Расходы на строительство растут, а с ними и цены на квартиры

Многие тысячи израильтян заключили сделки с подрядчиками, но еще не получили ключи от своих новеньких квартир. Между тем цена на бетон только за последний месяц выросла более чем на 10%, и ожидается, что индекс строительных ресурсов, учитывающий затраты на стройматериалы, отреагирует соответствующим образом. Почему этот индекс должен интересовать покупателей, как защититься от его роста, и каков шанс, что рост индекса остановится? Вопросы и ответы.

Я не подрядчик и не интересуюсь бетоном. Почему меня должен интересовать индекс строительных ресурсов?

Индекс влияет на тех, кто купил квартиру у подрядчика и еще не полностью заплатил за нее. Увеличение или уменьшение индекса влияет на окончательную цену квартиры, так как в большинстве случаев еще не переведенная продавцу часть денег привязана к индексу строительных ресурсов.

Индекс измеряет стоимость строительства и учитывает затраты на стройматериалы, в том числе на бетон, дерево, металлоконструкции, стекло и сантехнику. Индекс также принимает в расчет расходы на транспортировку строительных материалов, на зарплаты рабочих и многое другое. Каждый из этих компонентов с соответствующим весом учитывается этим индексом, который ежемесячно публикует израильское ЦСБ. Привязка оплаты к индексу страхует подрядчиков от повышения расходов.

И как же этот индекс влияет на квартирные цены?

Застройщики обычно предлагают покупателям внести аванс в размере около 20% от стоимости квартиры, а остаток выплатить в рассрочку или одним платежом при завершении строительства. Например, тот, кто купил квартиру за 2 млн шекелей, заплатит при заключении договора 400 тысяч, а остальное – через два года, когда квартира будет готова. И тут может обнаружиться, что покупателю придется заплатить гораздо больше, чем он рассчитывал. При текущих темпах роста индекса цена квартиры вырастет на 180 тысяч шекелей, то есть, на 9%.

Почему возобновились разговоры о росте индекса?

Потому что в январе драматически подорожал бетон, и это скажется уже на февральском индексе строительных ресурсов. В прошлом году индекс подскочил на 5,6%, и ожидается что в 2022 году индекс продолжит расти.

Можно ли защититься от повышения индекса?

Еще несколько лет назад некоторые подрядчики иногда соглашались отказаться от привязки к индексу строительных ресурсов, но сегодня таких случаев все меньше. Продавцы квартир хотят застраховаться от неконтролируемого роста стоимости строительства и грозящих им убытков. Темпы роста индекса столь высоки, что это оправдывает выплату как можно большей суммы и как можно быстрей, даже за счет получения всей ипотечной ссуды и немедленного перевода всей суммы подрядчику.

При этом, конечно, следует убедиться, что все платежи обеспечены банковской гарантией. Ведь резкий рост цен на строительные ресурсы увеличивает риск разорения подрядчиков и потери денег покупателями.

Рост индекса строительных ресурсов влияет на весь рынок?

Индекс напрямую влияет только на покупателей новых квартир от подрядчиков. Чем дольше период времени между подписанием договора и вселением, тем больше покупатели подвержены колебаниям индекса, а также влиянию процентной ставки на ипотеку. На тех, кто покупает и продает квартиры со вторых рук, индекс непосредственно не влияет.

Какова вероятность, что цены на стройматериалы перестанут расти?

Шансы на это, конечно, есть, но большинство признаков указывают на то, что рост цен даже ускорится. Проблемы с цепочками поставок продолжаются и даже усугубляются, к этому нужно добавить глобальную инфляцию, которая, как мы уже видим, не обходит стороной и Израиль.

Есть конечно и негативные последствия досрочного начала погашения ипотечной ссуды, особенно если вы снимаете квартиру и одновременно с погашением ссуды вам придется платить за аренду. С другой стороны, процентные ставки на ипотечные ссуды пока относительно низкие, около 2%, и есть признаки их роста, так что досрочное получение ссуды может окупиться независимо от изменения индекса строительных ресурсов.

Я купил квартиру за 2,5 млн шекелей, но стоимость строительства оценивается менее чем в 1 миллион. Почему индекс строительных ресурсов учитывает и стоимость земли, а не только затраты на строительство?

Министр строительства Зеэв Элькин заявил, что займется этим вопросом, и положительное его решение — вычленение стоимости земли из индекса — позволило бы покупателям новых квартир сэкономить десятки тысяч шекелей. Однако пока соответствующий законопроект не представлен.

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Давид Граевский