Saturday 29.01.2022|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Загрузка...
    Фото: Эли Гершкович
    Фото: Эли Гершкович

    Только давление на правительство может снизить цены на квартиры

    В июле второй месяц подряд была зафиксирована выдача ипотечных ссуд на сумму 11,5 млрд шекелей. Эта цифра наряду с другими стала сигналом правительству: «Просыпайтесь. Рынок недвижимости кипит».


    Но правительство занято другими делами. Его не беспокоят цены на квартиры до тех пор, пока люди не выходят на улицу и не призывают что-либо сделать.

    Оно даже подпитывает рост цен заявлениями министра внутренних дел Айелет Шакед и министра строительства Зеэва Элькина, что с этим ничего не поделаешь. Шакед: «В ближайшие годы снижения цен не ожидается». Элькин: «Мы готовимся к значительному повышению цен на квартиры сверх того, что мы уже видели». Что ж, большое спасибо за вашу искренность, но вас называют «правительством перемен», так, может быть, вы что-нибудь измените?

    Рынок хорошо понимает, что делает правительство: оно беспомощно поднимает руки перед лицом резкого скачка цен на квартиры, которые за последний год выросли на 7,6%.


    Это приводит к росту объема ипотечных кредитов и стремительному скачку цен на землю под строительство. Банки предоставляют подрядчикам кредиты легко и быстро, с меньшими гарантиями, чем раньше, и это побудило инспектора банков Яира Авидана отправить им письмо, суть которого – «убавьте прыть».

    Банки успокоятся, они намеки понимают. Но не следует ошибаться относительно причины, по которой инспектор из минфина решил показать им желтую карточку. Это связано не с тем, что молодым людям становится все труднее покупать квартиры, а с его заботой о стабильности банков. Пока они стабильны – он спит хорошо по ночам. Он здесь не для того, чтобы убедиться в том, что у вас есть квартира.

    Если министры, как и инспектор банков, не беспокоятся, чтобы у вас была квартира, кто именно должен об этом позаботиться? Ваши родители? Да, есть те, кому родители обеспечивают поддержку, но у большинства молодых людей нет достаточно денег для покупки квартир по нынешним ценам. Что делать?

    Если правительство не знает и не хочет создавать условия, которые приведут к снижению цен на жилье, оно должно предложить другие решения. Это правда, что не все могут и должны покупать квартиру, и это не тот продукт, который государство может предоставить всем, но разнообразные жилищные решения полностью находятся в его ответственности.

    Именно государство доминирует во всей цепочке строительства квартир: от владения 90% земельных ресурсов до комиссий по планированию и всяких иных, утверждающих строительство жилья. И помимо всего этого у него есть мощный инструмент – налогообложение, который оно может использовать для поощрения или подавления определенных действий.

    Альтернативным решением вместо покупки квартиры является съемное жилье, и в этом в Израиле просто провал. Раньше государство владело жилищными компаниями, которые предоставляли государственное жилье, но с годами это решение прогнило, и его стали отождествлять с районами трущоб и нищеты.


    В 2014 году тогдашний министр финансов Яир Лапид решил продвигать решение о строительстве квартир для аренды. Он основал государственную компанию «Квартира в аренду» («Дира леаскир») и поставил перед ней цель построить 150 тысяч квартир для сдачи в аренду, предоставляя стимулы для застройщиков в обмен на определенные условия аренды.

    Предполагалось, что это изменит соотношение между покупателями квартир и арендаторами и повлияет на рынок аренды, который полностью находится в частной собственности. Но на практике было построено всего несколько тысяч квартир – и, учитывая большой спрос, это никак не повлияло на рынок.

    Это огромный провал. Поскольку на рынке аренды нет масштабных решений, а государство в последние годы переместило стимулы и государственные субсидии на проект «Цена для новосела» («Мехир ле-миштакен), регулируемый рынок аренды не получил развития.


    Аренда жилья – более справедливое решение, чем субсидирование покупки квартир небольшой группе людей. Во-первых, оно предоставляет временное решение на несколько лет для молодых людей, только начинающих свою карьеру на рынке труда, когда у них еще нет собственного капитала и фиксированного дохода, и откладывает необходимость покупки квартиры.

    Во-вторых, это льгота, которая предоставляется жильцам на период в несколько лет. Таким образом, строящаяся квартира может приносить пользу нескольким жильцам за долгий период. В проекте «Цена для новосела» льготой пользуются только те, кому удалось купить субсидированную  квартиру, особенно те, кто сделал это в областях спроса, где скидки были чрезмерными (например, в Галиль-Яме и Кирьят-Оно, где скидка доходила до 1 млн шекелей на квартиру).

    Когда нет доступного решения по сдаче квартир в аренду, давление при заключении сделки купли-продажи возрастает, и это приводит к появлению на рынке слишком большого количества покупателей при слишком малом количестве квартир.

    Строительство квартир в аренду в больших масштабах может снизить это давление, охладить рынок жилья и создать баланс. Можно понять уклонение правительства от постановки цели по снижению цен на квартиры из-за опасений, что они не добьются успеха там, где их предшественники потерпели неудачу.

    Но у них есть стремление принести перемены, снизить стоимость жизни, а также сократить регулирование. И правильным шагом было бы сделать что-то новое, «драматическое» на рынке жилья, где их предшественники потерпели неудачу.

    Тот, кто надеется, что решение будет исходить от Банка Израиля, будет разочарован. Центральный банк интересует только вопрос, не берут ли банки на себя слишком большие риски. Тогда он предупреждает, что есть опасность, и предлагает банкам снизить риски. Это может быть необходимо, но также может стать тормозом для увеличения количества строек.

    Банки интерпретировали политику правительства, снизившего налог на покупателей инвестиционных квартир, и политику Банка Израиля, отменившего ограничения на финансирование ипотеки с плавающим процентом, как лицензию на расширение финансирования строительства и ипотеки даже ценой больших рисков.

    Задача Банка Израиля – только следить за тем, чтобы банки не запутались в рискованных кредитах. Возможно, они смогут немного охладить рынок жилья за счет финансовых ограничений на покупку инвестиционных квартир, но это не обеспечит долгосрочных решений.

    Это задача израильского правительства, и, похоже, ему нужна приличная встряска, чтобы проснуться и продвигать жилищные решения. Гипотеза: это произойдет только после того, как люди выйдут на улицы и будут протестовать против высоких цен на квартиры.

    Сами Перец, TheMarker, И.Н. Фото: Эли Гершкович

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

    DW на русском: главные мировые новости

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend