Рынок жилья проявляет слабость

Признаки ослабления спроса на рынке жилья усиливаются. Данные, опубликованные Управлением главного экономиста минфина, показывают, что в январе было заключено 7619 сделок по покупке квартир, что на 5% меньше, чем в январе 2024 года, который был омрачен начавшейся в октябре войной. Это также резкое падение по сравнению с предыдущим месяцем, декабрем 2024 года, когда продажи новых квартир резко выросли из-за ожидания повышения НДС в начале года.

За вычетом продаж в рамках государственных субсидируемых программ («Целевая цена») снижение продаж на свободном рынке составило 6% по сравнению с январем предыдущего года. Более существенное снижение зафиксировано в продаже новых квартир, несмотря на маркетинговые акции: за вычетом продаж в рамках государственных субсидируемых программ продажи подрядчиков на свободном рынке составили 1938 квартир. По сравнению с январем 2024 года это снижение на 29% и снижение на 57% по сравнению с декабрем 2024 года.

Доля квартир, проданных «на бумаге», остается высокой – 67%. Чиновники в минфине заявили, что операции по финансированию, при которых покупатели платят лишь небольшую часть – 10-20% – от стоимости квартиры при подписании договора, являются одной из причин высокого уровня продаж квартир на бумаге.

На рынке вторичных квартир зафиксирована противоположная тенденция, количество сделок выросло на 9% по сравнению с январем 2024 года. Продажи вторичной недвижимости в январе составили 4741 квартиру.

В минфине заявляют, что «предварительные данные за февраль также указывают на низкое количество сделок, из чего следует, что низкая активность покупателей в январе не объясняется исключительно переносом покупок на декабрь 2024 года. Основным объяснением слабости рынка является экономическая ситуация и ожидание снижения ожидаемых доходов семей в результате увеличения налогов и роста стоимости потребительской корзины семьи».

Кредитование подрядчиками сделок по покупке новых квартир

Отсутствие компьютеризированной регистрации финансовых операций в Налоговом управлении не позволяет минфину публиковать полные данные о кредитовании подрядчиками сделок по покупке квартир. Но обзор показывает, что, возможно, в основном подобной возможностью пользуются семьи, покупающие свою первую квартиру.

Сделки по финансированию снижают фактическую цену квартиры на 5-6%. В большинстве сделок, по которым предоставлялись льготы по финансированию, на момент подписания уплачивалось не более 15% стоимости квартиры.

Таким образом, маркетинговые акции позволяют покупателям новых квартир избежать платежей по ипотеке в период ожидания получения готовой квартиры. Обзор показывает, что в январе снизился спрос на кредитование сделок подрядчиками. Не исключено, что это связано с перекосом рынка в декабре, когда многие покупатели поспешили заключить сделки, чтобы снизить эффект от повышения ставки НДС.

Большой спрос на «сокращение жилплощади»

Во всех исследованных районах, за исключением центра, в большинстве сделок речь идет о покупке первой квартиры. Только в центральном районе большинство сделок было заключено улучшающими жилищные условия, которые еще не продали свою предыдущую квартиру. Доля лиц, занимающихся улучшением жилищных условий, составила 42%.

Всего покупатели, улучшающие жилищные условия, приобрели в январе 2082 квартиры, что на 8% меньше по сравнению с январем прошлого года и на 21% меньше по сравнению с декабрем 2024 года. Особенно заметное снижение произошло в районе Реховота: снижение на 44% по сравнению с январем 2024 года. По сравнению с январем прошлого года рост на 13% был зафиксирован в районе Тель-Авива, а рост на 6% зафиксирован в районе Иерусалима.

Среди тех, кто менял квартиру, 34% сокращали жилплощадь, то есть переехали в меньшую и более дешевую квартиру. Главный экономист отметил, что это самый высокий уровень сокращения жилья с начала войны. Чиновники минфина писали, что с начала войны и до марта 2024 года наблюдалось снижение темпов сокращения жилплощади — возможно, в том числе из-за растущего предпочтения квартир с МАМАДами. С апреля наблюдается умеренный рост этого показателя, при этом за последние шесть месяцев он стабилизировался на уровне 24%-27%.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин ∇