Цены на квартиры уже не растут, но даже война не заставила их снижаться

Согласно опубликованному 15 января индексу цен на жилье, за последний год стоимость жилой недвижимости в Израиле уменьшилась на 1,8%. При этом цены на новые квартиры упали на 3,9%, но это падение можно списать исключительно на резкое повышение ключевой ставки, заставившее покупателей нового жилья взять паузу. Если же проанализировать данные за два месяца войны, октябрь и ноябрь, то по сравнению с двумя месяцами ранее цены снизились всего на 0,2% в целом и на 0,6% — на новостройки.

То, что на определенном этапе рост цен на жилье в Израиле остановится, было очевидно. Естественно, никто не знал, когда это произойдет, но все рынки цикличны, и рано или поздно цикл роста завершается, как завершается и цикл падений.

Почему остановился рост цен в 2023 году? Однозначной причины этому нет. Сразу несколько факторов наложились друг на друга и привели к остановке: повышение ключевой ставки, судебная реформа, сокращения в хайтеке и даже то, что в 2021 году правительству удалось достичь поставленной еще в 2016 году цели — начать строительство 63,3 тысяч единиц жилья, что является самым высоким показателем с 1995 года.

Но, в отличие от финансовых рынков, к примеру, цикл роста цен на жилье не сменился циклом падения цен. Даже во время войны и при выросшей с 0,1% до 4,75% ключевой ставке можно говорить лишь об прекращении роста, но не более того. В перспективе же вновь ожидается повышение цен, учитывая начало снижения ключевой ставки и статистику, согласно которой жилье в Израиле дорожает после окончания войны. Тем более, что в стране уже давно никто не верит в то, что правительство в состоянии решить жилищную проблему.

Что должно произойти, чтобы цены на недвижимость начали снижаться? Если искать отрицательные факторы, то пример можно найти в 2003 году, когда в результате второй интифады и сильного экономического кризиса, начавшихся в начале 2000-х, жилье подешевело в среднем на 9% по сравнению с 2002 годом. Не факт, что за это стоит платить подобную цену.

В целом же, согласно законам рынка, просто необходимо больше строить, чтобы удовлетворить спрос, и когда предложение значительно превысит спрос, цены начнут снижаться. Проблема только в том, что в Израиле это никогда не произойдет.

Во-первых, из-за того, что никто точно не знает, сколько надо строить, чтобы полностью удовлетворить спрос израильтян на жилье. В 2016 году, когда правительство говорило о необходимости строить 60 тысяч единиц жилья, чтобы снизить стоимость, подрядчики утверждали, что только для сдерживания роста цен необходимо строить почти 80 тысяч единиц жилья в год — 60 тысяч должны удовлетворить спрос со стороны новых домохозяйств и еще почти 20 тысяч единиц жилья должны уменьшить существующий дефицит и удовлетворить спрос со стороны инвесторов.

Позднее подрядчики говорили уже о необходимости строить порядка 100 тысяч единиц жилья в год, чтобы изменить динамику цен на рынке.

А во-вторых, проблема в том, что израильтяне не готовы жить в панельных домах на рабочих окраинах. То есть на периферии. Все хотят жить только в районах спроса и только в жилых башнях с квартирами высокого качества.

Жилье в районах спроса не может быть дешевым и не может дешеветь. Это аксиома. Тот, кто стремится купить более дешевое жилье, должен быть готов удалиться от центра. Но в случае Израиля с его неразвитой периферией отказ от квартиры в районах спроса означает отказ от проживания недалеко от места работы, от качественных систем просвещения и здравоохранения, от близости к центрам культуры и отдыха. Даже для тех, кто работает из дома, подобные жертвы слишком велики.

А потому квартиры в районах спроса продолжат дорожать, и это замечательно. Так как для большинства из нас в старости квартира станет финансовым фундаментом, позволяя, в первую очередь, не платить за крышу над головой (при условии выплаченной ипотеки), а во-вторых, под квартиру всегда можно взять ссуду, чтобы поддержать уровень жизни. И конечно же, будет возможность оставить кое-что детям в наследство.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Офер Вакнин ∇

• Читайте также:
• Вопреки общей тенденции: продажи квартир для ультраортодоксов возросли на 155%
• Война и строительство: подорожает ли жилье в 2024 году?
• Снижение ключевой ставки – хорошая новость для строительного сектора, но путь к восстановлению еще долог