Самое время купить себе маленькую строительную компанию…

Рынок недвижимости на протяжении долгого времени притягивает внимание инвесторов. О том, на какие индексы стоит ориентироваться и какие сигналы подает рынок, в «Глобсе» рассуждали глава отдела исследований компании «Менора Мивтахим Финансим» Ясмин Кишиневски, и специалист по инвестициям Асаф Шипорен.

«Вливания в этот сектор сегодня дает целый ряд преимуществ, доказательством чему служит растущий индекс «Надлан-15». Он объединяет наиболее дорогие акции строительных компаний, торгующиеся на тель-авивской бирже ценных бумаг. Впервые был замерен в 2005 году. А с начала 2016 года вырос уже на 10%.

Одно из преимуществ, которыми пользуются сегодня компании — в том, что низкая процентная позволяет компаниям легко привлекать финансирование под свои долговые обязательства, причем дешево — относительно прибыли от своих объектов. Чем больше эта разница — тем больше зарабатывает компания.

Рассмотрим для примера компанию «Мелисрон«. Ее основная специализация — торговые центры в Израиле. Ее активы приносят 7% прибыли в год, в то время как обслуживание долга обходится ей в последнее время лишь в 3.75% (а раньше, на протяжение нескольких лет, было 5%). Эта разница, существующая сегодня — более 3% — продолжает расти, поскольку старые кредиты переоформляются под более низкие проценты. Недавно, например, компания реализовала долгосрочные обязательства под 2.15% с привязкой к индексу (как, кстати, и плата, которую компания взимает с арендаторов своих площадей, в большинстве случаев привязана к индексу).

А высокая рентабельность влияет на индекс FFO (Funds From Operations) — он отражает чистую прибыль, генерируемую компанией, за вычетом расходов на персонал, проценты и налоги. Рентабельность FFO — это отношение индекса к рыночной цене ее акций. И сегодня компании по недвижимости торгуются по рентабельности FFO в 9% — на нее инвестор, покупающий компанию, сможет рассчитывать на протяжении долгого времени, если только не приобретет переоцененный актив.

Например, рыночная стоимость той же компании «Мелисрон» составляет 6.5 миллиардов шекелей. FFO в 2015 году составил 520 миллионов шекелей (увеличился на 10% относительно 2014 года). Рентабельность FFO, соответственно, равна 8%, но стоит добавить развивающиеся активы, которые увеличат FFO, и оборот по обязательствам на ближайшие годы — таким образом, рентабельность FFO окажется еще выше.

Ожидаемая рентабельность FFO является важным инструментом для инвестора в оценке объекта и вынесении решения — купить или отказаться в пользу других альтернатив, предлагаемых рынком. Можно купить бонды, но доход по ним куда ниже (для «Мелисрон» 1.25% — 2.25%), относительно акций с ожидаемой доходностью, как мы рассчитали, около 9%, но и риск здесь более высок.

Впрочем, есть и другой способ анализа недвижимости. Он основан на оценке собственного капитала компании NAV (Net Asset Value) — оценивается стоимость активов за вычетом долговых обязательств. Хотя, конечно, существуют ситуации, когда компании торгуются ниже балансовой стоимости, в зависимости от разных рыночных факторов. Потому вводится индекс, отражающий отношение рыночной стоимости компании к ее собственному капиталу. Сегодня в среднем для больших израильских компаний это соотношение равно 1.2, то есть акции торгуются с премией в 20% от основного капитала.

Сегодня рост стоимости компаний в сфере недвижимости поддерживается низкой учетной ставкой, повышение которой в ближайшее время не ожидается. Компании торгуются выше стоимости активов, но рынок по прежнему сохраняет потенциал для их роста, и для увеличения доходности FFO. Следовательно, вклад в компании по недвижимости может быть весьма успешным».

Фотография Бориса Беленкина