Тель-Авив становится городом для супер-богатых
Житель Тель-Авива Ран Бинья неожиданно оказался перед жестокой дилеммой, касающейся его любимого города. С одной стороны, он буквально наслаждается золотым веком в сфере недвижимости, руководя риэлторской компанией, которую основал 16 лет назад. Жилье продается, как горячие пирожки, и не только новые квартиры от подрядчиков, но и квартиры со вторых рук.
Буквально на этой неделе Бинья продал большую 3-комнатную квартиру в центре города за 5 млн шекелей: она была выставлена на продажу менее 10 дней назад. Аналогичная квартира в том же доме три месяца назад была продана за 4,5 млн шекелей.
С другой стороны, Бинья, 46-летний семейный человек с двумя детьми, не может позволить себе купить квартиру в Тель-Авиве, несмотря на большие комиссионные, которые он получает. Вместо этого он снимает квартиру возле знаменитой тель-авивской площади Кикар ха-медина. Район, который до недавнего времени считался тихим и потихоньку стареющим, сейчас подлежит реконструкции – речь идет о грандиозном проекте с высотным комплексом посреди огромной транспортной развязки и множестве других проектов по обновлению на прилегающих улицах. Цены реагируют соответственно.
Как утверждает Бинья, среднему классу квартиры в новом Тель-Авиве не по карману; если так пойдет и дальше, он превратится в прибежище для супер-богатых, и исчезнет очарование этого «города без остановки».
Представители тель-авивского муниципалитета с беспокойством следят за развитием местного рынка жилья. Новое исследование, проведенное специалистами из Тель-Авивского университета в сотрудничестве с муниципальным отделом экономики и Институтом местного самоуправления, показало, что цена стандартной 4-комнатной квартиры в Тель-Авиве выросла на 50 процентов с 2011 по 2020 год по сравнению с ростом на 32 процента аналогичного жилья в 11 других крупных городах Израиля. Средний ценовой показатель в Тель-Авиве в 2020 году составил 3,078 млн шекелей по сравнению с 1,7 млн шекелей в других городах.
Растущий разрыв между «государством Тель-Авив» и городами на периферии воздвигает баррикады на пути тех, кто хотел бы перебраться в большой город, наглядно демонстрируя, как жилье становится движущей силой неравенства.
В уже упоминавшемся исследовании, в частности, говорится, что на сегодняшний день 3-4-комнатные квартиры в Тель-Авиве остаются недоступными для большинства израильтян. 5-комнатные квартиры доступны только верхнему децилю: единственные, кто может владеть квартирой в Тель-Авиве, не наследуя ее – это домохозяйства, зарабатывающие в среднем не менее 52 тысяч шекелей в месяц, что более чем втрое превышает средний доход домохозяйства в размере 16 тысяч шекелей.
Более того, предполагается, что в ближайшие годы многие районы Тель-Авива ожидает дорогостоящая реконструкция. Если муниципалитет не предпримет решительных мер, рост цен только усугубит продолжающуюся миграцию молодых людей, которые не могут позволить себе жить в столь дорогом городе.
Красноречивым примером сказанному может послужить история со сносом здания «Скорой помощи», которое занимало в свое время значительную часть площади Базель. От этого здания еще остался остов, напоминающий о былом, – а здание простояло более полувека, – но вскоре и он исчезнет, чтобы город открыл новую эксклюзивную главу своей жизни в ближайшие месяцы.
Партнеры-девелоперы, компания White City Builders, фонд JTLV 2 и Isrotel, приобрели земельный участок у города, заплатив 250 млн шекелей. Проект стоимостью 600 млн долларов будет включать роскошный отель на 130 номеров и всего 13 апартаментов, некоторые из которых будут пентхаузами, со стартовой ценой в 26 млн шекелей (8 млн долларов). Застройщики заявляют, что средняя площадь квартиры составит около 300 кв. м., а обитатели смогут пользоваться удобствами отеля – от спа-салона и сауны до тренажерного зала и бассейна.
«Покупатели – это люди, которые в настоящее время живут в виллах в Кейсарии или Герцлии, но хотят перебраться в Тель-Авив, – говорит Амикам Бергер, вице-президент White City Builders. – Среди других клиентов – новые высокотехнологичные компании: их владельцы или совладельцы – молодые люди, которые хотят наслаждаться жизнью в центре города. Поскольку объекту не требовался новый план муниципального строительства, город не настаивал, чтобы некоторые из квартир были переданы в аренду или под доступное жилье».
По словам Бергера, высокие цены в центре города связаны с введенным ограничением на пристройки к зданиям, которые частично обусловлены тем, что «белый город» Тель-Авива объявлен ЮНЕСКО объектом всемирного культурного наследия, а также с планом сохранения старого города. Кроме того, власти отремонтировали улицы, включая замену инфраструктуры, и поддержали проект Tel Aviv Global, который улучшил качество жизни в городе и вызвал резкий рост спроса среди тех, кто может себе это позволить.
Район возле площади Базель долгое время был одним из самых привлекательных районов города. Цены там заоблачные, около 51 тысячи шекелей за 1 кв.м. для старых квартир. В августе прошлого года 3-комнатная квартира площадью всего 60 кв.м., построенная 60 лет назад, была продана за 3,1 млн шекелей. Подобные сделки прошлого года отличались столь же высокими ценами. Тем не менее, сочетание 2-комнатных и 3-комнатных квартир в округе позволяет молодым людям и семьям в них оставаться, учитывая, что уровень жизни здесь очень высокий.
По мнению некоторых риэлторов, мэрия ничего не делает, чтобы удержать молодежь в городе. Проектов доступного жилья просто-напросто нет.
Нечто подобное тому, что происходит с проектом на площади Базель, происходит и с проектом на Кикар ха-медина, который оценивается примерно в 1,4 млрд шекелей (430 млн долларов). После многих лет всевозможных бюрократических пертурбаций и практического забвения, наконец-то, началось строительство трех 40-этажных башен по 450 квартир в каждой; кроме того, планируется возвести и 10-этажное здание общественного пользования.
А сколько денег нужно, чтобы жить в Тель-Авиве?
Согласно последней годовой статистике муниципалитета, средняя семья в Тель-Авиве тратит 18 800 шекелей в месяц – на 114 процентов больше, чем в среднем по стране. Стандартные расходы на человека составляют 9 188 шекелей, что в полтора раза превышает средний показатель по стране.
Тем не менее, самая тревожная статистика – это огромные расходы на жилье по сравнению с семейным доходом семьи. Исследование показало, что домохозяйства Тель-Авива тратят более 50 процентов своего дохода на жилье – аренду или ипотеку – по сравнению со средним показателем 36 процентов в странах OECD.
4-комнатная квартира в Тель-Авиве требует первоначального взноса в размере 1,9 млн шекелей, что эквивалентно покупной цене недорогой 4-комнатной квартиры с видом на море в Хадере. 5-комнатная квартира в Тель-Авиве требует первоначального взноса в размере 3,5 млн шекелей по сравнению с 1,2 млн шекелей за 4-комнатные и 5-комнатные квартиры, соответственно, в 11 других крупных городах. Размеры первоначального взноса, необходимого для покупки в Тель-Авиве, выросли на 68 процентов в период с 2011 по 2020 годы по сравнению с 13 процентами в других городах Израиля.
Эксперты предупреждают, что если Тель-Авив будет таким образом заселяться и дальше, его население коренным образом изменится; он превратится в однородный город, что губительно как для его экономики, так и для общего развития. Тель-Авив постепенно вытесняет неимущих: согласно муниципальным данным, уровень бедности домохозяйств в Тель-Авиве составляет 8,5 процента, что намного ниже среднего показателя по стране, составляющего 18 процентов. Другими словами, разрыв между Тель-Авивом и периферией постоянно усугубляется; слабая периферия и богатый центр порождают радикальное неприятие между гражданами и способствуют формированию новых типов гетто.
Ситуацию можно остановить только в том случае, если мэрия потребует предоставления жилья для долгосрочной аренды или доступного жилья по регулируемой ставке. В Соединенных Штатах, которые отнюдь не считаются социально-ориентированным государством, большинство штатов требует значительного выделения доступного жилья в крупных городах – 20 процентов от проекта. Однако этого не происходит в Израиле, где государство владеет большей частью земельных участков. За последние годы в центре Тель-Авива были построены десятки тысяч единиц жилья, но при этом местные власти даже не требовали минимального количества доступного жилья.
Остается надеяться, что муниципалитет разработает специальный план, о котором давно говорится и который должны представить в ближайшие недели; его цель состоит в том, чтобы все-таки дать возможность семьям из среднего класса и молодежи жить в центре города, особенно на фоне стремительного роста цен на жилье. Причем этот план учитывает опыт таких городов, как Лондон, Гонконг и Нью-Йорк.
Гили Мельницки, Яэль Дарель, «ХаАрец», М.К. Фото: Эяль Туэг˜
