
Цены на землю снижаются, но на жилье – продолжают расти
Строительные подрядчики и ипотечные банки встретили наступление 2025 года с вполне понятным оптимизмом. Приближающееся завершение войны предвещало беспрецедентный всплеск спроса на недвижимость. Уже в декабре 2024 года количество сделок в этой области резко возросло, но во многом это объяснялось запланированным на 1 января повышением налогов. Тем не менее, положительная тенденция на рынке недвижимости являлась очевидной.
Решив воспользоваться этим, Земельное управление объявило конкурс на покупку участков, предназначенных для строительства 1524 единиц жилья в квартале Рамот на севере Беэр-Шевы. 30% процентов из них предлагалось купить по субсидированной государством цене. Размер скидки составлял 20% от рыночной стоимости недвижимости.
Однако конкурс оказался успешным лишь отчасти. Земельному управлению удалось продать участки, на которых могут быть построены только 684 единицы жилья. При этом их стоимость оказалась намного ниже названной государственными оценщиками. Учитывая скидку, предоставленную на 205 квартир, за продажу земельных участков удалось выручить 175 млн шекелей. Таким образом стоимость участка, предназначенного для строительства одной единицы жилья, составила всего 255 000 шекелей.
Стоит отметить, что охвативший Израиль жилищный кризис менее всего ощущался именно в Беэр-Шеве. Обширные участки на окраинах города активно застраивались. В то же время стимулировать спрос на жилье в столице Негева государству так и не удалось. На юге страны не было создано значительного количества новых рабочих мест. Основную ставку государство сделало на перенос в этот регион крупных военных баз. Однако этот процесс растянулся на долгие годы и не оказал заметного влияния на интерес к покупке недвижимости в Беэр-Шеве.
Более того, результаты недавнего конкурса говорят о том, что цена земли в городе снизилась. В апреле 2022 года в квартале Рамот были проданы земельные участки, предназначенные для строительства 1525 единиц жилья. 60% из них предполагалось продать со скидкой в рамках государственной программы «Мхир матара». Конкурс прошел успешно. За проданные земельные участки государству удалось выручить около 570 млн шекелей. Таким образом стоимость участка, предназначенного для строительства одной квартиры, составила 374 000 шекелей. Это означает, что в течение трех лет земля в Рамоте потеряла в цене 32%.
Снижение стоимости предназначенных для строительства земельных участков отмечается не только в Беэр-Шеве. Этот процесс не обошел и центральные районы страны, где спрос на жилье по-прежнему высок. Например, в марте 2022 года в конкурсе на покупку 13 земельных участков в Нетании приняли участие от 30 до 50 кандидатов. В результате продажи земли государство выручило 1,7 млрд шекелей (без учета скидок на субсидированное жилье – 1,93 млрд шекелей). Стоимость участка, предназначенного для строительства одной квартиры, составила 1,3 млн шекелей.
В декабре 2024 года Земельное управление объявило конкурс на покупку в Нетании участков, предназначенных для строительства 186 единиц жилья. Конкуренция на этот раз оказалась менее острой. На покупку земельных участков претендовали только 9 кандидатов. Тем не менее, конкурс завершился успешно. Компания «Яаломит Перец» приобрела выставленную на продажу землю за 211 млн шекелей. Таким образом, стоимость участка, предназначенного для строительства одной квартиры, составила 1,13 млн шекелей – на 14% меньше, чем в 2022 году.
В это же время в Нетании был организован еще один конкурс – на покупку земельных участков, предназначенных для строительства 424 квартир. 80% из них должны были быть проданы по субсидированных ценам в рамках программы «Мхир матара». В конкурсе также приняли участие 9 претендентов, а победа в результате досталась компаниям «Гиборей Исраэль» и «Амрам Авраам». Они уплатили за участки 218 млн шекелей. Это означает, что стоимость земли для строительства одной квартиры составила в данном случае всего 610 000 шекелей.
В городе Беэр-Яаков, расположенном в районе Реховота, в декабре 2022 года в результате конкурса были проданы земельные участки, предназначенные для строительства 1765 квартир (80% из них были субсидированы в рамках программы «Мхир матара»). Стоимость участка, предназначенного для создания одной единицы жилья, составила 818 000 шекелей. В декабре 2024 года в Беэр-Яакове была продана земля под строительство 511 квартир. Стоимость участка, предназначенного для создания каждой единицы жилья, составила 726 000 шекелей – на 11% меньше, чем два года назад.
Земельное управление продает больше, а зарабатывает меньше
О снижении стоимости земли свидетельствует и статистика Земельного управления. На проданных им в 2024 году земельных участках можно построить на 18% больше квартир, чем на тех, что были проданы в 2023 году, Речь идет о 65 000 единицах жилья. Это неплохо, на все равно на 20% меньше, чем в ставшем рекордном 2022 году. Кроме того, по неофициальным данным в 2024 году доходы Земельного управления составили 22 млрд шекелей – на 40% меньше, чем в 2023 и на 46% меньше, чем в 2022 гг.
Снижение доходов от продажи земли заставляет министерство финансов задуматься об отмене субсидирования жилья, в первую очередь – в рамках программы «Мхир матара». Она оказалась наименее эффективной для решения проблемы дефицита жилья и его высокой стоимости.
Снижение стоимости земельных участков могло повлечь за собой снижение цен на готовое жилье. Ведь когда в 2020-22 гг. земля резко дорожала, застройщики утверждали, что у них не остается иного выбора, кроме как повысить цены на квартиры. Но, когда стоимость предназначенных для строительства участков начала снижаться, ничего подобного не произошло. С конца 2022 года по ноябрь 2024 года индекс цен на новое жилье повысился на 0,75%. Если же выбрать в качестве точки отсчета начало 2022 года, то подорожание составит почти 18%.
В первой половине 2022 года стоимость земельных участков возросла на 20% в годовом исчислении. Это было связано с предположениями подрядчиков о резком росте цен на жилье по окончании эпидемии коронавируса. В 2024 году процесс пошел в обратном направлении. Высокая стоимость строительства и дефицит рабочей силы заставляют подрядчиков подумать дважды прежде, чем подавать заявку на участие в конкурсе на приобретение земли.
Вне зависимости от причин, по которым снижается стоимость земли, у застройщиков это вызывает беспокойство. Те из них, кто купили участки два года назад по рекордно высоким ценам, не хотят продавать построенное на них жилье в соответствии с нынешней конъюнктурой рынка. Однако сегодня многие покупатели уже не готовы выкладывать за квартиры беспрецедентно высокие суммы.
Образовавшийся разрыв между стоимостью земельных участков и построенного на них жилья уже привел к банкротству компании «Ханан Мор». В эти дни многие строительные подрядчики опасаются, что их постигнет та же судьба. Те из них, кто решили принять участие в конкурсе на покупку земельных участков на месте бывшего тель-авивского аэропорта Сде-Дов, надеются, что им удастся приобрести землю по приемлемой цене. На выставленных на продажу участках планируется возвести около 12 000 единиц жилья.
Означает ли это, что и стоимость квартир в северном Тель-Авиве может снизиться? На это рассчитывать не приходится. «Даже если застройщики смогут приобрести земельные участки по относительно невысокой цене, вряд ли они начнут предоставлять скидки на построенное ими жилье, — считает Шмулик Коэн, опытный оценщик недвижимости, генеральный директор компании SK. – Квартиры в северном Тель-Авиве наверняка будут продаваться по обычной рыночной цене».
Адар Хореш, TheMarker, Б.Е. Фото: Рами Шлуш
Будьте всегда в курсе главных событий:
