Цены на квартиры не растут, но почему-то никто не радуется

Рост цен на жилье в Израиле остановился. Именно остановился, потому что снижение цен на 0,2%, согласно данным ЦСБ, таковым считать не стоит, а за последний год рост цен пока только замедлился до 9,8% с 11% месяцем ранее. Несмотря на остановившийся рост цен, радость по этому поводу высказывают только политики, частично или полностью утратившие связь с реальностью и предпочитающие лозунги в общении с избирателями. У простых граждан, нуждающихся в крыше над головой, сложившаяся ситуация вызывает исключительно беспокойство.

Почему остановился рост цен? Однозначной причины происходящему нет. Это произошло не из-за повышения ключевой ставки (удорожания ипотеки, проще говоря), не из-за действий, якобы предпринятых правительством, не из-за судебной реформы и не из-за увольнений в хайтеке. Цены начали снижаться из-за того, что все эти события наложились, что привело к завершению сильно затянувшегося цикла роста цен на жилье. Как это обычно и происходит на финансовых рынках: они цикличны, и рано или поздно цикл роста завершается, как завершается и цикл падений.

Это точно не из-за роста процента?

Вне всякого сомнения, рост инфляции и последовавшее за ним повышение процента внесли свою лепту в завершение цикла роста цен, но только ростом процента, который якобы заставил покупателей уйти с рынка, все объяснить нельзя.

• Читайте также: 
• Как пережить ТАМА-38: для стариков реновация становится кошмаром
• Продали квартиру»: шесть израильских семей рассказали, как справляются с долгами по ипотеке
• Насколько за год подорожала ипотека и как с этим справиться? 

В 2017 году, через десять лет после начала активного роста цен на жилье, Банк Израиля провел исследование и выяснил, что снижение учетной ставки стало причиной менее чем 10-процентного роста стоимости жилья за десятилетие. В рамках исследования, проведенного экономистами ЦБ с целью проверки влияния процесса снижения учетной ставки на цены на жилье, исследователи пришли к выводу, что каждое снижение учетной ставки на 1% вызвало рост цен на 1,1% в реальном исчислении (2,58% в номинальном).

На основании исследования можно сделать вывод, что если цены на жилье выросли с 2007 по 2017 год более чем на 100%, а учетная ставка за это время снизилась с 4,25% до 0,1%, то влияние учетной ставки на цены было мизерным по сравнению с влиянием нехватки жилья на рынке и ростом доходов населения.

Результаты исследования соответствуют традиционной позиции Банка Израиля, согласно которой он не является главным «виновником» роста цен на рынке жилья. Главы Банка Израиля, и Стэнли Фишер, и Карнит Флуг утверждали, что главной причиной роста цен являются проблемы с предложением – слишком низкие темпы строительства новых квартир.

Исследование показало, что повышение учетной ставки на 1% находит свое отражение в падении цен на 2,58% в номинальном исчислении или на 1,1% в реальном, и наоборот. Это показатель не отличается значительным образом от мировых показателей – в среднем повышение учетной ставки в других странах на 1% приводит к падению цен на 1,9% в реальном исчислении (по сравнению с 1,1% в Израиле).

Таким образом, нынешнее повышение ключевой ставки c 0,1% до 4,75% должно было найти свое отражение в падении цен на квартиры примерно на 4% в реальном исчислении. Увы, неспособность правительства приблизить решение жилищной проблемы не помогло даже столь незначительному снижению цен.

Никто не встал в очередь за жильем

При всем сочетании негативных для рынка жилья факторов цены всего лишь прекратили расти. Учитывая возможное замедление инфляции, фактор роста ключевой ставки можно выводить из формулы, а значит, и динамика на рынке вскоре может измениться, так как экономический кризис, наступление которого ожидается, может и не начаться.

Но пока, как это обычно случается на рынках во время падений, покупатели предпочитают переждать и не спешат торговаться с продавцами – которые, впрочем, не спешат снижать цены.

Учитывая неопределенность относительно того, насколько еще вырастет процент, а также вероятность начала экономического кризиса, который может ударить по рынку труда, потенциальные покупатели предпочитают переждать на съемном жилье. Что уже привело к резкому росту арендной платы.

Оставшиеся без покупателей и с подорожавшими ссудами подрядчики тоже сворачивают активность и перестают строить. Законы рынка просты: никто не будет производить продукцию при падении спроса.

Что в результате? Квартиры, может быть, немного подешевеют, но не станут доступнее. Темпы строительства рухнут, а значит, когда покупатели вернутся на рынок, нас ждет новый цикл роста цен, ведь спрос значительно превысит предложение.

Ничего плохого в росте цен на жилье нет

Жилье в районах спроса не может быть дешевым и не может дешеветь. Это аксиома. Тот, кто стремится купить более дешевое жилье, должен быть готов удалиться от центра. Но в случае Израиля с его неразвитой периферией отказ от квартиры в районах спроса означает отказ от проживания недалеко от места работы, от качественных системы просвещения и здравоохранения, от близости к центрам культуры и отдыха. Даже для тех, кто работает из дома, подобные жертвы слишком велики.

А потому квартиры в районах спроса продолжат дорожать, и это замечательно. Так как для большинства из нас в старости квартира станет финансовым фундаментом, позволяя в первую очередь не платить за крышу над головой (при условии выплаченной ипотеки), а во-вторых, под квартиру всегда можно взять ссуду, чтобы поддержать уровень жизни. И конечно же, будет возможность оставить кое-что детям в наследство.

Вот почему падение цен на квартиры никому не нужно. Что нужно – так это адекватное правительство, которое поймет, что необходимо развивать периферию и вкладывать средства в услуги для граждан, а не заниматься исключительно политическим выживанием.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Томер Аппельбаум √