Рынок жилья успокаивается: спрос на ипотеку снизился, продажи замедлились

Стабилизовались и цены. Волна подорожаний, накатившая на Израиль в начале года, приостановилась. Пока неясно, идет речь о переломе тенденции или о временной передышке, после которой рост цен возобновится – отчасти из-за сокращения запасов новых квартир, отчасти – из-за провала правительственных планов по увеличению предложения и развитию рынка долгосрочной аренды.

«На протяжении двух последних недель мы наблюдаем небольшое снижение спроса на кредитование жилья, – говорит консультант по ипотечным ссудам Йони Берлинер. – Еще до повышения ключевой ставки банки повысили проценты, помесячные платежи в счет погашения ссуд увеличились, и это не позволяет покупателям увеличивать размеры ипотеки».

Такова же оценка его коллеги Охада Асрафа, владельца консалтинговой сети «Даркену». По его словам, рынок стабилизировался: «После длительного периода высокого спроса и резкого роста цен на квартиры на рынке уже несколько недель царит затишье».

Помесячные выплаты по ссуде увеличились на 800 шекелей

Основной причиной снижения спроса на ипотеку, вероятно, является рост процентных ставок, который привел к увеличению ежемесячных платежей. По оценке Берлинера, за последние полгода средний платеж по ипотеке увеличился на 800 шекелей. Но рост объясняется и увеличением сумм ипотечных кредитов – из-за повышенных темпов удорожания квартир, которые в последние месяцы ускорились до 20% в год.

По данным Банка Израиля, в апреле средняя сумма ипотечной ссуды увеличилась по сравнению с мартом еще на 17 тысяч шекелей и достигла 991 тысячи. Среди купивших квартиры в рамках программы «Цена для новосела» средняя сумма ссуды, напротив, снизилась на 29 тысяч – до 831 тысячи шекелей. Доля свободных доходов заемщиков, уходящая на выплату по ипотеке, в апреле достигла пика – 27,4%.

Повышение процентных ставок больше влияет на инвесторов, чем на тех, кто сам собирается жить в купленной квартире. Инвесторы сравнивают различные инвестиционные варианты, включая покупку коммерческой недвижимости и инвестирование за границей, так что для них стоимость финансирования, а также его доступность – ключевые факторы при принятии решения об инвестициях. С их точки зрения повышение процентных ставок прибавляется к налогу на покупку и к запрету финансировать новую квартиру, предоставив в качестве залога другую квартиру.

Наши источники в банковской системе подтверждают, что в мае роста активности на ипотечном рынке не наблюдалось, хотя, с другой стороны, не наблюдалось и ее сколько-нибудь существенного снижения. По оценкам, в прошлом месяце покупателям предоставлены ссуды на 10 миллиардов шекелей по сравнению с 10,5 миллиарда в апреле. А вот количество ссуд, по данным Банка Израиля, упало на 23%.

Настоящие скидки пока никто не предлагает

Рони Коэн, гендиректор и владелец компании «Адлер шивук», говорит, что продажи сократились: «Покупатели стали осторожнее, и заключение сделок занимает больше времени, чем раньше. Осторожнее стали и ипотечные банки».

Хотя банки заявляют, что никаких новых распоряжений на этот счет не поступало, увеличение средней суммы ипотеки и помесячных платежей в счет погашения кредитов заставляет их внимательнее рассматривать заявки и тщательнее оценивать платежеспособность заемщиков.

По словам Коэна, снижения цен пока не наблюдается. В последнее время некоторые подрядчики в качестве маркетингового мероприятия объявили об отмене привязки выплат к индексу строительных ресурсов, но по-настоящему значимых скидок пока нет: «Все это лишь болеутоляющее, примочки, если хотите. Запас квартир у подрядчиков оскудел. Большинство строящихся квартир уже проданы, и ни у кого нигде не горит».

Янон Сабаг, замдиректора строительной группы «Амбассадор», отмечает, что в последнее время покупатели стали тщательнее сравнивать цены, запрашиваемые за аналогичные по своим характеристикам квартиры в разных проектах. По его словам, предпринимателям стало сложнее заявлять цены, по которым квартиры в новых проектах предлагались еще полгода и даже год тому назад: «Паника улеглась. Сегодняшний покупатель, особенно тот, кто просто подумывает об улучшении жилищных условий, гораздо дольше взвешивает предложения продавцов, и процесс заключения сделок затягивается».

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Офер Вакнин √