Tuesday 24.05.2022|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Фото: Ширан Гранот
    Фото: Ширан Гранот

    «Снижение цен на жилье? Не надейтесь»

    Всего шесть месяцев на посту генерального директора министерства строительства, но Авиад Фридман уже создает такое ощущение, будто работает там десять лет. Он досконально знаком с этой отраслью и чувствует себя в ней, как рыба в воде.


    В молодости Фридман работал строителем. Сегодня, с высоты своего опыта, он вполне способен на ностальгическую ремарку типа «я так скучаю по стройке, так хочется снова взять в руки отбойный молоток». Но сейчас он чиновник, и Фридман знает, что является, в основном, исполнителем политики назначившего его министра — Зеэва Элькина.

    Министерство строительства в былые времена занимало более важное положение, чем сегодня, особенно при Арике Шароне в 1990-х годах. В последние десятилетия оно страдало от постоянного ухудшения своего статуса. Последние шесть лет шли постоянные сокращения бюджетов и полномочий. Но сейчас, похоже, оно восстанавливает свое былое величие.

    – В центре страны у предпринимателей есть экономический стимул — стоимость земли. Как долго будет продолжаться ситуация, когда все у нас «ужасно любят» периферию, но в недвижимость предпочитают вкладываться в центре?


    – Большая часть спроса на жилье именно в центре страны, и нужно находить решения там. Муниципалитет Тель-Авива может справиться самостоятельно, но Иерусалиму, Лоду, Бейт-Шемешу, Петах-Тикве и Ашкелону нужна поддержка, чтобы они могли строить. Кстати, мы до сих пор говорим об Ашкелоне как о периферии, но там мы утвердили больше всего единиц жилья. Люди хотят поселиться в Ашкелоне. Если раньше центром считалось все, что между Хадерой и Гедерой, то сегодня это уже Акко – Ашкелон. Мы расширили границы центра страны.

    – Вы делаете ставку на строительство жилья для сдачи в аренду. Но разве застройщики не сбегут оттуда, как только цены на недвижимость начнут тормозиться? Вы не боитесь этого?

    – Я верю в проекты жилья для сдачи в аренду. Привычка общества покупать жилье может измениться, и мы перейдем от стремления к владению недвижимостью к желанию иметь стабильную крышу над головой. Это то, что дадут нам проекты долгосрочной аренды. По сравнению со странами ОЭСР, мы приближаемся к среднему показателю отношения собственников и арендаторов: более двух третей – 67 процентов – у нас имеют собственные квартиры. Но мы сильно отстаем в предложении жилья для долгосрочной аренды, и доля этих проектов в Израиле по-прежнему около нуля. Мы собираемся это изменить. Полгода назад, когда мы пришли в министерство, у нас строилось 1500 единиц жилья в год для аренды. Сейчас уже 6500, а в будущем году добавится еще 10 тысяч квартир в аренду. Это уже что-то. Сначала говорили, что это бесперспективно, что в Израиле не будет рынка строительных проектов арендного жилья, но мы верили, что застройщики придут, потому что эти проекты экономически очень выгодны. И я могу сказать, что сегодня уже выстроилась длинная очередь инвесторов.

    – Какова логика государственной политики вытеснения с рынка недвижимости частных инвесторов, которые сдают эти квартиры, при этом вы хотите, чтобы крупные компании строили проекты для сдачи в аренду?


    – Целью налога на покупку квартир для инвестиций была не борьба с рынком аренды жилья, а расширение предложения квартир для молодых семей.

    – Так вместо частных инвесторов, которые скупают квартиры и не оставляют молодым парам, государство вместе с крупными застройщиками делает то же самое. В строительных проектах будет меньше квартир на продажу, так как часть уйдет на долгосрочную аренду, и не достанется молодым парам. Так чего мы добились этим?

    – Надо рассматривать отдельно периферию и центр. На периферии нет дефицита сдающихся квартир. Даже наоборот, есть в избытке. Мы видим это во многих местах, и там я за молодые пары не беспокоюсь. А вот в центре я хочу развивать строительство жилья для долгосрочной аренды по стабильным ценам.


    – Вы подверглись жесткой общественной критике и противостоянию с министерством юстиции из-за выселения «незаконных» жильцов из государственного жилья. Вам пришлось в конце концов отступить?

    – Нет. Продолжаем это делать, но следим, чтобы никого не выбросили на улицу. Мы также получили помощь от минфина в форме субсидирования аренды жилья на пять месяцев тем, кто будет выселен из государственного жилья. В то же время мы поняли, что критерии на получение государственного жилья сильно устарели, и большая часть выселяемых прошли через комиссию по исключениям. В сотрудничестве с министерством социального обеспечения мы создали комиссию во главе с профессором Авиадом Ха-Коэном для изучения критериев.

    – Вас беспокоят протесты подрядчиков?

    – Мы не боремся с подрядчиками. У нас хорошие отношения, и мы много консультируемся с ними. Они должны получать прибыль, и получать хорошую прибыль, но наша работа — заботиться обо всех гражданах.

    – Как вы собираетесь заботиться о гражданах?

    – Когда человек покупает квартиру, он оказывается в очень уязвимом положении перед застройщиком. Человек заходит на сайт продаж, где сидит продавец, который знает очень много и уже продал тысячи квартир. А для покупателя это обычно первая квартира, максимум вторая. Есть проблема. Поэтому мы решили создать в минстрое департамент по защите прав покупателей квартир.

    – Застройщики иногда сильно задерживаются, покупатели получают ключи с большим опозданием…

    – Проекты задерживаются очень часто. Подрядчику разрешается продавать квартиры, которые будут готовы через три года. Покупатель должен прикинуть, готов ли он платить такую цену за квартиру, которая будет готова через три года, и соответственным образом выстроить свои расходы и доходы. Но его финансовый план идет насмарку, потому что подрядчик опаздывает на год, и покупатель получает квартиру через четыре года. Но если бы он знал, что срок четыре года, был бы он готов на цену, которую он заплатил? Цена не может оставаться прежней, если подрядчик задерживает проект по своей вине.

    – По закону подрядчик должен компенсацию в размере 150 процентов от средней арендной платы каждому жильцу за любую задержку более двух месяцев.

    – Но компенсация выплачивается после сдачи квартиры, а что, тем временем, происходит с покупателем, который спланировал переезд, продал свою старую квартиру, в которой жил? Я не заинтересован в репрессиях против подрядчиков, и если закон предусматривает непропорционально высокий штраф, то в конечном итоге это бьет по покупателям. Закон определяет очень высокий штраф за каждый день просрочки. Это ошибка. Я, конечно же, хочу обязать подрядчиков сдавать квартиры вовремя. Но существующие законы не соответствуют рыночным механизмам. Есть другие способы воздействия, кроме высокого штрафа за опоздание. Можно определить, что подрядчик должен выплачивать арендную плату немедленно, с первого дня задержки. Тогда покупатель, как минимум, сможет жить в съемной квартире и не пострадает финансово.

    – Вы представляете отчеты об увеличении продажи земельных участков под жилищное строительство. Вы обещаете еще ускорить процедуры проектирования и бюрократии. Но в глазах многих это не выглядит убедительно. Нет ощущения, что правительство занимается жилищным кризисом. Почему?

    – Вы сейчас затронули тему, которую я никак не могу понять. Мы продали земельных участков на сто тысяч единиц жилья, мы не провалили тендеры и вышли на рекордное число сделок – 61 тысяча квартир. Это рекорд за последние 20 лет. То, что происходит, рынок еще не переварил. Часть тендеров показала, что и застройщики еще это не переварили. Мы получали совершенно нерациональные предложения. Некоторые предложения были сделаны из расчета на высокий рост цен, и я не уверен, что эти ожидания застройщиков оправдаются.

    – Они ожидают резкого роста цен в ближайшие год-два. Они ошибаются?

    – Учитывая темпы продажи земельных участков, невозможно предполагать, что рост цен, как в прошлом году, будет продолжаться. Те, кто рассчитывают на такой рост, могут быть глубоко разочарованы.

    – Каков ваш прогноз?

    – Я не думаю, что цены упадут. Если бы я находился с другой стороны, со стороны застройщиков, я бы не поверил в возможность падения цен на 5 процентов. Но и на автоматический рост еще на 10 процентов в год я бы тоже не рассчитывал. Это может быть очень обманчиво.

    Хадар Хореш, TheMarker Ц.З. Фото: Ширан Гранот˜

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

    DW на русском: главные мировые новости

    "Заповедник": сатирическое шоу

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend