Цены в тендерах Земельного управления упали, но квартиры продолжат продавать по высокой цене

Согласно данным Земельного управления Израиля (РАМИ), доходы государства от продажи земельных участков упали в первом полугодии на 66% по сравнению с соответствующим периодом 2023 года. Снижение отражает низкие цены, по которым государство предлагает землю в рамках тендеров, в то время как оно пытается увеличить маркетинг в сложных рыночных условиях.

По предварительным данным, доход государства от продажи земли в январе-июне составил лишь около 5,4 миллиарда шекелей по сравнению с примерно 15,1 миллиарда за соответствующий период прошлого года. Снижение доходов произошло, даже несмотря на то, что объемы реализации участков под жилую застройку увеличились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В первом полугодии Земельное управление продало участки под строительство 20,5 тысячи квартир по сравнению с 19,5 тысячи квартир за аналогичный период 2023 года.

В некоторых тендерах, в основном на периферии, государство продает лоты по минимальной цене, которая доходит до 35 тысяч шекелей за квартиру без учета затрат на строительство. Если раньше застройщики рассчитывали, что стоимость земли составляет в среднем около трети стоимости строительства, то сегодня они приобретают землю по цене, сопоставимой со стоимостью установки кухни в квартире.

• Читайте также:
• Квартиры? Со скидкой? Менее пяти тысяч на 100 тысяч записавшихся
• Минстрой вновь призывает зарубежные компании строить в Израиле
• «Мы не ожидаем значительного роста цен на квартиры»

Тенденция изменилась

Снижение доходов было вызвано в основном снижением продаж квартир и доходов подрядчиков. Снижение продаж квартир на десятки процентов в прошлом году по сравнению с продажами в 2021 и начале 2022 года вызвало увеличение запасов квартир на руках у подрядчиков, что привело к серии провалов проводимых государством жилищных тендеров, главным образом на периферии. Успешно завершенные тендеры также были закрыты по ценам, составлявшим половину оценок государственных оценщиков.

Ввиду снижения спроса государство начало снижать минимальные цены. Однако даже при минимальных ценах на значительную часть земли не нашлось покупателей, особенно в периферийных районах и в тендерах «Целевой цены», где застройщики были обязаны продать часть квартир по ценам на 20% ниже рыночных.

Помимо снижения минимальной цены на тендерах, что привело к уменьшению доходов, государство предприняло и другие шаги, которые также увеличили расходы при продаже участков: субсидирование затрат на развитие инфраструктуры (которые добавляются к цене лота, а иногда и превышают ее) для тендеров на периферии на сумму более миллиарда шекелей и возможность разбить стоимость участка на выплаты победителям тендеров. Эти меры изменили тенденцию в последние недели, и почти все тендеры, включая те, которые ранее считались безнадежными, успешно закрылись.

Один из успешных примеров – крупный тендер на 1224 квартиры в планируемом новом квартале в Кирьят-Ате. В прошлом году тендер провалился, к удивлению всех участников. Однако на прошлой неделе, в разгар войны, затрагивающей город, Земельному управлению и государству удалось продать этот участок за 133 миллиона шекелей, что соответствует стоимости земли в 109 тысяч шекелей за квартиру.

Два года назад в городе была продана земля под 665 единиц жилья за 245 миллионов шекелей. Разрыв в ценах на землю за квартиру отражает падение цен примерно на 70%. Снижение не включает в себя выгоду для застройщиков за счет предоставляемой рассрочки оплаты стоимости участка, которая может составить фактическую скидку в несколько тысяч шекелей за квартиру.

Ценовой разрыв, как ожидается, окажется в основном в кармане застройщиков, поскольку, несмотря на имевшее место в прошлом году замедление роста цен на квартиры, трудно предположить, что застройщики ожидают столь резкого падения цен. Однако также возможно, что цены, уплаченные предпринимателями в 2021 году, были «ценами пузыря», основанными на нереалистичной оценке продолжения роста цен, как это было в то время на рынке.

Снижение на десятки процентов было также зафиксировано в недавно завершившемся тендере на строительство жилья в Назарете. Там государство продало землю под строительство 227 квартир всего за 8,8 миллиона шекелей, что отражает почти символическую цену земли в размере около 38,8 тысячи за квартиру. Цены на землю в Назарете, естественно, низкие, но чуть более двух лет назад, в феврале 2022 года, в Назарете завершился тендер на землю под строительство 200 квартир за 41,4 миллиона шекелей – цена, отражающая 207 тысяч шекелей за квартиру. В рамках нынешнего тендера цена на землю снижена на 82%.

Государству трудно обеспечить
соблюдение ограничений

Согласно политике министерства жилищного строительства и Земельного управления, основной целью маркетинга земли является увеличение предложения жилья по рыночным ценам. Намерение состоит в том, чтобы быстро продать землю для жилищных, общественных, трудовых и коммерческих целей без учета «рыночного времени» и сокращения предложения в периоды снижения цен, на основе предположения, что продажа земли по низкой цене будет способствовать снижению цен на жилье. Однако, учитывая очевидный рост цен на рынке, не исключено, что застройщики, которые сейчас покупают землю по выгодным ценам, в будущем через два-три года будут продавать квартиры по гораздо более высоким ценам, чем их текущая цена.

Хотя условия тендеров требуют, чтобы застройщики завершили строительство и продали квартиры максимум в течение четырех лет, государству трудно обеспечить соблюдение ограничений, а между покупкой земли и фактическим сбытом квартир могут пройти многие годы.

Снижение доходов от продажи земель не отразится сразу на госбюджете, поскольку доходы от продажи участков не поступают в текущий бюджет. Доходы государства, составляющие десятки миллиардов шекелей в год, поступают в счет операций с капиталом и в основном используются для сокращения государственного долга, поэтому их эффект для бюджета – уменьшение процентных расходов правительства.

Адар Хореш, TheMarker, Ю.Л. Фото: Рами Шлуш √