже в 2025 году.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Хадас Паруш ∇