Рынок жилья накануне поправки (не путать с обвалом цен)

Меня трудно вывести из душевного равновесия. В конце концов «суета сует, все суета», чего зря нервничать. И поэтому к данным Центрального статистического бюро о том, что цены на квартиры в Кфар-Сабе упали на 5%, я отнесся спокойно. Прежде всего, я ничего не продаю и не покупаю, свободной недвижимости у меня нет, а значит нет и волнений. За тех же, кто сейчас продает и, возможно, будет вынужден снизить цену на 5%, я тоже спокоен. Мимолетная проверка в интернете показала, что 4-х комнатная квартира в относительно новом «Зеленом» районе города стоит 2,4-2,5 миллиона шекелей, так что за продавцов я спокоен.

Нет никаких сомнений в том, что мы на пороге смены тенденции на рынке жилья. Смена тенденции — это необязательно падение и не обязательно существенное, и она не зависит от проектов «Цена для новосела» или налогообложения третьей квартиры. Согласитесь, если на данном этапе в лотерее льготных проектов выиграли квартиры 11 тысяч человек, но только 3 тысячи квартир имеют разрешение на строительство (а строится квартира в Израиле в среднем 28 месяцев), то трудно считать это серьезным влиянием на рынок жилья. Что сможет сделать министерство строительство (и что оно фактически делает)— это постараться вывести как можно больше пар с рынка: дать им возможность принять участие в лотерее, а потом пусть ждут пару лет до начала строительства и еще пару лет пока квартира будет строиться — нечего статистику портить. Про налогообложение третьей квартиры уже, видимо, можно просто забыть.

Сегодня мы не имеем ни малейшего понятия о том, что же действительно происходит на рынке жилья. К примеру, вы знаете сколько квартир начали строить в 2017 году? Все, что я, к примеру, знаю на данном этапе, что в 2015 году было начато строительство 52,7 тысяч единиц жилья, а за первые 9 месяцев 2016 года было начато строительство почти 39 тысяч, что вызывает сомнения в том, что правительство смогло добиться поставленной цели в 60 тысяч. В апреле этого года Центральный банк заявил, что у него нет данных относительно единиц жилья, строительство которых было начато, потому что ЦСБ прекратило публиковать эти данные. И все, что Банк знает, что в декабре 2016 года было падение на 0,8%. Не вдохновляет. Согласно данным ЦСБ, прирост населения составляет примерно 2%, то есть ежегодно появляется почти 50 тысяч семей. Строить надо чуть больше из-за образовавшегося разрыва: с 2000 года по 2014, согласно тому же ЦСБ, было построено 537.242 квартиры, а образовалось 611.200 семей.

И тем не менее, если предположить, что сегодня ежегодно начинается строительства порядка 50 тысяч квартир, то это возвращает нас в 1997-1998 годы, период после «Большой алии», когда цены еще росли. Вслед за этим цены начали падать, а вместе с ними рухнули и темпы строительства. С 1999 по 2007 годы цены в номинальном исчислении упали на 14%, а количество единиц жилья, строительство которых было начато — до 30 тысяч в год. И 8 лет никому это не мешало: люди не покупали, а подрядчики не строили. То есть если кто-то сегодня полагает, что израильтяне перестанут покупать, а подрядчики буду клепать по 50-60 тысяч единиц жилья в год, чтобы продать их по дешевке, то ему стоит пересмотреть свои взгляды на жизнь. Подрядчики не будут строить на авось, и уже построенное они за дешево тоже не продадут, потому что в каждом проекте изначально заложены границы цен. Во времена волны репатриации проблему решили просто и дорого — государство пообещало подрядчикам скупить все непроданные квартиры. Ох уж эти лихие 90-е.

Возвращаясь к моей вере в смену тенденции. Прежде всего, в экономике всегда речь идет о волнах: волны роста и волны падения. Когда я был молодым инвестиционным консультантом, меня учили, что все, что растет сегодня, упадет завтра. Вопрос только в причинах зарождения волны.

В 2008 все совпало: падение учетной ставки и отсутствие альтернатив солидных инвестиций, хорошая экономическая ситуация в Израиле на фоне мирового кризиса, которая нашла свое отражение в низкой безработице и росте свободного дохода. Покупать квартиру было выгодно как с точки зрения роста цен, так и с точки зрения доходности при ее сдаче в аренду. Создались все условия для роста цен, но сегодня эти условия частично исчезли. Ипотека подорожала, и сделка по приобретению квартиры и сдаче ее в аренду уже не выглядит столь привлекательной, а что будет с ценами на фоне давления со стороны правительства никто сказать не может. К этому в любой момент могут присоединиться отрицательные экономические факторы, такие как падение темпов экономического роста и рост безработицы.

Так что поправка цен на рынке жилья вполне возможна. Что такое поправка? Как я уже упоминал, с 1999 по 2007 год цены упали на 14% в номинальном исчислении. Мало? Может быть и больше, но я искренне желаю нам всем этого избежать, потому что обвал цен может произойти только в результате серьезного кризиса.

Юрий Легков, НЭП