Цены на квартиры растут, несмотря на возросшее предложение

Цены на квартиры не перестают расти: на прошлой неделе Центральное статистическое бюро (ЦСБ) сообщило, что цены на квартиры выросли в марте на 0,9%, а за последний год — на 7,5%.

В течение многих лет причиной роста цен на квартиры называли слишком малое предложение — и это было правдой. Даже в периодических обзорах Банка Израиля, который пытался парировать утверждения о влиянии процентной ставки на цены на жилье, неоднократно писалось, что решение лежит на правительстве. Именно оно контролирует продажу земельных участков и планирование, и именно оно может увеличить темпы маркетинга и планирования, а также увеличить предложение, чтобы сдержать рост цен на квартиры.

Но сейчас ситуация иная. Количество квартир, не проданных подрядчиками, каждый месяц бьет новые рекорды и на данный момент составляет около 78 тысяч единиц. Дефицита квартир на продажу нет, их количество даже увеличилось, но цены продолжают расти. Запасы постоянно увеличиваются с каждым месяцем — а это значит, что подрядчикам приходится нелегко с продажей квартир. Именно поэтому они предлагают сделки по финансированию типа 20/80 и предоставляют значительные льготы (бесплатная кухня, кондиционер и т. д.), чтобы продать как можно больше объектов.

Это аномальная ситуация: на нормальных рынках при увеличении предложения цены не должны расти, а скорее даже снижаться. Но на нашем рынке квартир предложение увеличивается и цены продолжают расти. В чем смысл тайны? Изобретает ли Израиль заново законы экономики?

В какой степени финансовые льготы подрядчиков влияют на цену?

Этой загадке может быть два объяснения. Во-первых, рост цен не отражает реальной ситуации, поскольку подрядчики предоставляют покупателям квартир дорогостоящие льготы, которые не учтены в цене квартиры, и поэтому рост цен менее резкий, чем показывают данные ЦСБ.

В этом вопросе между минфином и ЦСБ идет дискуссия относительно веса сделок, совершаемых в рамках специальных финансовых операций. В ЦСБ утверждают, что их вес невелик и поэтому влияние на цены несущественно. И в любом случае ЦСБ не считают льготы частью стоимости квартиры. Для них цена, по которой была продана квартира, является ценой и не имеет значения, какую выгоду получил покупатель.

Есть некоторая логика в утверждении, что условия финансирования — это вопрос, на который влияют не только льготы подрядчика или банка, но и уровень процентной ставки. И точно так же, как вы не нейтрализуете влияние низких или высоких процентных ставок на цены квартир, так и в случае с финансовыми льготами — нейтрализовать их неправильно.

Однако в минфине утверждают, что вес сделок, совершаемых в рамках операций финансирования, гораздо выше, а значит, их влияние на рост цен на квартиры более существенно. То есть они считают, что на рост цен на квартиры влияют акции подрядчиков, поэтому на практике он более умеренный.

Университет Райхмана провел проверку влияния финансовых льгот и установил, что они эквивалентны 6,4%-7% от цены квартиры. Согласно этому подсчету, цены на квартиры за последний год подскочили не на 7,5%, а гораздо более умеренными темпами.

Рынок знает, что правительство не намерено действовать

Другое объяснение одновременного роста цен и предложения, как полагают экономисты, заключается в том, что это связано с перспективами рынка квартир: по их мнению, покупатели полагают, что предложение снизится из-за нехватки рабочих в строительной отрасли, которая началась с началом войны после того, как правительство решило не допускать палестинских рабочих с Западного Берега на территорию Израиля.

Банк Израиля в своем последнем обзоре сообщил, что нехватка рабочих в строительной отрасли стала менее острой, но подрядчики говорят о шестимесячной задержке сдачи квартир из-за нехватки рабочих. Если это утверждение верно, то это означает, что покупатели квартир действуют как на рынке капитала: исходя из ожиданий, что в будущем возникнет дефицит, который приведет к будущему росту цен. То есть они уже платят более высокие цены, хотя предложение увеличилось, только потому что, по их оценкам, цены будут продолжать расти и возникнет дефицит.

Причиной такого подхода может быть тот факт, что у правительства нет плана по снижению цен на квартиры или сдерживанию роста цен. Это, как и стоимость жизни, перестало его интересовать и занимать. И покупатели, конечно, это понимают и поэтому готовы платить цены, которые продолжают расти, а не ждать, пока подрядчики запаникуют и начнут распродажи квартиры по сниженным ценам.

Сами Перец, TheMarker, Ю.Л. Фото: Рами Шлуш ∇